杭州房地產的多空決戰(圖)
【看中國2024年6月21日訊】5月底，杭州錢江世紀城一片金黃色麥田走紅網路，與麥田對望的是杭州城市高樓封面，高鐵時不時從麥田穿嘯而過，高鐵、高樓和麥田組合起來的奇觀，成了杭州新的封面。
麥田不再代表糧食和收穫，而是一個明晃晃的昭示——杭州還有大把黃金宅地。麥田的西邊就是鼎鼎大名的亞運村，6年前，這裡雜草叢生，而綠城、萬科和華潤經過嚴苛的評比中標亞運村不到兩年，一幢幢高樓拔地而起。
政策之手如何玩轉房地產，亞運村是最典型的代表。它一方面承載著盛會使命，擁有最頂級的規劃和營造；另一方面，毗鄰杭州炒房核心錢江世紀城，有非常可觀的一二手價差。從當時的價差來看，亞運村最低可預期的差價，高達421萬。
亞運村從招標、拿地、建設、銷售、交付，每一步都牢牢在規劃內進行，由官方為其保駕護航。比如，亞運村動工時，官方依然遲遲未公布競標結果，它一度被戲稱為：全國最大的無證施工項目。
2021年，在杭州一二手價差預期最瘋狂的時候，限價4.7萬/平米的亞運村項目入市，轟動全城。當時為了讓這4400多套房子順利入市，領導們想了很多辦法。比如提高了購房門檻，還火速批准了一批紅盤入市，分流亞運村。
但亞運村仍然吸引了近3.4萬張房票入場。除了人才票和社保鉅子票，專業投資客搞出了代持票和「拼多多」票，硬生生擠上了這趟列車。
三年過去，亞運會開完了，亞運村也到了交付的時候。業主們等了三年的匯票，到了兌現的時刻。
一
綠城亞運村交付那天，有中介在現場支起了西瓜攤，上面寫著「歡迎業主回家，免費領西瓜」，只需要加個微信。還有的中介給業主送加油卡，有的送水果、驗房保潔一條龍，希望業主在自己這裡掛牌。
萬科亞運村的濱水商業街，各大中介門店正在裝修中，這裡或成為杭州最密集的中介一條街。等萬科和華潤亞運村交付後，4400套住宅以什麼樣的價格出現在二手房市場上，將決定著杭州樓市的未來。
亞運村的一些業主，組建了亞運村聯盟，別名：大牙鴨聯盟。
大牙鴨聯盟組建後，先後發表了幾次「護盤宣言」，第一護盤宣言是：搖號順序有先後，運氣有好壞，只要心懷榮耀，認可我們亞運村的價值，堅決自持或者不賤賣的，都是我大亞聯盟好成員。
第二次宣言是：聖火昭昭、 聖光耀耀、大鴨聯盟、威震九霄、齊心協力、共創美好。
最新的護盤宣言是學習明教的：聖火永存，亞運樓市，稀缺房源，10萬不貴，便宜賣者非我族類，遙想當年，萬般難搖，便宜出售愧對祖宗，亞運之光，永冠樓市。
「大牙鴨聯盟」認為亞運村的價格體系應該是這樣：天花板——萬科亞運村頂躍和綠城亞運村頂露，可以沖10萬以上；王者——萬科亞運村249方和綠亞200方，沖9萬；星耀——萬亞179方和亞奧180方，沖8萬；白銀——非標戶型低樓層，沖5萬以上。
距離亞運村最近的次新二手房是星翠瀾庭，近期掛牌價格在6.39萬/平米左右，樓層好的房源成交價在5.5萬/平米左右，如果以此對比，亞運村4.7萬元的買入價，賺到的錢並不多。
大牙鴨聯盟的業主們認為，自己這場多空對決的對手，是二手房中介。聯盟的微信群裡，有不少中介在臥底，他們的目的就是唱空亞運村。
交付前，綠城亞運村已經有低價房源傳遍了各大購房群。奧體板塊一位中介發布朋友圈稱，「桂冠東方152方中間樓層900萬帶車位，車位48萬」。但馬上有業主出來闢謠：那不是我家嗎，我不賣。
業主們認為，這是中介在故意打壓業主信心。
這幾天，中介常用的「截圖成交」也上演了。有個截圖說，萬科日耀之城第一套濱水區144方的成交5.7萬/平，還帶雙車位；
另一張綠城亞運村截圖稱已售一套6樓176平米戶型房子，單價5.1萬，買入單價4.68。大家在討論成交真假的時候，一位自稱是業主的人在群裡發言稱：真的急用錢，昨天簽定了，虧點利息還好。
房地產的多空對決，已經超越諜戰劇了。
二
5月底，浙大、阿里、海康、網易等幾個大廠陸續接到通知，亞運村共有產權房的一期房源定向給了他們廠裡的人才，符合要求的，可以申請購買。
這批共有產權房的均價只要4.2萬/平，比亞運村三年前的開盤價，還低了5000元/平，而且購房者可以最低只買30%的產權。一位銷售說，共有產權房開售以來，他已經加了一千多個人才，包括2個B類人才，和十幾個C類。
一位D類人才算了一下，如果買130平的亞運村，總價546萬，他買入30%份額，只要付163萬。而根據政策，他能拿到100萬的人才補貼購房，和40萬的博士後補貼，個人只用支付：24萬。而亞運村的人才公寓，租金價格更是低。選擇租補分離，60方租金每月也只要3493元，差不多是市場價的六折。如果將人才公寓補貼和折扣算上，租金就更低。
亞運村不僅是紅盤，也是「房住不炒」的示範項目。但這批人才公寓的入市，讓一些亞運村業主們心態已經崩了，一位業主的165方房子被中介託管後的租金為1萬。他無奈地問，這是中介在故意壓低租金嗎？
亞運村的價格，因此少了另一個錨點——租金，應該買到十萬還是五萬，首先得等房產證下來再說。
在杭州出現了一個看似矛盾的現象。一方面，從學區房到第一批紅盤，全線下跌，第一學區房耀江文鼎苑從12萬/平跌到5萬/平，房價甚於腰斬；第一個萬人搖西溪公館已經跌破發行價。
算了一下，杭州搖號以來最難買到的20個樓盤，有接近一半已經跌破發行價。另一邊，杭州的紅盤還層出不窮，這幾天，又有潮起、翡翠嘉運府、沁百合、河頌印象府開始搖號。
樂觀主義者永遠相信，自己會是賺錢的那一半。
三
曾經最會玩房地產的政府、最有流量的城市、最引人注目的體育盛會，造就了一個前所未有的金融產品。作為金融產品，杭州亞運村很容易讓人想起：茅台。
廠家控產量、經銷商和黃牛囤貨、價格上漲、天量庫存出貨，看起來似乎都是一樣的。
正好，這幾天茅台遇到了一個大波動，不是股價，而是在零售端。
散裝飛天茅台從最高峰的將近3000元，跌至2200元。叫苦連天的當然不是茅台和經銷商，而是黃牛。跌至2200元之後，「黑市」2000元的收購價就再難以執行了。甚至一些頭部酒商，也開始停收茅台。
已經有人喊出茅台的流動性危機了。有專家對媒體說，2500元是茅台的繁榮線，2000元是警戒線，1500元是生死線：要守住2000元的價格。
說白了，跌破2000之後，茅台的金融屬性就要面臨嚴重挑戰。
有人算過，茅台每年近1億瓶的產量，喝掉的大概率不超過2000萬瓶，其他都在莊家和散戶手裡，囤著等升值。這是一個天量的堰塞湖，就如同杭州的次新房一樣。
2011年茅台酒經歷上一輪大漲時，投資人馮柳寫了一篇《對茅台的冷思考》：在過大差價的刺激下，會有非常多不熟悉市場的外行資金加入、並帶來更多不效率經營，這部分客戶對高差價的依賴會比我們想像的更大：過大的批零價差，或許是企業的負擔而非資產。
後來的十年，茅台一度用實際行動證明，馮柳多慮了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)