房地產泡沫破裂成定局 習近平已難懸崖勒馬(圖)
習近平雖然提出「房住不炒」，但已難懸崖勒馬。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年4月27日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國房地產泡沫預警信號早已經出現，但從中央到地方都在推波助瀾，中國國家主席習近平雖然提出「房住不炒」，但已難懸崖勒馬。另一個風向標也顯示中國經濟堪憂，中港寫字樓空置率創歷史新高。
房地產泡沫預警信號早已經出現
《華爾街日報》4月26日的報導認為，中國房地產泡沫早有警示信號。2016年正是中國房地產熱潮剛剛興起的大好時光，即便在那時，對於任何一個有心觀察的人來說，真相都顯而易見：這股熱潮已經變成泡沫——而且很可能會以非常糟糕的結局收場。
然而，泡沫繼續惡化，因為沒有人希望盛宴終結。中國的開發商、購房者、房地產中介，甚至是為這場繁榮提供資金支持的華爾街銀行，都忽視了警示信號。房地產開發商在投行人士和律師的幫助下，想方設法掩蓋他們揹負的債務金額。購房者雖然懷疑房地產市場過度膨脹，但還是在繼續買房。尋求豐厚回報的中外投資者為開發商提供了大量資金。
報導指出，大家當時都有一個似乎無懈可擊的假設，即中國當局絕不會允許房地產市場崩潰。中國人把大部分財富都投資在了住房上。如果允許樓市暴跌，民眾的大部分積蓄可能會化為烏有，對共產黨的信心也會渙散。
現在，中國正為沒有及早採取行動控制這一切付出代價。目前已有50多家中國房地產開發商拖欠國際債務。專注中國房地產的民間智庫可研(Keyan)稱，約有50萬人失去了工作。全中國約有2,000萬套住宅尚未完工，估計需要4,400億美元才能完工。
3月份，中國主要城市二手房價格下跌5.9%。地方政府由於失去了向開發商出售土地的收入，在償還債務方面面臨困難。隨著房地產和相關行業對經濟增長的拖累加大，整體經濟變得脆弱。房地產和相關行業一度佔到中國國內生產總值（GDP）的25%左右。
「天鈞政經」的研究員任重道指出，中國經濟發展到今天，盛極而衰。中國經濟全面崩潰可能性不高，但極有可能全面倒退，其中一個原因是因為經濟發展的舊模式——房地產+基建已經潰敗，中國經濟運行軌跡不可避免的逆轉，一個高速增長時代已經結束。人們總習慣處於一個心理舒適區，但因環境變化而被迫離開這個舒適區的時候，會表現出茫然的狀態，甚至想拚命回到原來的模式當中。如同習近平提出「房住不炒」（房子是用來住的，不是用來炒的）一樣，看起來是有道理的。但是，習近平不知道如何改變房地產舊模式，底下各層級的官員也不想改變，因為過去數十年的舊模式給官員們帶來了舒適感，脫離的話就得過「緊日子」了。所以，中國房地產發展到現在，習近平已經很難懸崖勒馬。
房地產業量價持續下滑 新質生產力未見效
據中國《經濟觀察報》4月26日報導，不到一個月的時間，同一個小區的房子成交單價就從8.6萬元/平方米降至約6.7萬元/平方米，北京的房價已經回到2016年。
在北京二手房市場，大幅折價成交的情況並非個例。某中介公司北京大區一位負責人介紹，經歷3月的成交高峰後，4月，北京市場的二手房成交量出現下降，價格跌勢加快了，部分小區的成交價比3月下跌10%—20%。
這位負責人稱，這一輪價格下行從2023年10月持續至今，開始只出現在個別小區，然後逐漸擴散，郊區是無差別地普遍下跌，城區則主要集中在老舊小區，與價格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。
4月以來最令人矚目的房地產新聞是中國龍頭房企萬科陷入困境。不同於恆大，萬科是中國房企中的「好學生」，很早就預判風險，降低槓桿率，在寒潮來襲時沒有倒下。但持續的市場低迷，讓這家企業也開始求生。
安邦智庫的一份報告指出，儘管二手房市場有了積極的變化，但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變，房地產市場的寒冬還遠未過去。
「萬科、金地等‘優質’房企再次面臨‘爆雷’危機，碧桂園、恆大等出險房企‘躺平’的情況下，市場的出清還遠未實現。」安邦智庫報告分析稱，這意味著中國房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到，供需失衡的寒冬也遠沒有過去。對於房地產市場持續下行的長期性需要有充足的準備。
此前中國官媒大力宣傳「新質生產力」，寄希望於以此替代房地產等傳統行業拉動經濟。在市場如此低迷的狀態下，這些「新質生產力」概念下的產業，能否匹配和填補體量巨大、上下游產業鏈漫長的房地產業對於宏觀經濟和就業原有的貢獻？
但是，問題逐步顯現。香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚此前向BBC中文指出了四個問題：銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空；一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需錯配；地方政府過去過度依賴土地財政，需要轉型；保障住房，住房租賃制度還有待完善。
換言之，高速發展，讓中國的資產價格不斷上漲，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。
寫字樓空置率創20年新高
中國經濟委靡不振，又施行反間諜法，外資逃之夭夭，今年第一季上海寫字樓空置率正式衝破20%，創20年新高。
戴德梁行統計顯示，今年第一季，上海頂級寫字樓淨吸收量（新增租賃面積-租戶退租面積）為8.58萬平方米，季減9.86%，年減37.49%。
同期間，第一季上海頂級寫字樓市場共有兩個項目入市，新增供應量為10.87萬平方米。
在供應增加、需求走弱下，市場機構世邦魏理仕數據指出，今年第一季上海頂級寫字樓空置率，年增2.9個百分點至20.9%，創近20年新高。這就意味著，在中國一線城市，至少有超過2成的寫字樓處於空置狀態。
截至目前，除廣州以外，北京、上海和深圳三個一線城市的寫字樓空置率，都已超過20%；二線城市的寫字樓空置率則超過20%；而包括青島等在內的部分三線城市，寫字樓空置率甚至已來到40%。
另根據市場主流機構--CAIC數據顯示，截至2023年底，二線城市中，杭州、武漢租賃復甦緩慢，空置率持續走高，武漢甲級寫字樓空置率已達到33%。
據很多中國民眾在網路上反饋的信息，很多寫字樓的空置率還要遠高於此。
據中國《三聯生活週刊》報導，隨著寫字樓空置率越來越高，租金也隨之大幅跳水。空置率最高的深圳，租金價格相比前幾年的最高點已經下跌了3成，回到了11年前的水平；北京去年的平均租金下降超過9%，但從實際成交價格來看，部分區域跌的租金價格其實已經被腰斬。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)