開發商在逃離做開發商：但貝殼卻要下場了(圖)
【看中國2024年3月20日訊】3月15日，北京順義新城23街區空港六期地塊開拍，吸引了37家開發商參拍，開發商有中鐵、中鐵建、建工、保利、首開、建發、龍湖、金茂、住總、中海、綠城等。
在一眾強勢的國央企名單中，最引人注目的一個名字是貝好家置業。其最終的唯一股東是中國最大的中介平臺——貝殼找房。
貝殼是這兩年攪局房地產開發領域中最矚目的玩家，手握海量交易數據這個獨一無二的優勢，聲稱要「以客戶為中心的新開發」模式重新定義房地產開發。此前，自稱手握海量數據進入房地產的，還有網際網路玩家阿里、京東等，但他們的嘗試均不算成功。
憑藉更多優勢，貝殼會是房地產開發市場的一條鯰魚嗎？
去年7月，貝殼正式宣布戰略布局調整為「一體三翼」，貝好家與惠居、整裝成為三翼中的一翼。半年多過去，3月15日是貝好家第一次公開現身土拍市場。
這宗地塊最終被北京建工奪走，總價11.6725億，溢價率15%，成交樓面地價34514元/平米。貝好家雖然沒有競拍到地塊，但似乎向外界傳遞了強信號：「我要下場拿地開發了」。
不過，貝殼一位內部人士對媒體表示，貝殼做新業務一向謹慎。目前，貝好家業務還在探索階段，順義報名拿地也是試試水。
入場房地產開發
2023年7月，貝殼董事長兼首席執行官彭永東發布公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣布啟動「一體三翼」戰略升級併進行相應的組織架構調整。從此，貝好家成為「一體三翼」中的一翼。
貝殼上述內部人士稱，貝殼在內部判斷，儘管房地產行業處於下行週期，但在「房屋回歸居住屬性」的大背景下，「以客戶為中心的新開發」將崛起，此時入場正是好時機好時機。
除了看準外部環境的時機，貝殼認為自身切入房地產開發有以下三個優勢。根據上述人士的說法，貝殼優勢在於：數據優勢、資金優勢和去化優勢。
數據優勢上，貝殼連接了國內主要城市購房意向客 戶，擁有海量的客戶交易數據和行為數據，通過大數據和AI技術，在C2M產品定位、意向客戶精準觸達等方面都將形成獨一無二的優勢；資金優勢方面，貝殼稱現金及等價物達數百億元；去化優勢方面，貝好家參與建造新房的，一半由貝殼渠道去化，只需動用貝殼渠道去化能力的百分之幾，就可實現千億級的年銷售額。
貝好家業務由貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛負責，組織架構下設投資發展中心、客戶與市場研究中心，設計研發中心，運營中心、營銷中心、數據產品中心、財務中心、法務風控中心、人力資源中心。
各個中心挖來的都是地產商高管。比如，貝好家事業部客研中心總經理由原金地集團客研負責人羅酬劍擔任；運營中心總經理由原合景泰富集團工程總經理楊寶剛擔任；設計研發中心總經理由前龍湖集團研發部總經理郭旌擔任；投資中心總經理由前龍湖鄭州城市總嚴亙暉擔任；財務中心總經理由原萬科東北大區財務總經理肖錚擔任。
一位地產商人士對媒體表示，貝殼出去跟地產商合作交流時都說自己有不少資金，而且招募的人才都是從各大房企來的。此次公開市場拿地，也是貝好家團隊的一次臺前亮相。
遺憾的是沒能如願拿到地，這個團隊目前還不能大展拳腳，團隊的融合也就沒能對外顯現。
貝殼的野心
根據上述貝殼內部人士，貝殼的客群定位是重點城市的主流改善型客戶。
城市選擇上，10號項目即股權類項目(同股同權)，聚焦頭部十城的主力圈層板塊，十城分別是北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、合肥、成都和西安。9號項目即投資類項目(明股實債/優先股)，聚焦重點二十城的主力圈層板塊，除頭部十城外，還有武漢、長沙、重慶、寧波、無錫、東莞、佛山、濟南、青島、天津。
具體實現新開發的路徑有兩種，一種是業務委託模式，貝殼做的主要是營銷操盤；另一種是開發操盤模式，也是完全的新開發。兩種模式的差別是，業務委託模式下，貝殼輕出資；開發操盤模式下，貝殼投資拿地並操盤並表。
貝殼要做的是從全程營銷操盤過渡到完全的新開發。據上述貝殼人士透露，貝好家要做的是攜手合作夥伴在2029年共創千億級銷售額。
另一位貝殼內部人士則對媒體表示，貝好家業務去年已經有試點，但都是投資角色，主要負責營銷。根據天眼查，貝好家的股東為貝殼旗下一家基金管理公司——貝翼創業投資基金管理（海南）有限公司。
目前，貝翼創投基金已經在北京、西安、成都出資設立了三家房地產企業，均以貝好家命名，還合夥成立了山西佳潤德企業管理合夥企業（有限合夥）。根據一位知情人士，按照貝殼的規劃，貝殼只做投資，不做開發，由代建方或合作方做開發。
貝殼對外也表示，貝好家的定位不是傳統房地產開發，而是數據驅動型住宅開發服務平臺，宗旨是以C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到製造者）為核心理念，與合作夥伴及客戶共筑好產品、好服務，推動房屋供給側升級。目前貝好家處於前期探索階段，希望通過前期小型項目的探索，打磨和驗證C2M的新房產品定位能力，也希望與各類行業夥伴合作，攜手探索打造滿足居民美好居住需求的「好房子」。
不過，一位代建方對媒體表示，目前市場下，貝殼拿地後交給代建方代建的邏輯不成立。當下市場下行，品牌溢價的空間沒有，如果沒有自己的開發團隊，誰都不敢輕易拿地。
順義下場拿地，也在一定程度上說明貝殼團隊、資金已經做好準備，但團隊能力、重資產的資產考驗以及團隊最引以為傲的海量數據優勢能不能真正助力地產開發，也將隨著未來成功拿地迎來檢驗。
上述地產商人士對媒體稱，用網際網路、大數據的邏輯作線下的房屋建設和市場開發，是一股新思維。從掌握客戶需求往開發端延伸，這理論上是成立的。但是現實的需求，不僅僅體現為大數據。過於信仰大數據，會容易忽略對於複雜人性、個人化需求的把握，畢竟起點就是幾十萬、幾百萬的投資。
貝好家官宣成立近9個月了，現在新開發業務還沒項目落地。距離貝殼千億目標還有5年，貝殼還有時間，但市場已經迫不及待要看到貝殼的答案了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)