儘管救市措施花樣百出 中國房價仍繼續下跌(圖)

中國房價仍繼續下跌。（圖片來源：ADEK BERRY /Getty Images）

【看中國2024年3月16日訊】（看中國記者李正鑫編譯/綜合報導）儘管有救市措施支持，中國國家統計局3月15日發布數據顯示，2月份70個大中城市的房價繼續下跌。而中國經濟下滑影響樓市，房貸違約率上升給中國家庭帶來更多痛苦。

70個大中城市房價繼續下跌

中國國家統計局3月15日發布數據顯示，2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比和同比繼續下降。

新房方面，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

二手房方面，2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

從房價變化個數看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有59個和68個，新建商品住宅房價下降城市數量比上月增加3個，二手住宅房價下降城市數量與上月持平。

據路透社3月15日報導，中原地產分析師張大偉表示：「今年需求、購房者收入和信心的恢復需要時間。」他預計3月份一線城市的房價將小幅上漲。

中國官方1月份啟動了「白名單」機制，要求國有銀行增加對住宅項目的貸款。上海和深圳等更多大城市也放鬆了限購措施以吸引購房者。但是，儘管有救市措施支持，房地產市場仍在萎縮。

ING大中華區首席經濟學家Lynn Song表示：「房價下跌將產生負面財富效應，對消費構成阻力。」

「包括取消限購、房地產項目白名單以及2月份下調5年期貸款優惠利率以幫助降低抵押貸款利率等措施，都是朝著正確方向邁出的一步，但可能仍需要進一步的支持政策。」

中國上個月宣布有史以來最大幅度的基準抵押貸款利率下調，以支撐陷入困境的房地產市場。

李強總理在3月初作政府工作報告時承諾，要採取有針對性的措施穩定房地產業，同時為「合理」項目提供融資。

華寶信託經濟學家聶文表示，3月份一線城市銷售將有所改善，但整體房地產銷售能否觸底仍有待觀察。

抵押貸款違約率上升給中國家庭帶來更多痛苦

在中國南方城市，前金融工作者雷曉宇因抵押貸款拖欠而被收債人追捕，她不再接聽電話，試圖推遲不可避免的事情。「這是我唯一的房子，我不想讓它被銀行收走。但我能做什麼呢？」這位38歲的女士於2022年年底失業，並停止償還在惠州購買價值130萬元人民幣房屋的抵押貸款和信用卡債務。

「我覺得我浪費了我的青春，」她對路透社說，對7年前的買房感到後悔。

與她一樣遭遇的中國人規模增長迅速，因為由於房地產業危機、地方政府債務增加和通貨緊縮，中國經濟的增長仍然脆弱。

分析師表示，抵押貸款拖欠率上升可能會對房地產價格和消費者信心產生負面溢出效應，從而使中國提振家庭需求和鞏固經濟基礎的努力進一步複雜化。

大型獨立房地產研究機構--中國指數研究院表示，2023年中國停供房貸房屋數量同比增長43%，僅今年1月份同比就增長64.4%。

華寶信託經濟學家聶文表示，「這對消費有一定的收縮作用，也對避免過度投資（房地產）起到了警示作用。」

中國指數研究院的數據顯示，2023年共有99,000套房屋在法院拍賣中售出，總價值1500億元人民幣。

專門從事該項業務的北京香拍拍信息服務公司經理段成龍表示，這些拍賣是兩三年前債務糾紛的結果，這意味著這一趨勢可能會加快。

段說：「疫情大流行後的經濟環境不佳，許多人拖欠抵押貸款，其中包括由於就業問題。」 

段警告說，未來更多的拍賣將分散潛在買家對常規市場的注意力，這可能會對新房和二手房的價格造成壓力。

在中國的一些城市，一些房屋的拍賣屢屢失敗。凸顯了房地產行業繁榮時期積累的住房供應過剩，此前在高峰期，房地產行業約佔經濟活動的四分之一。

路透社還採訪只透露了自己的姓氏為辛（音譯xin）的人，她是一位來自河南省中部駐馬店市的 30 歲單親母親，她抵押自己的公寓開辦了一家兒童娛樂公司，但由於 2020 年新冠肺炎 (COVID-19) 疫情封鎖，該公司在幾週內就破產了。

該房產2019年估價為31萬元，過去一年曾兩次拍賣，以償還辛欠銀行的17萬元，但未能吸引任何人出價。

辛嘆說，「誰會買？同一棟樓裡有十多套公寓正在拍賣。」

房地產導致系統性風險

中國民眾增加就業、收入增加、樓市去庫存，由此產生了關聯。房地產市場長期佔中國經濟大約四分之一的體量。

中國住房和城鄉建設部部長倪虹「兩會」期間對媒體說，治理樓市依然面臨挑戰。

他說，「穩定市場的任務依然很難」，政府正努力降息並降低首付。房地產公司「需要破產的應該破產，那些需要重組的應該重組，」「傷害大眾利益的人應該被堅決調查，依法處置。」

但是，樓市存在嚴重麻煩，房地產導致系統性風險。

房企的「優等生」萬科處在風暴眼

雖然倪虹稱「需要破產的應該破產」，不過，中國官方對房地產開發商也區別對待。

中國監管層最近召集部分金融機構，要求大型銀行加強對中國房地產開發商萬科（Vanke）的融資支持，並要求私人債權持有人與萬科討論延期。

根據直接瞭解此事的消息人士說，中國國務院正在協調支持萬科的相關工作，金融機構被要求盡快取得進展。

一名匿名消息人士表示：「銀行要確保（萬科的）融資；保險公司要延長私人債務的期限；並保證公募債券的還款。」

過去幾週，投資者出於對流動性的擔憂，紛紛拋售萬科的股票和債券。萬科A股一度跌超5%，港股萬科企業跌幅還超過7%，交易債券跌最慘的一隻超20%。

據悉，這家曾被市場視為財務狀況良好的開發商正尋求與一些保險公司延展債務期限。

另一名消息人士稱，上週泰康保險、國有的中國財險和新華保險等保險公司都已收到萬科的債務延期請求。

這一切皆因萬科的背景，萬科的大股東是深圳市國資委。2023年11月6日，深圳市國資委主任王勇健在會議上表示，如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的手段幫助萬科積極應對。

2024年3月11日，國際評級機構穆迪下調萬科的投資信用評級至垃圾級，並警告未來可能進一步下調。

穆迪一份聲明中說，穆迪撤銷了萬科的Baa3發行人評級，授予Ba1的公司家族評級，並下調高級無抵押債務評級，同時將萬科所有評級列入評級下調觀察名單。

穆迪高級副總裁曾啟賢（Kaven Tsang）說，下調評級反映了穆迪的預期，即萬科的信貸指標、財務靈活性和流動性緩衝將在未來12至18個月內減弱，因為在中國房地產市場長期低迷的情況下，萬科的合同銷售額下降，且融資渠道不確定性日益上升。

彭博社報導稱，此舉可能會進一步動搖外界對中國房地產市場的信心，萬科一直被視為中國房企的「優等生」， 是中國僅有的幾家擁有投資級信用評級的房地產開發商之一。目前標普全球評級和惠譽評級對萬科的評級仍為非垃圾級。如果任何一方也將萬科降至投資級以下，可能促使高評級債券的投資者拋售萬科股票。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)