港樓慘淡 政府躺平停賣地 專家：香港或再被降級(視頻)

【看中國2024年1月12日訊】（看中國記者梁路思、李淨瑤採訪報導）香港2023年土地市場出現流標和低價批地情況，港府宣佈2023/24財政年度最後一個季度，即1月至3月，將停止推出住宅地招標。經濟學家羅家聰博士接受《看中國》採訪。他表示，這裏是政府與地產商之間的一個博弈，看究竟誰輸錢。

港府今季不賣住宅地

賣地是香港政府的主要收入來源之一，但基於2023年土地市場出現流標和低價批地情況，港府決定2023/24財政年最後一個季度（1月至3月）不會推出住宅地和商業地招標，只推出一幅工業地。這是2011年以來的首次。

業界對政府此舉有些怨言，說政府於理不合。被問及對政府躺平看淡樓市有什麽看法？

羅家聰表示，賣地流標不是第一次，在過去相當長一段時間，這情況出現過5-7次。「發展商不肯買，也不願補地價，反映他們看淡樓市前景。」現在給人感覺政府在耍滑，但事實上如果硬推，價錢很差，以前也試過賤賣。

政府、地產商博弈誰輸錢

長期賤賣，給人的感覺很差，所以預期賣不出，就乾脆不賣。另外，它可能借此機會減少供應。可以想象，接下來幾年，供應會很多。「如果樓宇落成的供應一直增加，在樓價下跌的情況下，還放地出來，就是變相搞壞市場。」

「所以這裏有一個博弈，究竟是地產商輸錢，還是政府輸錢。地產商要清掉庫存，這期間他們不會買很多地。另外，如果政府不賣地，庫房的賬目會很難看。」本來想兩邊取個平衡，每人虧一點，地產商輸一點，政府的赤字也加一點，但看來這個市非常弱。政府沒有辦法，這是唯一的結果。

但如果一段時間不賣地，是否等於樓價會上升，這不敢肯定。有些地方需要平整，樓起好也要幾年時間。現在才說停供應，那個效果可能要幾年之後看到。「想利用減少供應來提高樓價的作用不大。」

羅指出，政府是否有心去托價，其立場也不是太清晰和明確。「讓人感覺政府處於一個被動狀態，因爲發展商不買地、不投標、不補價，結果外面沒有需求，政府才停止供應。」

香港發展科技城效果不好

另外，羅家聰表示，這次出事的是在北部。北部本來想用來發展科技城，但大家想清楚之後，「首先，我們看到經濟不好，深圳的樓價跌了很多。深圳本來是科技重鎮，如果那邊的樓價大跌，香港這邊也跟著做科技城，效果也一定不好。」

「其二，現在香港最大的問題是沒有生意，外資和本地投資都減少了。」以前靠北水（大陸資金），現在北水不是很多人有錢投資。實際上科技的東西，香港很少人做。如果打造一個大面積的科技城，這有點匪夷所思。

現在大陸的科技企業，那些平臺式的企業，經濟抓得很緊。香港的地價那麽貴，看不到他們有動機過來搞科技。羅家聰表示，「搞科技的話，香港唯一的作用就是賣東西。」

搞商業大家都很審慎。在一些二三綫的地段，例如九龍東、港島東，都很難興旺。「現在突然在新界北搞一個大面積的商業中心，相信很多人不會看好。需要那麽大的場地搞商業或科技城嗎？科技不是很多人搞。整個定位的做法，與現在的市場出入很大。我不相信市場在追求這麽大的商業領域。」

現在住宅的價錢還好一點，但辦公室和商鋪的空置率高很多，價錢也不好。資金不來或投資不來，這些東西真的少很多。「所以，如果定位不是住宅，而是商業爲主，那個吸引力更低。」

政府可以堅持不賣地多久？

政府可以堅持多久不賣地？羅家聰表示，政府現在是在和市場博弈。「到了一個位也是那一句，政府的紅赤能堅持多久？」如果持續這樣，當然除了共產黨，沒有人可以管你。但你會惹來很多問題，例如每年的赤字。

「現在未衰退，都赤到這個程度，衰退來的時候，赤字肯定更厲害。」

「第二，這會引來評級機構的下調，展望或被降級，有很多這類的可能性。」

如果不賣地，政府的收支就會失衡，有這類説法。一直以來賣地的收入，都是不穩定的，所以庫房的賬目很難估計。

「賣地的收入或地產相關的收入，佔政府收入的三分之一。這三分之一對於近年樓價下跌，其實稅收也少了很多。」

如果常規的地產收益，不能填補，賣地的大數目又不能回來，持續下去，要如何填補那個數目？「政府的赤字已經持續很長時間，所以我認爲他們有點急。」

太依賴賣地收入 政府很被動

羅指出，外邊沒有需求也不買，政府急也沒用。如果價錢很低的話，對於赤字也幫補不多。現在推地出來賣，只是一兩間公司有興趣，也許沒有。

「這樣賣地，變相被地產商定價，開價權在地產商，政府很被動。」

「政府一直以來的收支都有一個問題，就是收入太依賴某一個小領域，波動性變成很高。如果賣地就有很大數目收入，不賣地就沒有收入。現在是時候要檢討這件事了。」