港楼惨淡 政府躺平停卖地 专家：香港或再被降级(视频)

【看中国2024年1月12日讯】（看中国记者梁路思、李净瑶采访报导）香港2023年土地市场出现流标和低价批地情况，港府宣布2023/24财政年度最后一个季度，即1月至3月，将停止推出住宅地招标。经济学家罗家聪博士接受《看中国》采访。他表示，这里是政府与地产商之间的一个博弈，看究竟谁输钱。

港府今季不卖住宅地

卖地是香港政府的主要收入来源之一，但基于2023年土地市场出现流标和低价批地情况，港府决定2023/24财政年最后一个季度（1月至3月）不会推出住宅地和商业地招标，只推出一幅工业地。这是2011年以来的首次。

业界对政府此举有些怨言，说政府于理不合。被问及对政府躺平看淡楼市有什么看法？

罗家聪表示，卖地流标不是第一次，在过去相当长一段时间，这情况出现过5-7次。“发展商不肯买，也不愿补地价，反映他们看淡楼市前景。”现在给人感觉政府在耍滑，但事实上如果硬推，价钱很差，以前也试过贱卖。

政府、地产商博弈谁输钱

长期贱卖，给人的感觉很差，所以预期卖不出，就干脆不卖。另外，它可能借此机会减少供应。可以想象，接下来几年，供应会很多。“如果楼宇落成的供应一直增加，在楼价下跌的情况下，还放地出来，就是变相搞坏市场。”

“所以这里有一个博弈，究竟是地产商输钱，还是政府输钱。地产商要清掉库存，这期间他们不会买很多地。另外，如果政府不卖地，库房的账目会很难看。”本来想两边取个平衡，每人亏一点，地产商输一点，政府的赤字也加一点，但看来这个市非常弱。政府没有办法，这是唯一的结果。

但如果一段时间不卖地，是否等于楼价会上升，这不敢肯定。有些地方需要平整，楼起好也要几年时间。现在才说停供应，那个效果可能要几年之后看到。“想利用减少供应来提高楼价的作用不大。”

罗指出，政府是否有心去托价，其立场也不是太清晰和明确。“让人感觉政府处于一个被动状态，因为发展商不买地、不投标、不补价，结果外面没有需求，政府才停止供应。”

香港发展科技城效果不好

另外，罗家聪表示，这次出事的是在北部。北部本来想用来发展科技城，但大家想清楚之后，“首先，我们看到经济不好，深圳的楼价跌了很多。深圳本来是科技重镇，如果那边的楼价大跌，香港这边也跟着做科技城，效果也一定不好。”

“其二，现在香港最大的问题是没有生意，外资和本地投资都减少了。”以前靠北水（大陆资金），现在北水不是很多人有钱投资。实际上科技的东西，香港很少人做。如果打造一个大面积的科技城，这有点匪夷所思。

现在大陆的科技企业，那些平台式的企业，经济抓得很紧。香港的地价那么贵，看不到他们有动机过来搞科技。罗家聪表示，“搞科技的话，香港唯一的作用就是卖东西。”

搞商业大家都很审慎。在一些二三线的地段，例如九龙东、港岛东，都很难兴旺。“现在突然在新界北搞一个大面积的商业中心，相信很多人不会看好。需要那么大的场地搞商业或科技城吗？科技不是很多人搞。整个定位的做法，与现在的市场出入很大。我不相信市场在追求这么大的商业领域。”

现在住宅的价钱还好一点，但办公室和商铺的空置率高很多，价钱也不好。资金不来或投资不来，这些东西真的少很多。“所以，如果定位不是住宅，而是商业为主，那个吸引力更低。”

政府可以坚持不卖地多久？

政府可以坚持多久不卖地？罗家聪表示，政府现在是在和市场博弈。“到了一个位也是那一句，政府的红赤能坚持多久？”如果持续这样，当然除了共产党，没有人可以管你。但你会惹来很多问题，例如每年的赤字。

“现在未衰退，都赤到这个程度，衰退来的时候，赤字肯定更厉害。”

“第二，这会引来评级机构的下调，展望或被降级，有很多这类的可能性。”

如果不卖地，政府的收支就会失衡，有这类说法。一直以来卖地的收入，都是不稳定的，所以库房的账目很难估计。

“卖地的收入或地产相关的收入，占政府收入的三分之一。这三分之一对于近年楼价下跌，其实税收也少了很多。”

如果常规的地产收益，不能填补，卖地的大数目又不能回来，持续下去，要如何填补那个数目？“政府的赤字已经持续很长时间，所以我认为他们有点急。”

太依赖卖地收入 政府很被动

罗指出，外边没有需求也不买，政府急也没用。如果价钱很低的话，对于赤字也帮补不多。现在推地出来卖，只是一两间公司有兴趣，也许没有。

“这样卖地，变相被地产商定价，开价权在地产商，政府很被动。”

“政府一直以来的收支都有一个问题，就是收入太依赖某一个小领域，波动性变成很高。如果卖地就有很大数目收入，不卖地就没有收入。现在是时候要检讨这件事了。”