中國三四線城市城投公司最後的希望(圖)
【看中國2023年6月21日訊】去年，中南建設派了一支隊伍到南通西邊的如皋做市場調研。如皋是南通代管的江蘇省轄縣級市，也是著名的長壽之鄉。過去20年，隨著建築之鄉南通的崛起，如皋樓市也跟著起飛了。
每個買不起南通的剛需，都先到如皋打個前站。如皋蓋起了筆者見過的最漂亮的縣政府大樓。2021年，這座只有100多萬人的小城，商品住宅成交單價高達1.4萬元每平米，庫存去化週期卻只要十幾個月。大本營在南通的中南，也在2020年前後跑到如皋投資了幾個項目，本意是想回回血，但沒想到房子忽然被套牢了。
中南這支隊伍的任務是盤活被套牢的資產。隊伍到了項目所在地，第一個發現是找不到吃飯的地方。再研究了一下市場，他們就打道回府了。他們說：一點兒也盤活不了。
一分中南內部的市場研究報告顯示，進入2022年，如皋房價雖然沒有太多變化，但這座城市的需求和銷售量突然一起蒸發了。截止當年7月，如皋樓市庫存160萬方，去化週期陡曾到了54個月，很多項目動都動不了。
中南還發現，從2021年7月到2022年7月，如皋政府沒有賣地收入。原因也很簡單，恆大、融創等房企集體爆雷，一刀一刀砍在了建築之鄉的大動脈上。
根據國盛證券研究所的數據，南通債務率在700%以上，連南通土拍都不斷流拍，樓市跌了兩年。背靠南通的如皋，日子肯定也不會好過。但就在2022年8月，如皋城南賣掉了一宗商住用地，這家拿地的開發商又在一個月後，聯合仁恆用四個小目標，摘牌了如皋城南板塊核心居住用地。
這家撐起了如皋土地市場的開發商，是一家如皋國企，名為：中皋置業。
6月16日，北京土拍又來了。和上次一樣，也是三宗土地。亦莊x47無疑是這場土拍裡的香餑餑，樓面價4.4萬，期房指導價7.7萬，3萬多縫差。而且，這是一塊純住宅用地，不用配建。
31家房企開始拼起了運氣。最後搖到號的，大家以前可能沒聽說過，就是上面剛剛提到的中皋置業。
中皋這家在四線城市負責托底土拍的國企，當然沒有在北京開發項目的能力。所以拿地以後，大家都說恭喜某央企。本來咱還不知道原因，這家央企雖然在江蘇項目很多，但和中皋置業也沒有什麼交集。後來有朋友告訴說，大家發現的過程也很簡單：拍賣師剛宣布中皋拿地，坐在最後一排的央企沒忍住，笑出了聲。
然後，這家央企的投資負責人索性不裝了，親自盯著中皋簽完了成交確認書、出讓合同和補償協議。
北京的地產人其實都鬆了口氣，見慣了中建、越秀、北京城建的項目，看到央企拿地，大家居然都有些感激涕零了。
這半年多，北京的土拍因為沒有上海的積分門檻和馬甲限制，已經成了一場大雜燴。各種沒見過的企業都來了，你也搞不懂背後是哪路神仙。就比如上次報名了兩塊四季青地塊的太原萃豐，看起來股東是山西煤老闆，但公司註冊地是在華潤太原崑崙御。
除了各地民企，南通江海港、南通海門海泰、揚州華鵬等地方國資房企，也曾組團跑到北京去分蘋果。那麼多類型的馬甲，還是地方國企拿地最有意義。
之前也寫過很多地方城投的故事。在樓市如日中天的年代，這些城投公司不僅和開發商聯合開發項目，掙財務投資的錢，還會自己囤積土地。不少地方城投公司都是隱形大地主。市場下行後，他們揹負了巨額財務成本。昆明城投危機也是來源於此。
就拿中皋置業來說，雖然2018年才成立，但名下有35宗土地。除了北京這塊兒地，全部位於如皋。南通媒體統計，中皋置業累計投資土地總面積達到了1300畝。比如，中皋和碧桂園聯合開發的碧桂園頤和禧園，2020年以13000元的單價開盤，到現在賣了三年，價格降到了11000元每平米，還能打九折，項目裡的三種戶型居然還全部有的賣。
地方國企這些資產的未來，可能就像中南看到的那樣：盤活不了一點兒。
根據如皋的統計公報，2022年當地房地產投資下降了四分之一，這就是城投不停托底的結果了。亦莊地塊總價大概80億元，按8%的利潤率計算，這塊地能帶給開發商大約6.4個億的利潤。假如中皋能分走一半，也有3個億多了。這已經夠他們回老家托底十萬平米建面的土地了。所以，三四線城市的城投公司跑到一線城市拿地賺錢。回頭再彌補本地債務虧空，絕對是個天才般的想法。問題是，北京土拍的漏洞大家還能鑽多久？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)