償債高峰期將至 中國房企要如何度劫？(圖)

7月房企的境內債和美元債合計約1500億元人民幣。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2022年7月4日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）7月，中國房企進入償債高峰期。據悉，7月房企的境內債1047億元，規模達年度最高，美元債65.57億，總債務合計約1500億元人民幣。從2020年到2024年，中國房企們僅海外債每年平均需要兌付的金額高達近3000億元。

6月末的最後兩個交易日， A股三大指數全線下挫，而房地產開發板塊卻逆市飄紅。

房地產專業媒體「觀點機構」撰文稱，地產股逆勢走強的原因有兩點：

其一，行業意見領袖發聲，向資本市場傳遞出積極的信號。

幾日前，萬科董事會主席郁亮在2021年度股東大會上表示，市場已經觸底，但「並不是觸底反彈，而是一個緩慢溫和的恢復過程」。觀點媒體稱，相比於郁亮往年悲觀論調，這一次「觸底」的判斷，顯然給資本市場注入一劑強心針。

其二，政策放鬆令市場回暖。

據中原地產數據顯示，2022年上半年，各地出臺樓市鬆綁政策已超460次，覆蓋城市超200個，次數刷新歷史記錄。當前各地區出臺的政策主要從刺激消費出發，包含取消限購、利率下調、首付比例下降等，但收效甚微。

當地政府一邊拚命忽悠百姓賣房，一邊卻又限跌。無奈之下，房地產開發商為了回流續命，只能劍走偏鋒，使出各種手段明補暗降賣房。河南、江蘇等多個地區甚至出現用大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃等農作物「換房」的舉措。

從數據上看，6月份，前100房企實現權益總銷售金額5611億元，環比增加43.9%，同比下降46.8%。今年1∼6月，前100房企累計實現權益總銷售金額24194億元，同比下降52.7%，降幅較1∼5月收窄1.5個百分點。

不過進入7月，才是房企噩夢的真正開始。因為巨大的債務，將會令眾多房企面臨滅頂之災。

6月29日，陽光100中國宣布一筆金額為2.196億美元的債券正式違約。此外，這筆債券還有2846.87萬美元的利息也未支付。而在2021年的8月和12月，陽光100分別出現過本息合計5240萬美元、1.8億美元的兩次債券違約事件。

即使中國房地產如萬科董事會主席郁亮所說，能夠「緩慢恢復」，但眾多的房企在龐大的債務壓頂下，是否能撐過這個至暗時刻？即使國內債務有北京當局撐場，天量的海外債要如何還？還有幾家房企能還得起？

據公開信息，從過去的2020年到未來的2024年，中國房企們僅在海外債上，每年平均需要兌付的金額就高達近3000億元。

還不起，就只能違約。於是恆大、奧園、富力等房企，一家接著一家爆雷。

2021年，至少10家房企發生海外債實質違約，違約債券金額超63.4億美元，包括佳兆業、當代置業、花樣年、華夏幸福等知名房企。

隨著標普、惠譽、穆迪這三大國際評級機構，陸續對多家中國房企進行評級下調、展望負面，中國房企信譽全無，再也不能在海外發債。

而在境內，因為「三道紅線」的限制，房企們亦難以融資。

 「借新還舊」的把戲徹底不靈了，房企們如今借不來新債，更還不起舊債，泥足深陷。

數據顯示，今年1∼5月，房地產企業債券發行總額為3344.7億元，其中海外債佔比僅為4.3%，同比下降21.1個百分點。而5月份，房企新增海外債的金額為零。

貝殼研究院數據顯示，2022年一季度房企境內外債券融資累計約1733億元，同比下降43%。其中，境內債發行佔比高達80%，發行人性質為國央企的佔比則高達94%。相較之下，2022年前5個月違約房企中，89%都是民企。

無論是躺平還是掙扎自救，自這個7月起，可以預見的是，又會有一大批房企被債務黑洞徹底淹沒。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)