偿债高峰期将至 中国房企要如何度劫？(图)

7月房企的境内债和美元债合计约1500亿元人民币。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2022年7月4日讯】（看中国记者丁晓雨综合报导）7月，中国房企进入偿债高峰期。据悉，7月房企的境内债1047亿元，规模达年度最高，美元债65.57亿，总债务合计约1500亿元人民币。从2020年到2024年，中国房企们仅海外债每年平均需要兑付的金额高达近3000亿元。

6月末的最后两个交易日， A股三大指数全线下挫，而房地产开发板块却逆市飘红。

房地产专业媒体“观点机构”撰文称，地产股逆势走强的原因有两点：

其一，行业意见领袖发声，向资本市场传递出积极的信号。

几日前，万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示，市场已经触底，但“并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程”。观点媒体称，相比于郁亮往年悲观论调，这一次“触底”的判断，显然给资本市场注入一剂强心针。

其二，政策放松令市场回暖。

据中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。当前各地区出台的政策主要从刺激消费出发，包含取消限购、利率下调、首付比例下降等，但收效甚微。

当地政府一边拼命忽悠百姓卖房，一边却又限跌。无奈之下，房地产开发商为了回流续命，只能剑走偏锋，使出各种手段明补暗降卖房。河南、江苏等多个地区甚至出现用大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃等农作物“换房”的举措。

从数据上看，6月份，前100房企实现权益总销售金额5611亿元，环比增加43.9%，同比下降46.8%。今年1～6月，前100房企累计实现权益总销售金额24194亿元，同比下降52.7%，降幅较1～5月收窄1.5个百分点。

不过进入7月，才是房企噩梦的真正开始。因为巨大的债务，将会令众多房企面临灭顶之灾。

6月29日，阳光100中国宣布一笔金额为2.196亿美元的债券正式违约。此外，这笔债券还有2846.87万美元的利息也未支付。而在2021年的8月和12月，阳光100分别出现过本息合计5240万美元、1.8亿美元的两次债券违约事件。

即使中国房地产如万科董事会主席郁亮所说，能够“缓慢恢复”，但众多的房企在庞大的债务压顶下，是否能撑过这个至暗时刻？即使国内债务有北京当局撑场，天量的海外债要如何还？还有几家房企能还得起？

据公开信息，从过去的2020年到未来的2024年，中国房企们仅在海外债上，每年平均需要兑付的金额就高达近3000亿元。

还不起，就只能违约。于是恒大、奥园、富力等房企，一家接着一家爆雷。

2021年，至少10家房企发生海外债实质违约，违约债券金额超63.4亿美元，包括佳兆业、当代置业、花样年、华夏幸福等知名房企。

随着标普、惠誉、穆迪这三大国际评级机构，陆续对多家中国房企进行评级下调、展望负面，中国房企信誉全无，再也不能在海外发债。

而在境内，因为“三道红线”的限制，房企们亦难以融资。

 “借新还旧”的把戏彻底不灵了，房企们如今借不来新债，更还不起旧债，泥足深陷。

数据显示，今年1～5月，房地产企业债券发行总额为3344.7亿元，其中海外债占比仅为4.3%，同比下降21.1个百分点。而5月份，房企新增海外债的金额为零。

贝壳研究院数据显示，2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%。其中，境内债发行占比高达80%，发行人性质为国央企的占比则高达94%。相较之下，2022年前5个月违约房企中，89%都是民企。

无论是躺平还是挣扎自救，自这个7月起，可以预见的是，又会有一大批房企被债务黑洞彻底淹没。

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