北京最好的那塊地被生生攪黃了(圖)
【看中國2022年6月3日訊】5月30日，北京二批次供地報名結束。市場熱度在回升，一共三十家房企參加。
華潤、中海、綠城這些國央企老熟人都在，他們摩拳擦掌。報名了九塊地的華潤，第一次出手，就用75億拿下了豐臺二環外的亞林西地塊。
民企只來了三家。大家臉熟的，只有混改傑出代表萬科。他們上次在北京拿地，還是遙遠的2019年。和華潤、中海一樣，既然被禁止在上海作戰了，他們也只好在北京發力了。
北京這批17宗地塊，都是在4月19日正式掛牌的。一家房企當時測算了全部土地，四成項目利潤有十來個點，三成項目八九個點，剩下需要帶共建的也有五六個點。
可以說，賬面都很漂亮。
毋庸置疑的明星項目，就是太陽宮地塊。北京地產圈討論一年多後，這個王炸終於來了。
這裡起始樓面價只有7.5萬，但一出現就刷新了北京樓市指導價上限，能賣13萬一平米。作為背靠人大附中的朝陽區最頂級學區房，附近的太陽公園、紅璽臺早就賣到了16萬以上了。幾乎所有口袋裡還有點錢的房企都眼冒綠光，準備戰鬥。
頭部央企開發商將太陽宮設為重點項目，客戶督促自己心儀的開發商：你們去拿太陽宮。
當時大家還不知道，一盆冷水馬上就要澆下來了。
2013年8月以後，北京套均建築面積140平米以上的住宅樓棟拿預售證，需要8層以下的建築施工進度封頂，8層以上的主體要完工一半。四年後，為了鼓勵裝配式建築發展，北京發文說裝配式建築可不受此進度限制。
但今年4月25日，北京市政府宣布廢止了2017年的文件，新文件中沒有再為裝配式放開形象進度要求的描述了。而太陽宮地塊有退線：戶型做小了就要東西向。
這意味，除非不考慮戶型和朝向，原本可以在今年11月開盤的太陽宮，得等到明年9月才能入市。太地塊地價上限66億，按一年5%的利息粗略計算：就是三四億的資金成本。再加上太陽宮預設了10%的政府持有比例，實際售價要在11.7萬以內。雖然利潤依舊豐厚，卻也不值得房企蒙著眼在艱難時期冒險掏空家底了。
很多選手都中途退賽了。其中一家，是在首輪北京供地中大展身手的綠城。
大家更沒有料想到，他們撤出戰鬥後的5月29日晚上，也就是報名截止日的前一天，有關部門通知，裝配式建築又可以不受140政策影響了。已撤退房企的朋友深夜看到通知差點哭出聲：這太離譜了。
最終報名表裡，只有7家房企報名的太陽宮，熱度被名不見經傳的小瓦窯地塊壓下去了。
13家房企報名的小瓦窯在西四環，封頂樓面價不到四萬五，銷售指導價只要七萬五。它附近的大瓦窯房價已經衝到了八萬多，而小瓦窯比大瓦窯位置更靠北邊的市中心。
這基本就是一本明賬了。一家報名參拍小瓦窯項目的開發商說，項目至少八個點起步的利潤，按限價和房價差，不會低於十個點。大家就憑運氣：敢報名的都能看到搖號。
當然，筆者也看到了東河沿和孫河前葦溝兩個項目沒人報名，大概要流拍了。大家應該知道，在土地正式掛牌前，有關部門為防止流拍，會提前找到房企出價。而這輪供地，一樣有北京國企被叫來托底。
不同尋常的是，孫河前葦溝利潤不低。一家開發商測算過，能到七八個點。是一家穩健的頭部民企交錢轉正的，但最後他們又不去了。
這輪北京土拍，被譽為民企標桿的龍湖、旭輝沒有再露面提振信心。同時進行的上海首輪供地，他們也缺席了。問了下其中一家企業的高層，對方說：央企沒有顧慮，而我們要控制風險和負債率。
如人飲水，冷暖自知罷了。