供大於求的房子夠30億人住 跌不跌？(圖)

供大於求的房子夠30億人住。（圖片來源：Adobe stock）

【看中國2021年12月3日訊】中國國內的商品房已經發展了20餘年的時間，有人說現在正是房地產的攀升期，也有人說如今的房地產要面臨逐步退出歷史舞臺的命運。

房地產泡沫存在的問題很大，而且沒有一個清晰明瞭的分界線，不過對比國際房價來說，國內的房價確實是高的令人「發慌」。國際房價收入比標準線是在4-6倍，發展中國家標準線為6-9倍，很不幸的是，在2020年的數據中統計發現100城和50城，房價收入比分別為9.2 、13.3，都高出了國際標準線的水平，當然有部分城市的房價收入比確實是高的，今年深圳房價收入比去到了48.1、香港48、北京46.8、上海45.8、廣州29.3，這些數據在全球房價收入比都是排在前端的位置。

銀保監會主席郭樹清說過，房地產是金融體系最大的「 灰犀牛」，全世界10次金融危機9次是因為房地產所引起的，90年代末日本的房地產泡沫危機、美國的次貸危機、國內的海南、香港都曾發生過系統性金融危機的問題。

1、房價的漲幅讓老百姓都驚呆了

1998年商品房正式面向市場，這種模式的出現，徹底地打破了之前福利分房的制度，整個市場上的房產交易變成了自由買賣，房價也呈現出了一路高攀。2000年全國平均房價不足2000元每平米，如今平均房價都已經突破萬元每平米，增長幅度達到了500%，真的很多人在房地產上賺的盆滿缽滿，甚至有部分人群通過房地產實現了財富自由。

國內高昂的房價，讓不少購房者都感到絕望了。根據貝殼研究院9月份的數據顯示，65城平均房價為17,388元每平米，二手房在線挂盤價格為17,020元每平米，4個城市平均房價6.5萬元每平米，看到這個數據大家覺得怎麼樣？似乎房價並不是很貴，但我們要清楚地明白，17,000元每平米，只能在二線城市郊外的地方買到房產而已，想要在中心區域買房，這個價格幾乎要乘以1.5倍甚至是兩倍以上，才能夠買到較為滿意的房產。

2015年前買房的每個人都笑得合不攏嘴，2015年後買房的面臨著就是房價迅速的攀升，2016年房價甚至出現了全國「普漲」，面對市場的變化，更多的年輕人只是乾瞪眼，卻又沒有別的辦法。

2014年與2016年，兩年購房時間的差距整整相差了一倍的價值。一位朋友2014年在東莞購買了一套房子，當時房價8000元每平米，而且可挑選的範圍非常的多，首付還可以做到1.5成，可短短兩年時間，房價從8000元漲到了1.7萬元每平米，公司的同事在買房過程中說到，兩年前買房和兩年後買房存在的壓力可謂是相差巨大，首付壓力很大，供房壓力更大。反正越往後房價就越高，購房人群的壓力也就越大了，這個區域的房價聽說已經3萬元每平米，對於很多普通家庭來說，即便是掏空6個錢包都未必能上車購買房子。更多的年輕人則更願意選擇租房子居住的，沒有別的原因，因為租房的成本較低，不會對自身生活形成太大的壓力。

2、供需關係

根據西南財經大學的調研報告中顯示，2017年中國平均空置率為22.3%，空置套數早早就已經超過了6,000萬套，而且在2018年至2020年平均每年銷售房產面積為17億平方米。假設100平米一套空置率還是22.3%，空置房源也達到了1,173萬套，兩者數據疊加起來，共計空置房源7173萬套。另據一份《中國住房質量報告：2021》的統計，城鎮商品房存量為3.63億套，假設空置率為22.3%，空置房產8,100萬套，另外包括回遷房、安置房、小產權房、公寓等各類房源疊加在一起，空置套數也超過千萬套。

3.63億套商品房，假設一套房產容納三個人，得容納人口10.89億人，另外小產權房、公寓、安置房、回遷房、自建房、企業住宿房等各類房源疊加在一起居住，人口早早就已經超過了30億人，為何房價還在持續上漲呢？

2020年第7次人口普查出來的數據顯示，城鎮化率為63.8%，距離發達國家的75%還是有一段距離的，根據相關的機構預測中國的城市化率會在2030年達到70%的水平，折算下來平均就有超過千萬人口進到城市裡面生活，千萬人口有絕大部分都流向重點發展城市，比如長三角、珠三角、京津冀以及各省會城市，這些地方的房源還是比較緊缺的，而人口流出的地方，卻成為了「空城」。從2021年整個樓市調控的方向，就可以看出一二線城市在新房價格上更多都出現了「限漲令」，三四線城市在新房的價格政策是「限跌令」，說明瞭城市與城市的發展不同，最終形成的房價也會出現分化。

在整個市場的供給端去看，完全是夠的。2021年，100城商品房調研數據顯示，新建商品房庫存量為5.8億平方米，廣義庫存量達到了37.7億平方米，意味著未來兩年市面上有幾千萬套房子。如此之大的供應量，怎麼可能不夠呢？最主要的是解決大城市的住房問題，小城市再多房產，未來也只是「空置」狀態。

國內的房地產存在泡沫嗎？如果在大城市裡看，這個泡沫似乎是可以被經濟以及人口所支撐住的，但是從小城市去看似乎又支撐不住了。

中國央行原副行長吳曉靈給出了「警示」：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備。

要面對現實，這個泡沫不僅是指金融泡沫，還包含了房地產泡沫。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)