「萬物暴漲」：那房價還會不會漲？(圖)

【看中國2021年5月3日訊】工業原材料、金屬、原油都在暴漲；與居民生活緊密相關的糧食，也加入了暴漲隊伍。

聯合國聯農組織（FAO）數據：2月份世界糧食價格錄得連續第九個月上漲，觸及2014年7月以來的最高水平，其中糖和植物油價格漲幅居前。

彭博農業現貨指數創出2013年後新高。

彭博社目前的農業現貨指數創出2013年後新高（來源：彭博社）

全球放水，萬物暴漲。

那房呢？

一　逃不開的房

討論漲價的時候，房是逃不過的話題，中國民眾對房子的感情，從來都不是單純的居住問題。

在中國，房子具有階層劃分、投資獲利、面子問題、婚姻資源分配、教育資源分配、城市配套資源分配等等多重價值。在一個黃金地段買上一套房，首先是階層上升的重要體現，其次是資源分配的有利地位。而居住價值只佔房產價值的一小部分。

過去的20年，也正是房產的多重價值，造就了中國民眾堅逾金石的房產信仰，造就了中國萬眾矚目的高昂房價，造就了房產佔據中國居民財富超70%。

房，是高收益的資產，是抗通脹利器。但是現在，時間點來到了「萬物暴漲」階段。

那麼，房還會繼續漲嗎？

二　房的實體價值

房的實體價值其實涵蓋了三部分：

1）建房資源的投入。建房所用的土地資源和水泥等資源的價值。就房子本身的資源投入來說，房產本身一經建成，資源的投入基本停止。

2）城市配套資源分配權。就房產的資源投入來說，房子價值相當一部分源於城市配套（比如修地鐵等）源源不斷的投入，房的背後，也是一種資源分配權利。買房才有權利享受政府配套資源的持續投入，而無房無權利享受政府資源投入。買房越早，配套資源分配就會越多。這些持續投入的資源，成為房價上漲的一個重要基本面。

3）投入資源的產出。從宏觀來看，GDP增長就是上年GDP資源投入，滾動產出今年GDP的一個過程，GDP增長部分就是宏觀資源投入的收益。房產是資源的一種，從長期來看，房的產出（租金）會圍繞GDP增速波動。

這三部分所得（3的投資獲利、1和2的通脹影響名義價格上升）扣除資源損耗，最後以房產租金形式表現出來。

房租，是房子的實體價值表現。

三　房的金融價值

正常經濟情況下，房的價值由實體價值主導，房產投資與實體投資回報(宏觀上是GDP增速）理應差距較小。但如果央行逆週期調控經濟，央行降息，通過印鈔對沖穩定GDP增長，這會影響房的實物屬性回報穩定，但借貸利率卻在下降。房產投資與存款投資的差距就會拉開，水往低處流，就會吸引更多貨幣流入房產，推高房價。房價升高反過來繼續吸引貨幣流入。

金融屬性炒的是預期：

1）房價升——貨幣流入——房價升——貨幣流入，發生價格到價格的反饋，出現貨幣持續流入的預期。

2）房價升——賣地多——政府有錢，城市配套多——買房擁有資源分配權——房價基本面升，有城市資源持續投入的預期。

房產投資利潤扶搖直上，但實體投資利潤勉強穩定。房產投資與實體投資的回報差距越拉越大，這又吸引資金從實體流入金融，壓低通脹，循環反饋，形成經典的高增長、低通脹、低利率現象。這種現象的背後，必然是金融（房產）投資收益遠超實體收益（GDP增長），房產價格被金融屬性主導。

四　房價大漲的背景

現在可以理解，影響房產價格的主導因素有：

1）建房資源的一次性投入。

2）買房者與無房者，城市配套資源分配存在差異。持續不斷的城市配套資源投入和資源分配不公化，成為房價上漲的基本面。

3）資源投資回報，參考GDP增速。

4）逆週期降息，影響房產回報與無風險回報的差價擴大，吸引資金流向高收益——房產。形成金融正反饋，進而導致房價被金融屬性主導。

在過去的20年中國房價為何持續大漲？首要因素是買房者與無房者城市配套資源分配存在巨大差異，形成房價上漲的基本面；其次是這20年是一個降息的長週期，影響房價投機增多。

五　萬物暴漲的影響

對上述四點來說有如下影響：

1）GDP承壓。通脹會讓價格信號就會紊亂。通脹可以使得投機比製造更有利可圖，驅動大量資金投機囤貨待漲，讓生產陷入停滯。而工廠無需（雇佣工人）開工也可以通過囤積貨物獲得收益，工人對薪資的議價能力下降。發生上游漲價潮，下游倒閉潮。

2）施壓加息。萬物暴漲會施壓加息，影響房產金融屬性反轉。

3）城市配套資源減少。通脹會施壓GDP增速，而城市配套資源投入具有順週期性，經濟越好，賣地越多，財政收入越足，配套資源投入越多，房價基本面越好。反過來，財政收入不足的時候，會影響城市配套投入減少。

4）存量資源的價值。在通脹的影響下會升值。也是通脹對房價的影響中，唯一有利於房價上漲的因素。

由於房產價格受4重因素影響，而如果通脹上行，其中3重會對房價形成拖累，這會影響房價跑不過通脹。當房價跑不過通脹的時候，水往低處流，影響通脹收益與房價收益差距擴大，加大吸引資金從押注金融轉向押注通脹，推高通脹，循環反饋。

從貨幣來看，房價和通脹，只不過是水在兩個池子之間調度的問題，壓力差終歸會讓兩個池子的水平面一致。從經濟長期看，通脹是一個經濟產出問題；而房價是經濟產出的租金。這決定了，兩者在長期走勢上會趨同。

房價與通脹，會交替領跑。

小結：

房價首先是一個資源分配不公的問題，其次才是一個印鈔問題。當通脹領跑時，代表房價領跑結束。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)