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2021年中國樓市最大黑天鵝正式起飛……(圖)

2021-02-26 21:09 作者:財經冷眼 桌面版 简体 21
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【看中國2021年2月26日訊】前幾天,深圳住建局發布了深圳3595個住宅小區的成交參考價格,作為深圳二手房成交的參考價。當時我們分析認為,這個參考價不是強行的,市場實際的交易價格是多少還是多少,但是這個參考價可能會成為銀行放貸的一個參考,會大幅壓縮銀行的房貸資金,從而顯著提高購房者的首付,對房價形成打壓。

比如說深圳華潤城一套82平米的2房,市場真實成交價是1500萬,原來首付是3成,450萬,銀行可以放貸1050萬,但政府指導價給這個小區的定價只有1082萬,如果銀行按照這個價格來評估,那就只能放貸757萬,也就是說實際上的首付要從原來的450萬,提高到743萬,比原來多了293萬。這樣一來,首套就不是首付3成了,直接變5成了。此舉是給深圳樓市降槓桿、打擊炒房的一記重拳。

深圳光大銀行已內部發文要求按照深圳住建局發布的二手房成交價格作為按揭貸款參考依據
深圳光大銀行已內部發文要求按照深圳住建局發布的二手房成交價格作為按揭貸款參考依據
(圖片來源:Andrey Popov/Adobe Stock)

如果深圳所有的銀行都以這個政府發布的參考價為指導標準發放貸款,從3成的首付提高到5成的首付,不管是剛需還是投機炒作的購房者,很多都會被攔在門外。而就在2月22日,深圳的光大銀行已經按照這個參考價來發放銀行貸款了。形成了全國的一個新熱點事件。我們來看一下具體情況。

近日,光大銀行深圳分行已經在內部發文,表示根據深圳住建局以及監管要求,將以住建局發布的二手房成交參考價作為按揭貸款的參考依據。大家注意,文件中說的是根據深圳住建局以及監管要求,這意味深圳市政府不是只要求光大銀行這樣,應該對其他所有的銀行都有要求。有人預計該通知下發後,深圳其他銀行或許會相繼跟進,參考價在銀行實施可能只是時間問題。畢竟銀行也要控制自己的貸款風險。

這意味著,深圳樓市可能將會迎來這幾年來最大的衝擊,這樣的衝擊不會亞於房地產稅的徵收。

與此同時,近期申請房貸的個人,在申請經營性貸款的時候,也將被銀行重點審查。審慎向最近申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發放個人經營性貸款,已在北上廣深銀行同步推開。

近日,北上廣深等一線城市的監管重磅發聲嚴查「消費貸」、「經營貸」資金違規入樓市後,這些一線城市的部分銀行提高了經營性貸款的門檻,部分股份制銀行還上調了經營性貸款的利率,同時大部分銀行都進一步加強了貸款審核力度。

現在很多一線城市和火熱的二線城市的房價,全部都是靠槓桿撬動的市場,各種經營貸、抵押貸。在房貸收緊的情況下,很多人就利用經營貸,甚至信用卡套現來填補購房資金的窟窿,有些人甚至首付都是利用經營貸套現出來的。所以,這次在全國大城市收緊信用貸、消費貸,可以說是自去年年底以來中國銀行收緊房貸資金的兩大重要舉措,起到的是釜底抽薪的作用。很多一、二線城市的火爆房價可能就此止步。

說到收緊房貸這個大殺招,繞不開的話題就是去年最後一天,央行出臺的房地產集中度管理政策,給各大銀行房貸發放制定了具體的數字和比例紅線,而廣州是最先開始收緊房貸發放的城市。

繼之前廣州幾家銀行停止發放房貸之後,廣州工農中建四大國有行又傳出房貸漲價的消息,而且多家銀行跟進。郵儲銀行、浦發銀行、光大銀行、中信銀行均表示價格調整中。主要是因為廣州樓市比較火爆,房貸需求太多了,額度不夠了,銀行房貸佔比已經超過或將要超過紅線了。要不停貸,要不提高利率,在越線之前多賺一點是一點。

廣州、東莞、深圳、佛山、珠海的樓市,在2020年都很火熱。在華中、東北、西部等城市的樓市銷售額同比2019年下滑之時,廣州2020樓市銷售同比增長29%,深圳同比增長24%,東莞同比增長32%。說明北方的資金南下炒房的趨勢沒有改變。而網紅城市杭州只不過同比增長了3%,重慶、武漢都是同比下滑了21%。

廣州只是第一槍,其它城市肯定會蔓延和跟進,因為,很多銀行都已經紅線,沒有額度了。南京、成都,很快也將出現利率上升和額度收緊的情況。成都銀行、鄭州銀行、中原銀行、青島銀行、廈門銀行、興業銀行、招商銀行肯定是完全沒有額度了,肯定是拒絕發放貸款或者是提高門檻,委婉拒絕的。而郵儲銀行、建設銀行的個人房貸也是超線,也是沒有額度的,也是要提高利率和收緊審批的,大家買房需要房貸的話可以考慮換銀行。

2021年,貨幣政策回歸正常,緊樓市信用,這是總基調,基本不會改變,千萬不要抱僥倖心理。2021年2月18日人民銀行開展2000億元中期借貸便利操作和200億元逆回購操作,淨回籠資金2600億,導致中國股市高開低走,大幅度套人,這可能就是對流動性資金收緊所產生的恐慌效應。

中國央行近期會公布2月份LPR利率,本次利率市場預期不變,後期隨著通脹預期可能不斷走高,當然,也不排除央行提高LPR利率。房奴已經在去年八月份完成轉換,如果突然被告知利率提高了,要還房貸的額度也將大幅度提高!當時筆者是一直建議大家選擇固定利率的,不知道有多少人聽進去了。

樓市是資金密集型市場,沒有信用的寬鬆,指望再現去年南方城市那樣瘋漲,已經不可能了。而不管是在深圳的銀行開始以政府參考價來發放房貸,還是北上廣深收緊經營貸、消費貸,還是說廣東等各地銀行上調銀行房貸利率,可以說,都是對樓市釜底抽薪的動作。這其實就是中國樓市裡最大的一隻黑天鵝!

而一旦翻房貸被卡緊了,今年中國樓市的成交量必然將大幅度萎縮。這意味著又一大批開發商將會降價拋售房產活命,當然,活不活得了不是他們說了算的!

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