房子降價就能促消費嗎？(組圖)

【看中國2020年11月14日訊】眼下，中國上下都在想辦法促消費。

不過，消費的主動權掌握在老百姓手裡，單方面的刺激手段要想收穫理想的效果，還需看國人意願如何。

從目前來看，很多人似乎並不如想像中那般願意花錢，只因每個月的房貸和房租是一筆不小的開支。也正因如此，不少市場觀察者一再呼籲：要想居民消費，先死死摁住房價。

這話看上去好像沒什麼問題，可若是仔細推敲，你會發現情況遠沒有那麼簡單。

一 高房價對於消費的影響機制

首先必須明確的是，高房價對於消費的確存在「擠出效應」。

相信很多人對此都深有體會，尤其是那些在北上廣深等大城市奮鬥的人，收入可能並不算低，但他們每個月拿到薪水後的第一件事就是要把房貸和房租交掉，有些年輕人不僅要還月供，還得時刻想著什麼時候能把欠親戚朋友的錢也還上。當老百姓的可支配收入中，有相當數量的錢用於按揭或者交房租，可以用來消費的錢自然就少了，甚至不得不節衣縮食、省吃儉用。

這便是「擠出效應」的大體邏輯，它將至少從以下三個方面擠佔人們的消費空間：

其一，絕大多數想要購房的年輕人都得動用父母的積蓄，甚至要依靠「六個錢包」才能將首付款湊齊，等於購房者自己消費被抑制的同時，還讓參與出資的老人們被迫減少日常開支；

其二，高房價往往伴隨著高房租，無形中也加重了租房者的壓力；

其三，對於沒有房產的人來說，房價若是持續上漲，勢必會加劇他們對未來預期的不確定性，為了對抗這種不確定性，他們很可能會將購房計畫提前，減少當期消費，把更多的錢存起來用於買房，這相當於一種「預防性儲蓄」。

然而換個角度看，房子並非只是一個居住的場所，它更是複雜的各種社會、經濟乃至政治關係的交織點，因此除了商品屬性之外，還具有財產、投資等一系列屬性，是一個集多種功能於一身的「綜合體」。

既然具有投資屬性，那麼資產價格的上漲勢必會增加房產所有者的身家財富，這便是房價波動帶來的「財富效應」。

事實上，自1998年樓市政策鬆動以來，隨著住房制度改革的日益深入與城鎮化的狂飆猛進，中國商品房時代正式開啟，房地產的「黃金十年」降臨；而2008年國際金融危機後，接二連三的政策利好再度將房地產帶入「白銀十年」。在此期間，無數人因房價的瘋漲而改變了財富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年間購買了多套房的人，都收穫了極為可觀的財富，甚至實現了階層的躍遷。

財富增加，對於消費當然是正向刺激。例如，房產所有者可以通過出租或售賣房屋，抑或是將升值的住房抵押給機構來換取更多的流動性資金，從而增加自身的消費能力。考慮到住房流動性較差，財富增量往往難以短期內迅速變現，在沒見到「活錢」之前，「財富效應」的紅利並不能從根本上得到兌現。可即便如此，房價的上漲依然會讓房產所有者對於家庭未來財富的持續增值充滿期待，即所謂的「財富幻覺」，同樣會讓有房的人消費熱情高漲，敢於花銷。

不過在現實生活中，大概只有投資多套房產的人才有資格享受這種財富效應帶來的紅利，那些只有一套剛性自住房或者沒有房產的人卻很可能與此無緣。

值得注意的是，這種「財富效應」雖然會利好房產所有者的消費擴大，但卻不利於那些沒有房產的人。原因在於，「財富效應」放大了有房者的身家財富，卻也導致無房者財富縮水，相當於財富的重新分配，不僅會讓更多的人成為「房奴」，還會顯著拉大居民收入差距。按照經濟學原理，高收入人群的日常消費水平已經基本得到滿足，邊際消費傾向會趨於減少，此時他們的財富雖然有大幅度增值，但體現在消費上的可能並不明顯；而中低收入群體的邊際消費傾向理應更強，但卻因為財富縮水而在花錢時瞻前顧後。

除了上述種種之外，上漲的房價還會帶動商品房銷售面積的快速增加，致使與商品房相關的商品銷售額增速上升，如傢俱、家用電器和建築裝潢，這三類作為住房銷售後的衍生性消費需求，和房地產銷售增速存在明顯的正相關，但二者有2-6個月的滯後期，這正是購房後裝修的時間段。側面反映出，樓市的繁榮可以帶動周邊行業消費規模的擴大。

以上便是高房價對居民消費的影響機理，既有正向的，也有負向的。而最終房價上漲影響居民消費的效果如何，關鍵還是在於「擠出效應」和「財富效應」兩股力量的比較。

二 「擠出效應」大還是「財富效應」大？

回溯歷史不難發現，中國整體房價走勢與消費的關係，在2008年前後發生了明顯的改變——2008年剛好是國際金融危機過後樓市「白銀十年」的起始時間。

我們不妨從數據中尋找答案。

總的來說，2008年以前居民消費支出與平均房價同比變化方向整體表現一致，而在2008年以後，消費支出同比開始表現出與房價的負相關關係（下圖）。其中，2008-2009年房價快速上漲，在此期間消費被抑制；2009-2010年房價上漲放緩，消費有復甦跡象；此後多年，二者走勢依舊呈相反態勢。這便意味著，2008年以前的房價上漲主要表現為「財富效應」，而2008年以後則是「擠出效應」日漸超過「財富效應」，並佔據主導。

房價與居民消費同比走勢百分比變化（數據來源：蘇寧金融研究院）

之所以會有這樣的局面，主要原因有三：

一是在於房價水平。擁有投資品屬性的房產，由於初始價格較低，早期投資收益率極高，此時持有者能明顯感受到資產的增厚，消費意願自然會提升，這就是「財富效應」的最佳詮釋。但後來隨著房產價格的升高，投資回報趨於遞減，對於消費的刺激也大不如前，甚至開始抑制多數人的消費，故而在整個社會層面表現為明顯的「擠出效應」。

二是在於居民槓桿率。自2008年以來，中國居民部門槓桿率呈現出快速攀升趨勢，短短11年就從18%升至55.8%（2019年），到了2020年第二季度更是直逼60%。這當中，個人購房貸款成為居民部門債務增長的主要力量，特別是2014年下半年以來，新增購房貸款對新增居民負債的貢獻率高達60%，直接造成了消費增長動力不足，並掣肘了居民消費潛力的釋放（見下圖）。

居民槓桿率與社會消費品零售總額同比走勢變化（數據來源：蘇寧金融研究院）

三是在於房價與收入的增速對比。理論上講，當收入增速明顯高於房價增速時，即便房價繼續上漲，人們對於未來的預期也會呈樂觀態度，並不會因此就不敢花錢，這時候房價與消費依舊正相關；而當房價急速上漲超過收入增速，人們的心理預期就容易發生改變。從實際情況來看，同樣是在2008年，出現了房價增速大幅度高於收入增速，後續的2015-2016年、2018-2019年皆是如此，其間居民消費增速整體都表現為下滑；雖然2004-2005年房價增速也超過了收入，但由於當時房價整體水平處於低位，對民眾消費信心的影響並不大（見圖4）。

房價與收入同比增速走勢百分比變化（數據來源：蘇寧金融研究院）

三 房價下跌就能促進消費嗎？

至此可能有人會問：如果讓房子降價，是不是就能釋放居民的消費潛力了呢？

恐怕未必！表面上看，房價降下來了，老百姓用於購房的支出縮減了，自然就能在其他方面多花銷，然而，實際情況很可能是房價的下跌反倒抑制了消費，理由有三：

一來，由於房產具有投資屬性，且前些年房價的持續上漲讓很多人都認定了房產是最為保值增值的手段，再加上中國「買房才是安居」的固有觀念，使得中國家庭早已同房產深度綁定。

根據中國家庭金融調查與研究中心的數據，目前中國城市家庭住房資產佔總資產比例約為七成，佐證了房產在中國家庭財富中的重要性以及家庭對房產的依賴。可是從資產配置的角度來說，這種現象並非好事。因為不動產的流動性差已是眾所周知，當家庭出現大額資金需求時，很難在短時間變現，快速解決資金需求。更有甚者，一旦房價下跌，房產貶值，便會直接讓家庭財富蒙受縮水的損失，結果很可能就是抑制消費。

二來，對民眾消費能力造成直接擠壓的並非房價本身，而是長期高額的負債。在中國，房產按揭還款的期限往往長達10~30年，每個月都要定期償還幾千甚至數萬元不等，而這些並不會因為房價下跌就有所改變。不僅如此，一旦房價大幅度下跌，導致房子本身的價值不足以抵扣銀行貸款，後續很可能還會涉及到補差價甚至回收、拍賣等一系列繁瑣流程，在讓購房者蒙受損失的同時，還牽扯了大量的時間和精力，提高消費意願自然無從談起。

三來，樓市的繁榮可以帶動周邊行業消費規模的擴大，但若是房價大面積下跌，很可能會衝擊到周邊行業，傢俱、家用電器、建築裝潢等房產衍生性消費需求都會因此而遭受重創，進而抑制消費規模的擴張。

除了上述種種之外，中國現行的土地財政與銀行信貸體系都很難承受房價的大幅度下跌，如果貿然壓低房價，甚至有引發系統性金融風險的危機，屆時整個國民經濟都將遭受波及，後果不堪設想。

正因如此，房價的大漲與大跌都算不得是最佳態勢。學界有不少學者曾建議，房價應該像CPI一樣平穩增長才是比較健康的狀況。不過，這需要我們在樓市調控方面進行更加科學、健全、完善的調控機制。

四 結語

好在「房住不炒」的理念正在持續深入人心，而房子的居住屬性也開始逐漸超越其投資屬性。可以預見的未來是，隨著樓市狂熱的逐漸褪去，房價將會向理性回歸，於購房人群與擴大消費來說都是振奮人心的事情。

未來，我們需要著力解決高房價造成的一系列負面影響，包括抑制消費、掣肘製造業、擠壓人才等等，並健全相關調控機制，使房價和城市競爭力相互協調。同時，要真正擴大居民可支配收入，完善社會保障體系和公共服務，減輕百姓在教育、醫療、養老等方面的負擔，進而解決民眾消費的後顧之憂，以此來推動消費市場的提振。

當然，對於我們自己來說，應該學會將自身資產更為合理、更加多元化地加以配置，並通過不斷提升自身知識儲備、業務水平與各方面能力等途徑來實現自己與財富的增值，從而確保未來能夠獲得更多的收入報酬，以應對來自外界的各種挑戰。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)