中國特色新詞：手續齊全的違建

【看中國2020年4月20日訊】2000年，被稱為「北中國第一湖」的萊蕪雪野湖，被山東省政府批復為省級風景名勝區。

雖然風景名勝區離濟南很近，但一直沒人來玩。雪野水庫8500畝的水面上，有19326個養魚用的網箱；水庫年採砂總量140多萬方，是規定限額的七倍。

2006年，雪野湖成為省級風景名勝區6年後，國務院出臺了《風景名勝區條例》，對於風景名勝區的地產開發做了限制。也是在這一年，萊蕪市政府徹底清理了雪野湖上的養魚網箱和採砂場，聘請了全球最大的規劃諮詢公司美國易道，對這裡進行旅遊度假區的概念性規劃。住宅區和高爾夫社區被安排得明明白白。

之後，所有的房地產開發，參照的都是當年的這個規劃。2007年8月8日，萊蕪甚至成立了雪野旅遊區管委會，為管委會揭牌的，正是時任市委書記。

一場轟轟烈烈的招商引資和地產開發就此在雪野湖興起。此後十幾年，從政府到管委會，不知道是有意還是無意忘記了，這裡是省級風景名勝區。

這個「疏忽」，13年後，成了普通人和開發商的滅頂之災。

3月11日，萊蕪雪野旅遊區內的開發商，恆大、萊鋼和綠城都接到管委會通知，所有景區內的開發項目一律拆除，4月15日前整改到位。

4月11日，管委會又貼出一則公告——為了恢復風景名勝區的自然生態功能和公共屬性，將依法拆除規劃範圍內的別墅。

一共有1032套房子被官方認定為「別墅」，其中包括了高速綠城378套、雪湖春風237套、高速綠苑120套、萊鋼金鼎108套、恆大金碧天下86套、維笙酒店別墅31套……

進駐雪野湖的拆遷工作組，把這些項目全部標注在一張圖上，圖的名字很特別：萊蕪區審批手續齊全違建別墅項目分布圖。

過去幾個月，筆者學會很多新詞，比如「Good Luckin」 是祝你獲得持有瑞幸一般的好運。現在，萊蕪雪野湖又教會了我一個新詞：手續齊全的違建。

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清明節後，幾百名政府人員組成的龐大工作組進駐了雪野湖度假區，向業主下達拆除違建別墅的正式通知。

前幾天，中信財富開發的雪野春風、山東菸草投資的維笙雪野酒店，都已經被在幾個小時內夷為平地，這幾個項目的共同點是：國企開發和所有。

不愧是挖掘機一流名校藍翔所在的地方。

其實清明節前，幾個小區的業主就聽到了風聲，他們的房子將作為違建別墅被拆除。他們形容自己的心情是：深感惶恐，夜不能寐。

這裡的居民，大部分是已經退休和即將退休的老人。最早的一批人入住已經有7年了。很多人之前打算把後半生安置在雪野湖，他們不明白，自己手裡五證齊全的房子，怎麼就成了違建。而且，他們不認為自己的房子是別墅。比如高速綠城桃花源的房型，大多是在50-120平方米的小戶型。

從那之後，業主們就開始連夜翻法律書籍，為日後做準備。一位已經退休的業主告訴筆者，他們在瞭解了關於行政復議的有關法律條文後，已經緊急準備書面資料，要在15日提請行政復議：他們出什麼公告，我們就學什麼法律。

萊鋼金鼎小區的一位業主，還專門跑到自來水公司求證，得知雪野湖度假區不屬於飲用水水源地，而是工業用水水源地。

他們的知識很快派上了用場。在指揮部的拆遷人員上門的時候，業主們將自己這幾天學到的法律知識拋了出來：

1. 房子五證齊全，不屬於違建；

2. 房屋性質不屬於別墅；

3. 如果實行徵收，請按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》公布新的土地規劃、徵收主體、具體補償方案、聽證會安排。

顯然，專項整治指揮部的工作人員沒有做好準備，這些問題，他們沒有做出明確回答。專項工作組的工作人員，不僅有城建部門，稅務局、畜牧局等部門也都派人過來了。拆除雪野湖的「違建」，每個局都有指標。這也意味著，這是一項必須完成的任務。

2

除了業主之外，這次清理最大的輸家之一，還有幾家國有上市公司。

山東高速是在雪野度假區成立的第二年，拍到雪野湖 290 畝土地，就此開始從事房地產業務。後來，山東高速找到綠城一起開發，這個項目名為桃花源。他們把高爾夫球場改成綠地公園，建了頤樂書院等基礎配套。

前幾天他們算了一下賬，前期投入已經花了29億元，但這些年賣出去的房子的銷售收入是：9.3億元。

被拆的話，損失是巨大的，高速綠城向領導多次喊冤，認為自己根本不在景區的核心區。

高速綠城桃花源的378套中，有132套未交付，其中有94套是業主全款買下，均價兩萬三一平米，總價從100萬到300萬不等。

高速和綠城雖然還擁有這些未交付房產的產權，但已經交付全款的房主，實際上已經擁有了房子的物權。這些，全都寫在了2007年通過的《物權法》裡。

但按照指揮部的說法，對於已經交付的五證齊全的房屋，將由山東嬴泰旅遊公司從業主手中進行回購；對五證不全、尚未交付的房屋，專項整治指揮部將和開發商進行商談回購。

這種資產轉移的方式，行業有個更通俗的說法，叫一房兩賣。

對於願意配合的業主，有標準明確的獎勵金，5-20萬元不等；至於房子回購的金額，需要業主先配合評估，然後會給一個具體金額。

業主們請教了律師，律師說：一旦做了評估，就是事實上承認了徵收。

業主說，他們不同意退房，讓開發商堅持談判：回購應遵循自願原則，我們不賣。

3

秦嶺別墅事件後，萊蕪才想起來，19年前，雪野湖曾經被評為「省級風景名勝區」。

當時綠地剛剛在雪野湖拿了900畝土地，打算搞個大項目。很快，張玉良就把離景區最近的500畝退掉了。

這可能是張玉良這幾年做得最正確的一個決定。

「省級風景名勝區」，曾經是榮譽，但現在反倒成了工作上的「包袱」。筆者聽說，萊蕪的官員曾試圖走流程，摘掉雪野湖「風景名勝區」的帽子，但沒有成功。眼看著外省很多「手續齊全的違建」被拆掉了，萊蕪方面還曾出去學習先進經驗，包括開發格局和雪野湖很像的太湖，那裡的中糧太湖別墅也被拆掉了。

學習回來後，萊蕪領導和開發商說，從江蘇那邊拆遷政策來看：處於景區核心區域的要拆掉，不在核心區域的沒事。

但是在現實面前，顯然只是一個美好的希望。怪不得電視裡總說，學挖掘機到山東。

融綠大戰中，融創曾把綠城所有項目盤點了一遍，對於高速綠城桃花源項目，他們的態度很堅決，必須放棄。

世事好輪迴，蒼天饒過誰。幾個禮拜前，臺灣開發商在青島開發的涵碧樓別墅化為飛灰，涵碧樓一位業主告訴筆者，補償的方案不是政府定的，也不是臺灣人賠。政府讓他們：找融創。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)