中國寫字樓空置率創多年新高！怎樣的信號？(圖)
著名的商業地產中介服務機構世邦魏理仕發布報告。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年10月11日訊】著名的商業地產中介服務機構世邦魏理仕發布的一份報告顯示，2019年三季度，北京寫字樓單季度新增供應創近十年新高，加之整體市場需求疲軟，寫字樓空置率攀升。截至三季度末，北京優質寫字樓整體空置率上升至10.9%，創2011年第二季度以來最高水平。報告稱，未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，空置率還將繼續走高，與此同時租金亦將承壓下行。根據另外的機構統計，北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元，環比下降0.7%，同比下降2.0%，空置率為5.6%，繼續保持穩定；新興商圈租金每月每平方米290元，空置率達22%。
北京並不非是個例，從全國來看，上海、廣州、深圳、武漢、長沙、青島、成都、南京、杭州、廈門、寧波、蘇州、重慶大多數核心城市的空置率都在上升。
幾個月前，深圳的寫字樓空置率問題，還引來了央視的專題調查，在今年一季度的時候，深圳的甲級寫字樓空置率為18.2%，局部區域空置率高達50%。到了現在，深圳的情況不見好轉反而更糟，甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高，其中最高的前海片區達65.7%。而在上海方面，寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。與此同時，市場的租金水平也在下行，當期有效租金同比下降2.9%，降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%，廈門空置率達到14%，武漢重慶和西安，這些地方住宅價格大漲，但是寫字樓空置率卻一直很高，甚至超過了30%。像北方的天津，湖南的長沙，說空置率已經接近逆天的50%。
寫字樓空置率越來越高，租金肯定是越來越低，說明市場需求出了問題，那麼投資寫字樓的那些人，恐怕就要血虧了，其實自打網際網路金融的泡沫破裂之後，核心城市的寫字樓投資泡沫也就隨之破裂了，之前只有那些互金公司一擲千金，租用豪華寫字樓，但是大家也都知道，他們大多都是資金遊戲，所謂花別人的錢不心疼，而做正經生意的，很難有如此之高的利潤率，所以對於寫字樓大家都是比較謹慎的，甚至有的還在居民樓裡辦公，就是為了在經濟不好的時候，儘可能的壓低成本。不要讓負擔太重，所以我們隨著經濟減速，寫字樓的需求也是越來越少。但另外一方面，寫字樓的供給卻還在依舊開足馬力，一系列摩天大樓建成，開始招租，最後就是拉升了空置率，進一步拉低了租金。
除了經濟減速之外，新的辦公形勢出現也改變了供給需求，現在越來越多的共享辦公空間，直接出租工位，這就讓那些小公司只需要租幾個工位，就可以開始辦公了，而不必非得像原來一樣，非得租個獨門獨戶的空間，什麼會議室，辦公室，前臺，全都可以共享，也大大節省了面積，乍一看好像單位面積租金不便宜，但是總體算下來肯定是划算的，不光節省了面積，還節省了很多設備投入，也為辦公提供了很多的便利。這種辦公形式已經越來越受到很多初創的小公司歡迎。
所以綜合來看，目前各主要城市的寫字樓供給都已經過剩了，未來一段時間經濟雖有可能筑底回升，但是寫字樓的需求恐怕並不一定能提升多少，估計還將維持一個供大於求的局面。
所以做寫字樓投資，商鋪投資的，一定要格外小心，自己算一下如果沒有年化5%的回報率，就千萬不要投，包租的肯定不算，現在開發商一般都會用到一個套路，告訴你說，你就買我們的寫字樓或者商鋪，我承諾你年化5%以上的回報，甚至能到8%，我幫你租出去，但跟你簽約的一般都是他的下屬公司，或者是一個第三方公司，等你租幾年，這個公司也就倒閉了，你到時候都不知道找誰去理論，而這幾年的租金，其實已經都折算在了房價裡，相當於羊毛出在羊身上，你買房的時候，就多交了2-3年的租金，然後他在把這個租金返給你，安撫完你的情緒，他就完消失了。已經有相當多的朋友被騙了，最後拿著房子自己根本租不出去，投資基本就打了水漂。
另外，還得多說一點，寫字樓空置率上升，也是一個非常不好的信號，代表當地的商業活動減速，這可能也會預示著未來的城市人口去留，如果空置率非常高的地方，經濟可能已經出現了明顯的下滑，即便現在人口還挺多，未來也會呈現流出的態勢。
比如天津，寫字樓空置率一直都居高不下，現在他的住宅價格也挺不住開始往下跌了，去年其實天津搶人搶的也挺凶的，但是都沒有用，這些流入的人口都是奔著他的高考資源，而不會在當地創業就業，甚至不在當地居住，只是買個房混個資格而已。高考完了就會離開，產業支撐力上不來，流入的人口也會很快反向流出。最後房價就會快速下滑。所以，如果你想找一個可以長期落戶的城市，商業寫字樓空置率一定不能太高。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)