中国土地市场巨大变局!会影响房价吗?(图)

2019-08-28 08:29 作者:齐俊杰 桌面版 正體 8
    小字

土地 市场 房价
中国《土地管理法》的修改工作高票得到通过。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年8月28日讯】中国《土地管理法》的修改工作高票得到通过,在此之前,《土地管理法》已经经过了1988年,1998年和2004年三次修改,而2004年之后的15年,一直没有再修改过,直到现在这才进行第四次修改。

此次土地管理法修改,首次明确了征地补偿的原则,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障;完善土地征收程序,原来的批后公告改为了批前公告。另外,土地法修改的最重要一点是,取消了农村集体建设用地不能直接流转的限制,重新规定建设用地可以入市交易,农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

这点将影响深远,之前我们是苦于土地供给不足,所以才造成了楼市房价极高,供需矛盾紧张,而与此同时,农村却又有大量土地无法入市,可谓是旱的旱死涝的涝死,并没有以市场为调节机制,而现在我们就要打破这个界限,让集体建设用地纳入到市场的流转体系中,未来很可能会先从集体建设用地入市兴建公租房做起,众所周知,目前城市的房价太高,土地太贵,租金回报相对于房价来说,实在太低,所以租房市场无论怎么搞模式,也都行不通。

那么出路只有两条,1是找到超低成本的钱,2是找到低成本的土地。现在租金回报已经在3%以下,超低成本的钱基本已经不可能了,那么低成本的土地就成了唯一选择。集体建设用地,目前没有成本,只要引入开发商,建成租赁住房,往外出租,可以取得至少5-8%的租金回报率,这对于土地的拥有者可以说也是一笔永续的收入,而且他们只需要拿出土地,无需再投入资金,完全可以用REITs的方式进行筹资,只要回报率出来了,资金并不难找。

目前全国已经有18个城市,准备利用集体建设用地建设租赁住房试点,有利于大大增加租赁住房的供给,而供给增加,肯定有利于平抑城市房租。在抑制城市租金上涨的同时,也可以提高拥有土地的农民收入,还可以广泛利用社会资金。

这次修改土地法,实际上是改变了土地的供给方式,所以意义十分重大,以前政府是土地的唯一供给方,他掌握着土地的流量,一旦政府的认知偏差,就会引发巨大的市场问题,比如之前国土部门总是觉得,要用土地控制特大城市人口,结果一线城市一直就供地紧张,把大量土地供给放到了三四线城市,结果造成一线城市房价猛涨。

而在今后,除了政府供给土地之外,农村集体建设用地的转让,也将成为一条出路,在政府供地出现明显偏差的时候,至少市场机制还会发生作用,比如一线城市如果还是觉得土地不够,开发商肯定会大量买进这种集体建设用地,兴建各种非住宅项目。即便在北京上海,农村集体建设用地也有不少,未来这些地方,可能都会变成长租房,至少会拉低周边的租金水平。租金这个东西是会传染的,虽然有些地方比较偏远,但是也会带动一层一层的传导。

可以预见的是,土地法的修改,对未来的租房市场肯定会有重大影响,但是对住宅市场目前还是影响比较间接,一个是农村集体建设用地数量占比只有10%左右,远不如宅基地的数量,所以开放的这个口子总体仍然有限,如果宅基地可以流转了,那才是真正的全面开放了。

另外,农村集体建设用地可转让也是有限制的,只能用于工业,商业用途,也就是说顶多盖厂房,办公楼和租赁住房,却不能直接盖住宅。所以对于房价,并不会造成直接的影响。如果有影响,也是通过降低城市房屋租金,进而影响到的房价。这个就比较间接了。可能很长时间都反应不出来。

综合来看,这次土地法的修改,有非常重大的意义,起码为我们打开了一扇窗,政府不再作为土地的唯一供给方,这已经是在向市场机制在靠拢,但是显然我们也有顾虑,比如这么多年来的小产权问题,依然没有解决,反而愈演愈烈,所以小产权转正这个口子还是不敢开,农村集体建设用地顶多就是一个试验点,看看效果怎样,如果起到了预期中的效果,未来政策可能会越来越开放,总之以市场为基础配置土地资源,肯定是一个重要的方向。就目前这个政策来看,对于租房市场的影响会更大,也许会为长租市场破局,带来新的机会。也给大量年轻人在刚需买房之外,一个全新的生活选择。

分享到:

看完这篇文章觉得

评论

畅所欲言,各抒己见,理性交流,拒绝谩骂。

留言分页:
分页:


Top