中國確定改造17萬個老舊小區 對樓市意味什麼?(圖)

2019-07-04 08:01 桌面版 简体 0
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中國住房和城鄉建設部表示老舊小區有17萬個。(圖片來源:Andrey/Adobe Stock)

【看中國2019年7月4日訊】近期,中國住房和城鄉建設部在政策例行會議上表示:經過摸底排查,各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個,涉及居民上億人。按照其要求,各地應優先改造小區水路、電路氣及光纖等配套設施,有條件的地區可加裝電梯,建設養老和撫幼服務設施等其他配套設施。

「舊改」和「棚改」都是重大的基建工程,而且都是在經濟有下行壓力時用來穩增長的措施之一。但舊改對於老百姓來說似乎還比較陌生,顯然,當前正是從「棚改」到「舊改」的一個重要轉折,未來舊改會成為帶動房地產進入新時代的大工程嗎?

「棚改」和「舊改」的區別

一言以蔽之,棚改就是拆了後建房子,舊改就是僅僅是改造房子。但幾個字之差,區別還是蠻大的:

1、舊改商業性質更多,而棚改是純政府行為。舊改雖然和棚改一樣都是基建投資,但前者的最終目的是通過投資改善居住環境從而拉動其他消費,比如電梯、裝潢、服務站等;棚改就是推倒重建,基本針對的是危舊住房,且棚改後建成的住房只能是回遷房或保障房。

2、舊改不涉及房屋拆遷和安置補償問題,根據會議內容,主要是「更新改造小區水電氣路及光纖等基礎設施,建設改造養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施」。棚改則是全部重建,涉及的土地、安置等問題較多。

3、棚改需要90%的業主同意,才能進行拆除;而舊改則需要全部業主同意。

不過它們也有一定的共同點,那就是棚改和舊改在此後所產生的持續性收入都非常有限,即使舊改能拉動一些消費,但或者是一次性的,這也就注定了二者的資金來源大多往往來自於財政,當然隨著長租公寓等項目的興起,也不排除有通過地方政府專項債以及PPP方式融資的。

總之,棚改和舊改,一個是全拆,一個是全改,二者對於房地產生態都有著重要的意義。

又一個「四萬億」來了?

棚改最早開始於金融危機剛過去的2009年。數據顯示,截至2018年底(從2014年開始),中國棚改項目已實際完成2912萬套。但2019年棚改目標卻直接減半,僅為285萬套,國開行也收緊了通過PSL工具提供配套棚改的資金供應,這意味著中國的棚改基本已經接近尾聲,接下來是舊改的主場。

棚改對於樓市的影響非常明顯,但也有副作用。一是通過貨幣化安置讓居民加槓桿買房,幫助三四線房地產去庫存;二是引起部分城市房價過快上漲以及對居民消費產生擠出效應。

但咱們今天的主角是舊改。舊改可以說是全新的開始,根據國務院參事仇保興的初步估算,中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額預計高達4萬億元,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。

一個「四萬億」來了!咱們會進入房地產新時代嗎?答案是肯定的:

1、短期內可以拉動房地產相關投資和消費。這也是上面提到的「在經濟增速承壓時用來穩增長的重要措施之一」的前提條件,只有這樣才能達到拉動增長的目標。

一方面,舊改可以通過配套設施改造直接拉動相關投資和消費,比如裝潢。更重要的是舊改還可以挖掘老年消費需求,比如小區新建了一個活動中心,之後的一些公益性講座、體檢,以及正規的針對老年人的商業活動都可以拉動「銀髮經濟」。最重要的是,舊改投資往往建設週期短,資金週轉快、能將這些鋼筋水泥迅速轉化為消費力。所以,舊改對於樓市來說,更多的是刺激相關投資和消費。

2、利空去庫存壓力大的城市房地產。常識告訴我們,一般舊城改造多在市區的城中村,如果拆除它們勢必會釋放大量的購房需求,但舊改不但不會釋放,反而可能還會讓更多人願意留在老地方。你想,居住條件改善了,又有老鄰居,又在市中心,誰還會花錢再去買房呢?

因此,如果一個城市的房地產庫存壓力大,且人口流入緩慢甚至流出的話,進行大規模舊改對於當地樓市比較偏空,因為唯一潛在的購房需求都被舊改消化了,新的需求還沒有。

3、開拓房地產新融資模式,這也是最具意義的一點。目前市面上就有不少通過將長租公寓租金收益權打包發行ABS的金融產品,說白了就是要承包改造一棟公寓樓,需要融資100萬。怎麼融資?可以將這棟公寓樓未來5年的租金收益打包在一起作為對價,然後雙方再約定好該金融產品的封閉期和各方的收益率等事宜。

但舊改有所不同,上面也說了,其所帶來的效益並沒有這種商業項目那麼多,因此除了財政和居民直接掏錢外,還需要創新其他融資模式。

中國國務院常務會議提出,「要加大金融對舊改的支持,創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。」

因此,舊改後的市政設施、配套設施收費收益權如何打包成金融產品,是比較大的亮點,這對於未來開拓房地產新融資模式也有參考意義。

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