中國的房產稅能替代土地出讓金嗎?(圖)
每年的土地出讓金,是地方政府的主要收入來源。(圖片來源:Adobe stock)
【看中國2019年3月18日訊】最近一個月最熱的一個話題,無疑就是房地產稅了,人大財經委又傳來消息,說是盡快提出房地產稅法等相關法案的時間安排,按時審議,完成2020年實現稅收法定的任務。
其實,房地產稅我們之前已經聊過很多次了,但是很多人仍然不相信,這隻灰犀牛都已經跑起來,離你一米遠了,有些人仍然假裝看不見,不相信他會撞倒自己。這不得不說是一種典型的阿Q心態,他們的理由似乎很充分,那就是地方政府在房地產上有巨大的利益,每年的土地出讓金,是地方政府的主要收入來源,所以判定不會自廢武功。那麼好,今天我們就來算算賬,看房地產稅開始徵收後能不能替代土地出讓金。
首先,中國2018年土地出讓金收入4萬億元,而房地產的總市值超過了450萬億,如果按照1%的稅率徵收房產稅,那麼全國來看,房產稅收入將超過土地出讓金,即使按照扣減原值計算,比如打七折確定徵收基準,那麼完成3萬億的稅收也是沒問題的,注意這還只是房產稅,也就是持有稅,如果加上交易稅費,再加上出租的配套稅種加在一起,基本與土地出讓金收入相當。而且大家不要忘了,土地出讓金只是收入,他並不能全部裝到兜裡,拆遷清退也是有成本的。政府收到的土地收入,至少有一半都花出去了,但是房產稅是沒有成本的,屬於純粹的收入。
其次,一線城市來計算,比如北京,人口多房子緊張,2000萬人口,1000萬套房子,每套房平均少說售價500萬元,這就是50萬億市值,扣減30%,再按每年1%的稅率,一年3500億收入,而去年北京的土地出讓金收入只有2800億元,算上土地出讓成本,也就是說北京可以免掉一半人的房產稅,都不虧。這還不算懲罰稅率。
第三,二線城市,比如天津,1500萬人口,少說也得有600萬套房子,均價300萬,這就是18萬億市值,扣減30%,每年1%稅率,一年1260億房產稅收入,而去年天津土地出讓金收入只有1000億元,所以二線城市顯然跟一線城市一樣,一旦開徵房產稅,收入基本能夠覆蓋掉土地出讓金。
第四,三線城市,這塊就沒有太多的數據參考了,但基本可以肯定,在這一輪大漲之後,房價已經很高,而且家家戶戶都是多套房,房子本身就過剩了,如果要開徵房產稅,免征的不多,懲罰的不少。所以最有利的可能就是三線以下城市,從去年棚改貨幣化停止之後,其實大多數地方已經賣不掉土地了,開發商已經實質性的收縮,所以從地方上來看,特別是這些小地方,對於房地產稅的出臺更加急切。因為機會成本已經很小了,也就是說反正土地已經賣不掉了,還不如換種思路試試。
另外,有人還提出,土地70年產權,我們只有使用權,憑什麼徵收房產稅?因為房子質量是有限的,建築質量50年不倒就算合格產品,這幾年的房子尤其的差,能30-40年不倒就算不錯了,所以根本挺不到70年。大家買一個房子有效的使用期也就50年,除非你是獨棟別墅,能夠自己翻建。否則到時候肯定會成為危房。而城市的建設期就這麼幾十年,並不會一直拆遷改造下去。像我們去美歐日參觀,一個城市,甚至一個塔吊都看不見。當地人早就不蓋房了。
政府在一窮二白的時候,靠著土地出讓金的賣地模式,獲得了快速的發展,也出現了深圳奇蹟,但是邊際效應是會遞減的,現在已經房子過剩了,土地不多了,顯然這個模式已經走到了盡頭,就好比你吃一個包子解餓,兩個包子美味,三個包子正好,現在讓你一次吃10個包子,就容易撐死,所以地方政府必須得想辦法換一種收入增長方式,得到一張長期的飯票。
房地產稅就是這樣一場變革,趁著房價高,呼聲強烈,必然會盡快推出。推動經濟轉型。房地產稅出臺,一定會轉變現在囤房囤地,炒房炒地的情況,一大堆買了之後放在那等升值的房子,即使不賣也會進入租賃市場,增加房源供給,這才是房住不炒的根本模式。所以趕緊放棄所有幻想,這3年,將是一場重大的財富洗牌。先知先覺者吃肉,房子已經足夠給他們一生花不完的財富,而後知後覺者,終究只是一場空,替先知先覺者買單。
提前回答下問題:
1,小產權房沒產權,肯定不收房產稅。但會有其他辦法
2,商鋪肯定要收,會比住宅的稅率更重。估計也沒有免征額。
3,農村是集體他土地,所以集體來承擔房產稅
4,對出租的房子,房產稅會有優惠
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