中国的房产税能替代土地出让金吗？(图)

每年的土地出让金，是地方政府的主要收入来源。（图片来源：Adobe stock）

【看中国2019年3月18日讯】最近一个月最热的一个话题，无疑就是房地产税了，人大财经委又传来消息，说是尽快提出房地产税法等相关法案的时间安排，按时审议，完成2020年实现税收法定的任务。

其实，房地产税我们之前已经聊过很多次了，但是很多人仍然不相信，这只灰犀牛都已经跑起来，离你一米远了，有些人仍然假装看不见，不相信他会撞倒自己。这不得不说是一种典型的阿Q心态，他们的理由似乎很充分，那就是地方政府在房地产上有巨大的利益，每年的土地出让金，是地方政府的主要收入来源，所以判定不会自废武功。那么好，今天我们就来算算账，看房地产税开始征收后能不能替代土地出让金。

首先，中国2018年土地出让金收入4万亿元，而房地产的总市值超过了450万亿，如果按照1%的税率征收房产税，那么全国来看，房产税收入将超过土地出让金，即使按照扣减原值计算，比如打七折确定征收基准，那么完成3万亿的税收也是没问题的，注意这还只是房产税，也就是持有税，如果加上交易税费，再加上出租的配套税种加在一起，基本与土地出让金收入相当。而且大家不要忘了，土地出让金只是收入，他并不能全部装到兜里，拆迁清退也是有成本的。政府收到的土地收入，至少有一半都花出去了，但是房产税是没有成本的，属于纯粹的收入。

其次，一线城市来计算，比如北京，人口多房子紧张，2000万人口，1000万套房子，每套房平均少说售价500万元，这就是50万亿市值，扣减30%，再按每年1%的税率，一年3500亿收入，而去年北京的土地出让金收入只有2800亿元，算上土地出让成本，也就是说北京可以免掉一半人的房产税，都不亏。这还不算惩罚税率。

第三，二线城市，比如天津，1500万人口，少说也得有600万套房子，均价300万，这就是18万亿市值，扣减30%，每年1%税率，一年1260亿房产税收入，而去年天津土地出让金收入只有1000亿元，所以二线城市显然跟一线城市一样，一旦开征房产税，收入基本能够覆盖掉土地出让金。

第四，三线城市，这块就没有太多的数据参考了，但基本可以肯定，在这一轮大涨之后，房价已经很高，而且家家户户都是多套房，房子本身就过剩了，如果要开征房产税，免征的不多，惩罚的不少。所以最有利的可能就是三线以下城市，从去年棚改货币化停止之后，其实大多数地方已经卖不掉土地了，开发商已经实质性的收缩，所以从地方上来看，特别是这些小地方，对于房地产税的出台更加急切。因为机会成本已经很小了，也就是说反正土地已经卖不掉了，还不如换种思路试试。

另外，有人还提出，土地70年产权，我们只有使用权，凭什么征收房产税？因为房子质量是有限的，建筑质量50年不倒就算合格产品，这几年的房子尤其的差，能30-40年不倒就算不错了，所以根本挺不到70年。大家买一个房子有效的使用期也就50年，除非你是独栋别墅，能够自己翻建。否则到时候肯定会成为危房。而城市的建设期就这么几十年，并不会一直拆迁改造下去。像我们去美欧日参观，一个城市，甚至一个塔吊都看不见。当地人早就不盖房了。

政府在一穷二白的时候，靠着土地出让金的卖地模式，获得了快速的发展，也出现了深圳奇迹，但是边际效应是会递减的，现在已经房子过剩了，土地不多了，显然这个模式已经走到了尽头，就好比你吃一个包子解饿，两个包子美味，三个包子正好，现在让你一次吃10个包子，就容易撑死，所以地方政府必须得想办法换一种收入增长方式，得到一张长期的饭票。

房地产税就是这样一场变革，趁着房价高，呼声强烈，必然会尽快推出。推动经济转型。房地产税出台，一定会转变现在囤房囤地，炒房炒地的情况，一大堆买了之后放在那等升值的房子，即使不卖也会进入租赁市场，增加房源供给，这才是房住不炒的根本模式。所以赶紧放弃所有幻想，这3年，将是一场重大的财富洗牌。先知先觉者吃肉，房子已经足够给他们一生花不完的财富，而后知后觉者，终究只是一场空，替先知先觉者买单。

提前回答下问题：

1，小产权房没产权，肯定不收房产税。但会有其他办法

2，商铺肯定要收，会比住宅的税率更重。估计也没有免征额。

3，农村是集体他土地，所以集体来承担房产税

4，对出租的房子，房产税会有优惠

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