中國樓市一二手房價分叉 房產流動性越來越差(圖)
在今年1月，一二手房的價格出現了分化。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年3月1日訊】近日，中國國家統計局公布了房價數據，在今年1月，一二手房的價格出現了分化，二手房方面，4個一線城市和31個二線城市二手房銷售價格環比均下降0.1%；其中，北京、廣州二手房價分別環比下跌0.1%、0.3%，上海持平。新房方面，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%、同比上漲3.3%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，同比上漲11.6%。很多中介都把新房漲價的信息，發給了購房者，但他們一定不會告訴你二手房降了。
這可能將是今年的樓市一個特徵，新房的限價逐漸放開，一些高端樓盤入市，也許會推升整體新房的價格，但樓市會出現實質性降溫，對於大家感受最密切的，將體現在二手房的價格穩步下降上，別看掛牌價很高，實際成交價，會逐漸走低。當然對於一般購房人來說，可能感受不到，因為中介機構會故意隱藏房價下跌的事實，而只凸顯掛牌價。
目前在北京，上海等一線主要城市，二手房已經有了10-15%的議價空間。甚至有在上海浦東的朋友降價10%，仍然看房的寥寥無幾，基本都是中介化妝的買家！真實買家似乎一個都沒有。現在他比較糾結，要不要再降10%，如果再降，也就意味著2年前買的這套房他可能會虧本賣出。
當然這只是個例，在北京，上海最近兩年，二手房價確實表現不好，但在二三線城市，很多地方房價上漲了50%，甚至翻倍的都有，我們之前也分析了，主要是因為去庫存帶來的棚改貨幣化安置所導致的，現如今起碼貨幣化的政策停了，三線城市基本很快陷入冰點。以後誰著急用錢誰倒霉，房子將很難再有變現能力。而二線城市，今年還在不遺餘力的爭搶人口，這是政策上的最大變數，如果人口能夠持續流入，那麼對於房價，特別是二手房價將有明顯的推動作用，但這是一場零和博弈，人口就那麼多，被搶走人口的城市，房價將快速回落，所以這也注定今年開始出現明顯的分化。
另外，一城一策也在今年強化，很快3月之後等開完了大會，各個省市就會根據會議精神，制定當地的政策，能不能稍微放鬆一下，不但要省委領導批准，還得得到部委的批准，如果最高指示仍然不放鬆，那麼可能一城一策誰也不敢越雷池一步，所以現在仍然在等消息，等指示，但從地方上來說，確實很有動力去放鬆調控。
因為他們放鬆調控只有好處，所有的雷都甩給了金融系統，所以上面當然也不傻，中國銀保監會副主席王兆星，前兩天就再次強調，銀保監會將始終緊盯房地產金融、影子銀行、地方政府債務等重要風險領域。其中房地產金融這塊，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題，要繼續審慎發放開發貸款和個人按揭貸款，促進房地產金融、房地產市場平穩健康發展。
注意，這裡面可是點名了有投機性的開發貸和個人貸款，還要審慎的發放個人按揭貸款，可見從部委這裡傳出的信號來看，今年的調控，不會放鬆。銀行這個閘門管住了，即使地方上想放鬆，也會力不從心。
總體來看，今年的房地產方向已經不再是一味地打壓，上面還在控制風險，下面已經有了強烈的托市意圖，所以兩種力量相互博弈，你進我退，你不堅決，我就反彈，而對於地方上來說，他的利益最大的地方就在於新房，因為新房好賣，開發商才會賺錢，開發商賺了錢才會來買土地，至於二手房，漲不漲價，跟地方實在是沒什麼關係。
所以如果當錢不夠支撐全面上漲的話，一定是先保新房，其實逐漸打開限價，讓一些高端樓盤集中入市，新房價格就會上漲，製造樓市漲價的效果。現在來看，這個並不困難，而真正困難的是，如果漲價太多，會不會引來問責！
大家傾向於一點一點試探底線。但對於購房人來說，新房只意味著買入價，二手房價格才意味著賣出價，而且你不能光考慮價格，還要考慮流動性。有的房子可能挂一年都無人問津，那些掛牌價都只是市值，也許等你急用錢的時候，才會知道房子的真實價格是多少？
如果站在投資的角度講，房子無疑已經不再是一個好投資了，隨著價格越來越高，流動性越來越差，未來變現一定十分困難。而且房子跟股票不一樣，股票你只要止損基本都能賣得掉，房子你只能在他爬坡的過程中離場，等他過了山頂你再想下車，那必然會被踩踏。
現在一線城市人口負增長，老齡化嚴重，保障房供給越來越多，三線四線這波棚改之後基本再難有接盤俠。只有幾個二線省會，還存在變數，就看爭搶人口的力度了，但是這是一把雙刃劍，人口流入確實能推高房價，但高房價反而又會限制人口流入。所以總體的空間也並不大了。
其實你可以想像，甭管房子漲了多少，你在房子上看到過回頭錢嗎？絕大部分人都只是看到市值而已！但那其實都是財富幻覺。房地產其實也是一個龐氏騙局，後加入的人給前面的人買單，其實錢根本就沒那麼多，什麼時候後面的人減少了，付不起前面的利息，就會完全崩塌，本息全無。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)