香港內資地產股暴跌八成意味著大變局到來(圖)
在港股市場又發生了慘案。（圖片來源：sasinparaksa/Adobe stock）
【看中國2019年1月20日訊】在港股市場又發生了慘案，3只地產股突然遭遇到了暴跌，佳源國際控股跌幅超過80%，陽光100中國，跌幅達到6成，仁天科技控股跌幅則是73%。香港市場沒有漲跌停板的限制，所以用網友的話來說，這跌的真是太刺激了。
據媒體報導，這3只港股可能是被斬倉，或者是被大機構有組織有預謀的在做空，否則不可能突然之間跌這麼慘，數據顯示佳源國際主要賣家是華泰金融。陽光100是中國銀河及申萬宏源在沽空。國瑞置業是長江證券在賣出。此外昨天，港股方面地產板塊也都在下跌，像恆大也跌了3%，碧桂園和富力跌了3.5%，萬科跌了3.7%，龍湖跌了9%，國瑞置業跌了21%。據測算昨天一天，光港股地產板塊的市值損失就高達1200億港元。
大家不免要問，這究竟是發生什麼事情了，怎麼突然之間就這樣了？
從消息面來看，昨天市場都在傳言，說暴跌的這幾家公司，可能會有地產債違約，但是昨天晚上，跌幅最大佳源國際控股發布公告，2018年1月19日及4月26日發行，共值3.5億美元，利率8.125%的優先票據，集團確認已償還全數款項。集團強調目前財務狀況健康，業務運作正常。陽光100也接受採訪說，公司目前運轉正常，至於為什麼暴跌，目前他們也是一臉懵。
這個佳源國際控股，是佳源集團旗下的一個上市公司，地產這塊2018年真實的銷售額僅為201億，主要業務就是江蘇為核心的房地產開發業務，這幾年做的比較激進，甚至在房地產行業全體低迷，受到國家調控之際，整個佳源集團卻在喊千億銷售的目標。他們自己說，佳源集團2017年銷售額為508.25億元，2018年銷售額為875.5億元。
其實，這波房地產暴漲始於2016年，大量企業都是那一年快速擴張，發了大量的債券出來，而地產債期限普遍都是3年也就意味著，2019年也就是今年，將出現地產債的兌付高峰，而且這個高峰只是個開始。未來幾年壓力都非常大，2019年兌付壓力是3712億元、2020年是4026億元、2021年更是要達到7480億元。
而更壞的消息是，房地產企業的融資成本在不斷地提升，在中國，現在發債很困難，渠道管控的比較死，信託理財等表外資產，全都被監管卡死了，而海外發債方面也隨著美聯儲的不斷加息縮表，變得越發艱難，據瞭解目前大型房地產企業發債成本普遍達到了8-9%，而前幾年只是6%，中小型房地產企業發債成本都過了12%，每轉動一次，就是動輒幾個億的成本負擔。
所以市場的擔心也並非沒有道理，這麼大規模的債務，再加上內地如今房地產繼續調控，房子賣不掉。想靠銷售回款，都很困難。目前很多企業無非就是拆東牆補西牆，靠發新債來償還老債，甚至不惜鋌而走險，在民間進行高利息的資金拆借。再加上超過了80%的資產負債率，確實看起來一切十分的危險。
地產企業的日子確實非常難過，未來必定是一個大整合的時代，現在開發商確實太多了，這個行業需要一場大的整合，在這期間現金流充裕的開發商會吃掉很多小開發商，通過資產兼併，做大做強，而現金流不強的開發商，可能會被別人搶劫，低價處置掉自己的資產。從而被踢出局。整個行業會從分散走向集中。而且即便是大的開發商，也在不遺餘力的去地產化，包括萬科這樣的企業，也打出了去地產化的大旗，董事長郁亮就說，「十年後萬科還是房地產公司的話，那真的很慘。我現在就在琢磨把‘地產’這幾個字都拿掉。」
隨即萬科遍四處出擊，投資華人文化，又去搞醫療參與中信資本醫療定向基金，還去並購太古冷鏈物流的資產，甚至去修路建橋，萬科的定位已經不再是房地產開發，而是變成了城市配套服務商。比萬科做的更狠的是萬達，1月12日，萬達的王健林又爆出豪言壯語，宣布萬達向文化、服務業轉型，今年萬達商業將放棄全部房地產業務，「一平方米房產開發也不能有」。
所以，這就是一個房地產大變局的時代，春江水暖鴨先知，地產龍頭們都在紛紛尋求轉型和去地產化，說明中國的房子基本夠住了，未來將不再是新增資源，而是整合資源的時代。就像當年的煤老闆們一樣，10年以前，煤老闆被視為全中國最有錢的一個群體，但2012年之後，煤炭泡沫破裂，煤炭行業進入了大整合的時代，很多煤老闆從之前身價過億一夜之間負債十幾億，不是你錯了，而是時代變了。如果思路不變，那麼終將只是財富的搬運工而已。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)