明年是中國樓市價格回歸的起點(圖)
原文標題：說樓市下跌還言之過早！明年才是價格回歸的起點
說樓市下跌還言之過早，明年才是價格回歸的起點。（圖片來源：Creativa Images/Adobe stock）
【看中國2018年11月18日訊】中國國家統計局發布了10月份70個大中城市，商品住宅銷售價格變動情況統計數據。從環比看，4個一線城市新房銷售價格持平；二手房價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31個二線城市新房和二手房價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1百分點和0.5個百分點。35個三線城市新房上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手房價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
單從數據上看，可以得到一個簡單的結論，那就是一線城市仍然在陰跌，二三線城市房價漲幅趨緩，其實大家更關注的是二手房價格，因為新房頂多是你的買入價，二手房價格則包括了買入價和賣出價，更能代表市場的預期，特別是一二線熱點城市，二手房成交量佔比已經過半，北京上海二手房市場成交佔比已經超過市場總成交的80%。
從二手房數據來看，天津、丹東、泉州分別環比下調0.1%；北京、上海、廣州、石家莊、三亞等7個城市環比下調0.2%；寧波環比下調0.3%；廈門下調0.9%。另外，根據麥田房產中介的數據，目前客戶議價的指數為-5.9%，也就是說，真實成交價要比首次出價低6%左右，這是2018年以來的最高水平。其中，降價幅度在5%以內的成交房源佔比為45%，降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源佔比為14%，佔比也是今年以來的高位。
而仍在上漲的城市，像貴陽，昆明，西安，蘭州，安慶，大理，這些中西部地區的房價數據顯示依舊堅挺，但是也應該看到，其實這些地方的流動性已經出現問題，比如西安現在房子已經不好賣了，所以之所以這些地方二手房還在漲，是因為預期在頂著，但預期這個東西來得快去的也快。隨著棚改貨幣化安置大面積叫停，以及全國領軍城市停漲，這些地方也隨時會出現房價逆轉的情況。
房價的問題，已經從防止暴漲，到防止暴跌。目前全國樓市看空的聲音越來越多，也出現了很多地方實質性下跌的情況，還出現了降價未遂被約談的奇怪景象，但從數據上來看，這其實還只是一種假摔。客觀的說，目前一線城市也只是微跌，用大家的話說，只是漲50跌10塊，鬧著玩的。
從數據我們能看到，房價2015年指數定基是100，而現在北京是146，上海是138，杭州是141，深圳是151，也就是說跟2015年比，我們現在還是漲了40%，3年時間上漲40%，這個幅度顯然依舊十分恐怖。所以一線城市的價格回落之路依舊任重而道遠，有人問房價怎麼漲才合理，根據美國的百年經驗，房價每年漲幅應該略高於通脹，頂多1個點，如果我們按5%計算，那麼到今年漲20%是合理的，也就是說，一線城市至少還要跌20%下去，才算合理，如果狠一點退回到2015年的房價也不是沒有可能。
至於二線城市的房價，這裡就要分層了，像南京，合肥，廈門，武漢，青島，這些重點城市，其實漲幅跟一線城市差不多，他們下一步也會跟著一線城市回落，目標就是緩慢的下降，最好通過1-2年時間，消化掉20%的漲幅，這是最樂於見到的結果，而要防止突然的暴跌，如果半年跌去20%，這樣很可能會出現斷供，金融體系會出問題。所以慢慢的跌，每月跌不到1%，是完全可以的。
另外，太原，西安，重慶，成都，石家莊，瀋陽，大連，長春，哈爾濱等等這些重點城市，他們第一波漲幅沒趕上，後面雖然漲的挺凶，但是總體漲幅還不能跟一線城市相比，所以就目前來看，他們似乎還在漲，但這些地方該不該漲呢？這是個問題，起碼從2008年到2015年，這些城市基本沒怎麼漲，那麼前面那麼多年沒漲，怎麼就這幾年猛漲呢？
主要就是棚改貨幣化安置導致的需求突然大增，所以未來隨著貨幣化安置退潮，這些地方會馬上形成流動性陷阱，突然之間大家都沒錢了。然後沒有成交。急用錢的房主就得大幅降價甩賣。這些地方已經出現了嚴重的供過於求，唯一化解的辦法就是開放人口，吸引人才，所以我們也看到，越來越多的地方開始放寬政策，從而爭取繞開限購。這是維持房價的最後希望。
至於三線城市，甚至四五線城市，貨幣化停止後，大概半年到一年，就會是死水一潭，房子將徹底失去流動性，為了投資而買房的人，將很難見到回頭錢。
綜合來看，影響最大的還是一線城市，只要一線城市慢慢下跌，就不會出現大規模斷供，金融風險就沒有太大的問題，二線城市最好維持平穩，也在鼓勵他們去爭搶人才，支撐房價，促進一線城市人口回流，所以二線城市目前處於政策彷徨地帶。未來房價上漲下跌的可能性都很大，搶到人了，你就能繼續漲，搶不到人，甚至被別人搶走了人，你就該跌了，而三線以下流動性枯竭，根本賣不掉，所以風險基本都甩給了接盤俠。所以說樓市跌了，可能還言之過早，明年才是價格回歸的起點。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)