中美買房十大區別(圖)

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【看中國2018年4月22日訊】（看中國記者劉世民綜合報導）據海外中文媒體報導，中國人近幾年來大舉轉移資產到海外，很大一部分用在房地產方面。所以越來越多的美國房地產經紀找上中國人，還結合了投資移民業務，或是其它的投資方向。這股資金外移潮除了尋求安全之外，中國不健全的房地產制度也是主因之一。

無論在中國還是美國，買房都是一件大事，可是中美房地產有何不同呢？本文列出10項差異，給有意來美買房居住或投資的中國人能對美國房地產有初步的瞭解，這些差異通常也是吸引中國人購買美國房地產的因素。

一、房地產制度：美國有健全透明的制度，中國仍待完善

在美國的房地產交易過程中，有許多第三方機構監管不同環節，比如有產權保險公司、銀行經紀人（中介）、估價師、房屋檢查、公證公司等等在把關，基本整個交易流程都是按表操課，非常有章法，保證房屋的買賣能夠公平透明。而且雖然在美國買房文件種類繁多，但都有統一格式，且受到法律保障。

在中國買房則有許多不透明機制，例如中介佣金、房源訊息與定價標準等等。除了跟中國房地產事業才剛開始蓬勃發展外，政府的政策因素變換太大，讓人無所適從也是很大原因。目前整個市場投機的行為遠超過房實際地產需求。

二、房源系統：美國有統一透明系統，中國沒有

美國的房產（二手房）信息都公開在房源共享系統MLS，每位房地產經紀會把自己代理的房產上傳到那裡(除非應賣家要求不上市)。所以當前上市的房產都一目瞭然，數量、開價都非常透明，甚至可以相互去銷售，彼此互利互惠，整個市場很蓬勃。

然而在中國沒有統一房源，基本上各家房產公司只銷售自家代理的房產，侷限性很大。

在新房銷售方面，中美都沒有統一的管道，需靠買家各自找尋。

三、產權性質：美國屬於私有並永久，中國屬政府且有使用期限

美國房地產屬於私有且無期限，亦即買下房產的同時也包含土地產權。另外美國也沒有限購房地產，但若是個人貸款買房則有數量限制。

但是中國卻完全相反，房地產屬於政府財產，人民擁有的住宅產權是70年期限，一般商業房產期限更少，只有50年。

四、房產稅：美國有不低的房產稅，而中國交易稅費較高。

在美國擁有房子就要繳納房地產稅，稅率通常為1~3%，各州都有自己不同的標準，比如加州差不多位於1.2~2.0%區間。另外根據加州13號法案，每年房產稅增長率不能超過2％，且不隨房價而漲，除非房屋產權有易主，才會按最新的稅率來計算。因為持有成本高，所以相對抑制投機者。

在中國卻幾乎沒有房產稅，目前只有在少數城市試驗徵收，而且不高，難以抑制投機者。雖然如此，在中國買房相關交易稅費較高。

五、佣金費用：美國由賣家支付，中國多由買家付

買美國房必須通過房地產經紀或中介，而且通常收取佣金5%~6%。這筆費用是由賣家支付，在屋主委託出售時就已經訂好合同，最後由買家經紀和賣家經紀均分。有些州規定買、賣方的經紀必須是不同人，在加州卻沒有這項規定，但建議分開為好。

在中國卻是買家支付佣金，賣家只扔下一句要實收多少金額，然後由中介和買家自己去算賬。

六、城市與鄉村：美國城鄉差距很小，中國差異很大

住在美國會發現城鄉差距縮小了，沒有絕對的城市和鄉村的差別。因為每個區域自成體系，都有充足的生活機能，具備購物、餐館、學校、醫院等基本需求，很方便，不需要啥事都往市中心跑。

一般來講，美國城市的市中心（Downtown）只是商業區，不混合住宅域，但像紐約和舊金山這類的大都會區，住商混合情況不少。

城鄉差異在亞洲普遍明顯，尤其在中國，所以就算城市非常擁擠，民眾還是要待著，因為在城市中生活很便利，在鄉村生活有各種的不方便，比不上城市。

七、房型差異：美國獨立房為主，中國公寓房為主

在美國房地產市場以二手房、獨立房為主流，而且沒有毛坯房，都是可立即入住，包含空調系統和廚房爐具等等。在歐美，樓房是貧民才會去住的。

美國的獨立屋除了居住空間，通常還包含前後院和車庫，所以面積比中國的大得多。標準的美國獨立屋，跟鄰居都有一段距離的區隔。特別豪華的獨立屋就稱為別墅，也有些可能是五、六十年代興建的，對於喜愛新房的中國人來說過於老舊。

在美國還有一種房型，就是牆壁相連的房產稱之「聯排屋（Townhouse）」，價格比獨立房低多了（視所在地點），因為它佔的面積小很多。

而在中國絕大多數是樓房為主流，另外有分毛坯房和裝修房。毛坯房只有水泥地、水泥牆和管子，買房者必須完成內部規劃、佈置與裝修。

八、房貸方式：美國幾乎固定利率，中國浮動利率

美國當地人買房幾乎是貸款，絕大多數是申請15年或30年固定利率的貸款，當然也有浮動利率，但很少人辦，因為要承擔利率上漲的風險。

美國有重新貸款的制度，除非房價貶值到還不了貸款，否則允許二次以上的貸款。所以只要利率調降，就會看到很多人去重新辦理，以減輕利息。就像前些年美國的利率為歷史最低點（幾乎0），如果那個時候辦理貸款買房或重貸，實在太划算了。

在美國貸款沒有「限貸」政策，主要是看信用分數，也就是要建立財務信用。因此非綠卡人士申請貸款相對困難，但因應近年來的需求，越來越多的銀行也推出外國人貸款項目，但是首付額比例較高（有到50%），而且須看本國的資產證明。

中國的貸款絕大多數是浮動利率，可以看貸款合同就知道，購屋者需要承擔利率上漲的風險。

九、抵稅優惠：美國買房利息可抵稅，中國沒有

美國的買房所支付的貸款利息，可以從個人所得稅中抵消，這是政府的優惠政策。如果您在美國有收入，比如工作、股票、房屋出租等等，這些是要交稅的。而美國稅賦比較重，如果年終報稅時，能夠扣除買房的利息，少交點稅不無小補。

在中國的話，還沒有聽說過可以和國稅局商量的。

十、房屋面積：美國平方呎，中國平方米

在美國是用平方呎來計算房屋的面積，而且是實打實的使用面積。以美國的獨立屋來說，分有住宅和地塊兩種面積，住宅面積就是實際的住房，而地塊代表整個地產產權的面積，包括了花園、車庫、泳池等區域。

在中國則是用公制平方米，1平方米等於10.764平方呎。而且實用面積必定小於合同上的建築面積，儘管大家不滿意這種現象，但是仍然持續到現在。