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中美买房十大区别(图)

作者:刘世民  2018-04-22 16:49 桌面版 正體 打赏 0

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(图片来源 : Pixabay)

【看中国2018年4月22日讯】(看中国记者刘世民综合报导)据海外中文媒体报导,中国人近几年来大举转移资产到海外,很大一部分用在房地产方面。所以越来越多的美国房地产经纪找上中国人,还结合了投资移民业务,或是其它的投资方向。这股资金外移潮除了寻求安全之外,中国不健全的房地产制度也是主因之一。

无论在中国还是美国,买房都是一件大事,可是中美房地产有何不同呢?本文列出10项差异,给有意来美买房居住或投资的中国人能对美国房地产有初步的了解,这些差异通常也是吸引中国人购买美国房地产的因素。

一、房地产制度:美国有健全透明的制度,中国仍待完善

在美国的房地产交易过程中,有许多第三方机构监管不同环节,比如有产权保险公司、银行经纪人(中介)、估价师、房屋检查、公证公司等等在把关,基本整个交易流程都是按表操课,非常有章法,保证房屋的买卖能够公平透明。而且虽然在美国买房文件种类繁多,但都有统一格式,且受到法律保障。

在中国买房则有许多不透明机制,例如中介佣金、房源讯息与定价标准等等。除了跟中国房地产事业才刚开始蓬勃发展外,政府的政策因素变换太大,让人无所适从也是很大原因。目前整个市场投机的行为远超过房实际地产需求。

二、房源系统:美国有统一透明系统,中国没有

美国的房产(二手房)信息都公开在房源共享系统MLS,每位房地产经纪会把自己代理的房产上传到那里(除非应卖家要求不上市)。所以当前上市的房产都一目了然,数量、开价都非常透明,甚至可以相互去销售,彼此互利互惠,整个市场很蓬勃。

然而在中国没有统一房源,基本上各家房产公司只销售自家代理的房产,局限性很大。

在新房销售方面,中美都没有统一的管道,需靠买家各自找寻。

三、产权性质:美国属于私有并永久,中国属政府且有使用期限

美国房地产属于私有且无期限,亦即买下房产的同时也包含土地产权。另外美国也没有限购房地产,但若是个人贷款买房则有数量限制。

但是中国却完全相反,房地产属于政府财产,人民拥有的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限更少,只有50年。

四、房产税:美国有不低的房产税,而中国交易税费较高。

在美国拥有房子就要缴纳房地产税,税率通常为1~3%,各州都有自己不同的标准,比如加州差不多位于1.2~2.0%区间。另外根据加州13号法案,每年房产税增长率不能超过2%,且不随房价而涨,除非房屋产权有易主,才会按最新的税率来计算。因为持有成本高,所以相对抑制投机者。

在中国却几乎没有房产税,目前只有在少数城市试验征收,而且不高,难以抑制投机者。虽然如此,在中国买房相关交易税费较高。

五、佣金费用:美国由卖家支付,中国多由买家付

买美国房必须通过房地产经纪或中介,而且通常收取佣金5%~6%。这笔费用是由卖家支付,在屋主委托出售时就已经订好合同,最后由买家经纪和卖家经纪均分。有些州规定买、卖方的经纪必须是不同人,在加州却没有这项规定,但建议分开为好。

在中国却是买家支付佣金,卖家只扔下一句要实收多少金额,然后由中介和买家自己去算账。

六、城市与乡村:美国城乡差距很小,中国差异很大

住在美国会发现城乡差距缩小了,没有绝对的城市和乡村的差别。因为每个区域自成体系,都有充足的生活机能,具备购物、餐馆、学校、医院等基本需求,很方便,不需要啥事都往市中心跑。

一般来讲,美国城市的市中心(Downtown)只是商业区,不混合住宅域,但像纽约和旧金山这类的大都会区,住商混合情况不少。

城乡差异在亚洲普遍明显,尤其在中国,所以就算城市非常拥挤,民众还是要待着,因为在城市中生活很便利,在乡村生活有各种的不方便,比不上城市。

七、房型差异:美国独立房为主,中国公寓房为主

在美国房地产市场以二手房、独立房为主流,而且没有毛坯房,都是可立即入住,包含空调系统和厨房炉具等等。在欧美,楼房是贫民才会去住的。

美国的独立屋除了居住空间,通常还包含前后院和车库,所以面积比中国的大得多。标准的美国独立屋,跟邻居都有一段距离的区隔。特别豪华的独立屋就称为别墅,也有些可能是五、六十年代兴建的,对于喜爱新房的中国人来说过于老旧。

在美国还有一种房型,就是墙壁相连的房产称之“联排屋(Townhouse)”,价格比独立房低多了(视所在地点),因为它占的面积小很多。

而在中国绝大多数是楼房为主流,另外有分毛坯房和装修房。毛坯房只有水泥地、水泥墙和管子,买房者必须完成内部规划、布置与装修。

八、房贷方式:美国几乎固定利率,中国浮动利率

美国当地人买房几乎是贷款,绝大多数是申请15年或30年固定利率的贷款,当然也有浮动利率,但很少人办,因为要承担利率上涨的风险。

美国有重新贷款的制度,除非房价贬值到还不了贷款,否则允许二次以上的贷款。所以只要利率调降,就会看到很多人去重新办理,以减轻利息。就像前些年美国的利率为历史最低点(几乎0),如果那个时候办理贷款买房或重贷,实在太划算了。

在美国贷款没有“限贷”政策,主要是看信用分数,也就是要建立财务信用。因此非绿卡人士申请贷款相对困难,但因应近年来的需求,越来越多的银行也推出外国人贷款项目,但是首付额比例较高(有到50%),而且须看本国的资产证明。

中国的贷款绝大多数是浮动利率,可以看贷款合同就知道,购屋者需要承担利率上涨的风险。

九、抵税优惠:美国买房利息可抵税,中国没有

美国的买房所支付的贷款利息,可以从个人所得税中抵消,这是政府的优惠政策。如果您在美国有收入,比如工作、股票、房屋出租等等,这些是要交税的。而美国税赋比较重,如果年终报税时,能够扣除买房的利息,少交点税不无小补。

在中国的话,还没有听说过可以和国税局商量的。

十、房屋面积:美国平方呎,中国平方米

在美国是用平方呎来计算房屋的面积,而且是实打实的使用面积。以美国的独立屋来说,分有住宅和地块两种面积,住宅面积就是实际的住房,而地块代表整个地产产权的面积,包括了花园、车库、泳池等区域。

在中国则是用公制平方米,1平方米等于10.764平方呎。而且实用面积必定小于合同上的建筑面积,尽管大家不满意这种现象,但是仍然持续到现在。


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