中美买房十大区别(图)

(图片来源 : Pixabay)

【看中国2018年4月22日讯】（看中国记者刘世民综合报导）据海外中文媒体报导，中国人近几年来大举转移资产到海外，很大一部分用在房地产方面。所以越来越多的美国房地产经纪找上中国人，还结合了投资移民业务，或是其它的投资方向。这股资金外移潮除了寻求安全之外，中国不健全的房地产制度也是主因之一。

无论在中国还是美国，买房都是一件大事，可是中美房地产有何不同呢？本文列出10项差异，给有意来美买房居住或投资的中国人能对美国房地产有初步的了解，这些差异通常也是吸引中国人购买美国房地产的因素。

一、房地产制度：美国有健全透明的制度，中国仍待完善

在美国的房地产交易过程中，有许多第三方机构监管不同环节，比如有产权保险公司、银行经纪人（中介）、估价师、房屋检查、公证公司等等在把关，基本整个交易流程都是按表操课，非常有章法，保证房屋的买卖能够公平透明。而且虽然在美国买房文件种类繁多，但都有统一格式，且受到法律保障。

在中国买房则有许多不透明机制，例如中介佣金、房源讯息与定价标准等等。除了跟中国房地产事业才刚开始蓬勃发展外，政府的政策因素变换太大，让人无所适从也是很大原因。目前整个市场投机的行为远超过房实际地产需求。

二、房源系统：美国有统一透明系统，中国没有

美国的房产（二手房）信息都公开在房源共享系统MLS，每位房地产经纪会把自己代理的房产上传到那里(除非应卖家要求不上市)。所以当前上市的房产都一目了然，数量、开价都非常透明，甚至可以相互去销售，彼此互利互惠，整个市场很蓬勃。

然而在中国没有统一房源，基本上各家房产公司只销售自家代理的房产，局限性很大。

在新房销售方面，中美都没有统一的管道，需靠买家各自找寻。

三、产权性质：美国属于私有并永久，中国属政府且有使用期限

美国房地产属于私有且无期限，亦即买下房产的同时也包含土地产权。另外美国也没有限购房地产，但若是个人贷款买房则有数量限制。

但是中国却完全相反，房地产属于政府财产，人民拥有的住宅产权是70年期限，一般商业房产期限更少，只有50年。

四、房产税：美国有不低的房产税，而中国交易税费较高。

在美国拥有房子就要缴纳房地产税，税率通常为1~3%，各州都有自己不同的标准，比如加州差不多位于1.2~2.0%区间。另外根据加州13号法案，每年房产税增长率不能超过2％，且不随房价而涨，除非房屋产权有易主，才会按最新的税率来计算。因为持有成本高，所以相对抑制投机者。

在中国却几乎没有房产税，目前只有在少数城市试验征收，而且不高，难以抑制投机者。虽然如此，在中国买房相关交易税费较高。

五、佣金费用：美国由卖家支付，中国多由买家付

买美国房必须通过房地产经纪或中介，而且通常收取佣金5%~6%。这笔费用是由卖家支付，在屋主委托出售时就已经订好合同，最后由买家经纪和卖家经纪均分。有些州规定买、卖方的经纪必须是不同人，在加州却没有这项规定，但建议分开为好。

在中国却是买家支付佣金，卖家只扔下一句要实收多少金额，然后由中介和买家自己去算账。

六、城市与乡村：美国城乡差距很小，中国差异很大

住在美国会发现城乡差距缩小了，没有绝对的城市和乡村的差别。因为每个区域自成体系，都有充足的生活机能，具备购物、餐馆、学校、医院等基本需求，很方便，不需要啥事都往市中心跑。

一般来讲，美国城市的市中心（Downtown）只是商业区，不混合住宅域，但像纽约和旧金山这类的大都会区，住商混合情况不少。

城乡差异在亚洲普遍明显，尤其在中国，所以就算城市非常拥挤，民众还是要待着，因为在城市中生活很便利，在乡村生活有各种的不方便，比不上城市。

七、房型差异：美国独立房为主，中国公寓房为主

在美国房地产市场以二手房、独立房为主流，而且没有毛坯房，都是可立即入住，包含空调系统和厨房炉具等等。在欧美，楼房是贫民才会去住的。

美国的独立屋除了居住空间，通常还包含前后院和车库，所以面积比中国的大得多。标准的美国独立屋，跟邻居都有一段距离的区隔。特别豪华的独立屋就称为别墅，也有些可能是五、六十年代兴建的，对于喜爱新房的中国人来说过于老旧。

在美国还有一种房型，就是墙壁相连的房产称之“联排屋（Townhouse）”，价格比独立房低多了（视所在地点），因为它占的面积小很多。

而在中国绝大多数是楼房为主流，另外有分毛坯房和装修房。毛坯房只有水泥地、水泥墙和管子，买房者必须完成内部规划、布置与装修。

八、房贷方式：美国几乎固定利率，中国浮动利率

美国当地人买房几乎是贷款，绝大多数是申请15年或30年固定利率的贷款，当然也有浮动利率，但很少人办，因为要承担利率上涨的风险。

美国有重新贷款的制度，除非房价贬值到还不了贷款，否则允许二次以上的贷款。所以只要利率调降，就会看到很多人去重新办理，以减轻利息。就像前些年美国的利率为历史最低点（几乎0），如果那个时候办理贷款买房或重贷，实在太划算了。

在美国贷款没有“限贷”政策，主要是看信用分数，也就是要建立财务信用。因此非绿卡人士申请贷款相对困难，但因应近年来的需求，越来越多的银行也推出外国人贷款项目，但是首付额比例较高（有到50%），而且须看本国的资产证明。

中国的贷款绝大多数是浮动利率，可以看贷款合同就知道，购屋者需要承担利率上涨的风险。

九、抵税优惠：美国买房利息可抵税，中国没有

美国的买房所支付的贷款利息，可以从个人所得税中抵消，这是政府的优惠政策。如果您在美国有收入，比如工作、股票、房屋出租等等，这些是要交税的。而美国税赋比较重，如果年终报税时，能够扣除买房的利息，少交点税不无小补。

在中国的话，还没有听说过可以和国税局商量的。

十、房屋面积：美国平方呎，中国平方米

在美国是用平方呎来计算房屋的面积，而且是实打实的使用面积。以美国的独立屋来说，分有住宅和地块两种面积，住宅面积就是实际的住房，而地块代表整个地产产权的面积，包括了花园、车库、泳池等区域。

在中国则是用公制平方米，1平方米等于10.764平方呎。而且实用面积必定小于合同上的建筑面积，尽管大家不满意这种现象，但是仍然持续到现在。