新地產週期啟動：樓市會不會成為投資大坑？(圖)
中國新的地產週期，將會在國家的強力干預下轉型成為一個「制度週期」。(圖片來源:Fotolia)
【看中國2017年12月17日訊】近日，統計局的最新房地產數據出爐，各項數據全線回落。尤其是商品房銷售面積以及銷售額增速，自從2016年以來持續下跌。今年1到11月的銷售面積增速已降到8%以內，而房企到位資金增速也從去年的15%降到7.7%，基本是「腰斬」的節奏。
年末將至，這份並不靚麗的數據是不是來年中國樓市的利空信號，中國房價是否離見頂回落的日子不遠了？這個問題並不是三言兩語說得清楚。就連中國大陸最會「噴」的地產商任志強最近也稱沒法看透房地產，他尚且如此，那些不明內幕的普通人，更是不易看透。
但無論是看得透還是看不透，2017年即將翻篇，2018年中國的樓市將會進入一個徹底不同的時代。這個新的地產時代，也注定是一個分化與割裂同步，大起與大落並存的時代。
一、中國已悄然開啟新的地產週期
要瞭解樓市的運行規律，首先我們要搞清楚樓市的運作週期的動因。中國樓市的週期並不是一個純粹的經濟週期，也無法通過簡單的供需關係以及利率波動規律等指標推知。換句話說，經濟學的一般定律用在中國樓市身上並不絕對正確。
但這意思並不是說，中國樓市不遵守經濟規律，而是說由於中國這個地方的特殊性，經濟之外的因素對於樓市干擾過重，因此我們必須要把這些因素都考慮進來，才能比較客觀的分析中國樓市。而影響樓市最嚴重的外界因素，莫過於政府對於房地產的行政調控。
我們如果把近十年的樓市波動規律拉開來看，不難發現，儘管樓市也遵循著週期循環的規律，但影響中國樓市起起落落的最主要因素依然是「非市場」因素。
近十年以來，第一輪週期從2007年2月政府出臺「927收緊房貸」政策開始，一直到2008年10月政府出臺「救市政策」結束，抑制房價上漲政策收效明顯。但在2008年全球金融危機的衝擊下，為防止全球危機對中國經濟的衝擊，國家出臺「促進經濟增長的十條措施」救市，從此，內地房價的上漲進入了高速階段。
第二輪週期從2008年11月開始，至2012年3月終止，在救市政策的刺激下，房價反彈，房地產市場進入了新一輪擴張期。
第三輪房地產週期是從2012年4月到2014年9月，繼2012年初各地政府放寬剛性住房需求後，房地產市場開始新一輪上行期，寬鬆的政策環境促進了成交量上漲和價格攀升，直到2013年3月，「新國五條」的出臺，結束了房市的過熱化。
第四輪房地產週期從2014年「930新政」放寬限購政策開始。為緩解商品房庫存壓力，有關部門接連進行寬鬆調控，降首付、降稅費、解除限購令、放寬二套房條件，政府加足馬力全力去庫存，造成了這一波距離我們最近的房價量價齊漲。
而進入2016年下半年開始，各地紛紛出臺限購令，2016年10月房價止漲，結束了本輪房地產業的非理性繁榮。進入2017年後，政策調控趨緊，無論是購房的各項限制，還是房貸政策，都在不斷收緊。
因此，整個2017年，樓市的量價都出現了低迷的狀況。截至10月底，80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。
這種根據政策變化而循環的樓市週期伴隨了我們十年。不過，過去十年來這種依靠臨時政策和下發文件的方式來調控房價的方法，恐怕即將走到終點。本月8日最高部門召開會議，在研究2018年經濟工作時，特別再一次提到了「加快住房制度改革和長效機制建設」，並且強調要「力爭取得明顯成效」。語氣確鑿，用意顯然。
這一系列措辭，明顯是意在加速進行房地產的法律法規的制定，改變過去靠行政命令調控房價的方法，而要讓房價被相應的制度與法規監管。
也就是說，如果新的住房制度改革成功的話，未來的房價漲跌循環會更加的具有規律性。過去由於房地產過於泡沫化而被臨時調控政策掩蓋的「供需關係」，很可能會回歸，成為決定房價的最基本經濟指標。
中國新的地產週期，將不再是以往的「政策週期」，而會在國家的強力干預下轉型成為一個「制度週期」，並通過法規和制度在未來逐漸轉變為更符合經濟規律的普通週期。
二、2018年的樓市，是大坑還是大機會？
在房地產行業法規化、制度化的大背景下，明年的內地房地產會有什麼新趨勢？對於明年希望投資地產的人們來說，這將是一個價值窪地還是投資大坑呢？
我們在分析這個問題的時候，應該從兩個方面來觀察。一是上文提到的建立所謂「住房制度改革和長效機制建設」的影響；第二是總貨幣量、利率、地區資金量等等經濟基本面因素對房地產的影響。
實際上，從2008年金融危機之後開始，中國的房價增幅和貨幣政策就呈現出同步的趨勢，例如，2009年中國貨幣環境十分寬鬆，貨幣供應量同比增長達到27.7%，房地產銷售面積也持續高速增長，全面同比增長51%。之後幾年，房價的增速因貨幣寬鬆的基本面而一發不可收。
而眾所周知，近年來中國的社會總貨幣量的增幅是持續下跌的，這也直接影響到房地產的總資金量。據預測，中國的M2供應不會在未來有較大的增幅，預估在2018年第一季度會保持在168萬億，到明年年末預估也只會增加到169萬億左右。可見，在穩定的基礎上少量增加應該是未來基本的思路。
比起貨幣供應量，未來更為緊縮的金融政策以及升息的預期對房價影響將會更大。
受困於目前不斷增加的社會總負債率，中國在整個2018年都很難採取激進放任的金融政策，並且，受制於美聯儲在明年加息的影響，中國和其他很多國家的央行都不得不加息作為避免貨幣外流的應對方法。中國小幅加息的可能性很大，在2018年中有可能利率會上調到4.6，而長期的利率走勢也有機會增加到5.5以上。
利率上漲的大趨勢，幾乎就可以宣判了中國高房價增速的死刑。利率上漲加上房地產定向加息，使得2018年一二線城市房價見頂成為了一個大概率事件。
在另一方面，中國的城市化進程目前步入緩慢發展區間，房地產持續過高的增長率無疑只能將泡沫愈發明顯的暴露在公眾眼前，這在無形中也十分不利於經濟的穩定發展。這是政府無論如何都要避免的情況。
以歷史經驗來看，美國在「次貸危機」前，全美國房產總市值大約是8萬億美元，房價最高時，美國的全部住房總市值大約是11萬億美元，大致為GDP的90%。
根據相關數據，中國房地產總市值佔GDP的比例早在去年已達到411%，遠高於全球平均水平，也高於美國次貸危機時期水平，越來越接近日本在20世紀90年代資產泡沫破滅前的水平。
這巨大的地產泡沫，是依靠十年來的高槓桿率實現的。過去十年來，中國居民負債率的增加比例遠高於企業和政府負債，也是世界其他新興市場國家中最高的。說白了，中國房產泡沫的軍功章，少不了老百姓巨額舉債購房的功勞。而現在的老百姓一方面是債務亞歷山大，買不動了，同時地產政策的限制卡死，也大幅減少了普通人舉債購房的渠道。
基於以上種種考慮，包括路透等海外機構都預測，2018年的中國房地產增速將從2017年下半年的6%下降到5%。也就是說，房地產在明年也不會有什麼大的起色，與此同時，在一二線大城市，亦很難出現大的崩盤暴跌現象，也就是整體而言「不死不活」的意思。
其中的原因很明顯：如果房地產直接崩盤，這對於從政府、開發商、銀行到每一個購房者來說，都是無法承受的災難。因此，中國政府對於房地產泡沫的基調也是持續控制而不是打破。
那麼，明年的樓市究竟是不是一個大坑呢？問題的答案取決於你是否需要賺一筆「快錢」。如果你希望在短時間內讓投資獲利變現，那麼，2018年的一二線樓市很可能無法滿足你，但如果你是著眼於五年以上的長線投資，那麼樓市似乎又成了一個不錯的選項。
當然，筆者所說的投資選項都僅限於一二線樓市。不要忘了，在建立「房地產長效機制」的同時，地產商和銀行將房地產系統性風險轉移給三四線城市的概率在不斷增大。
在各地區經濟「自掃門前雪」、抱團取暖的時代，前不著村後不著店的三線以下樓市，在未來將成為資金垮塌最嚴重的地方，對投資者而言，這些地方絕對是老虎屁股，摸不得。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)