房產是用來住的 不是用來炒的(圖)

全德健:投資房地產是非常低效沒有價值的行為（圖片來源：Fotolia)

【看中國2017年10月22日訊】「就算沒有泡沫，投資在房地產方面，也是一個非常低效低回報的行為」，談及中國房地產的問題，新加坡大華銀行高級經濟學家全德健表示。

中國特色經濟層面而言，很大一部分可能在房地產市場。全世界的房地產有漲有跌，中國似乎只存在上漲上漲再上漲。

出來混總是要還的，中國房地產是否是人類的奇蹟。答案顯然不是。

國家統計局日前發布2017年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況，2017年1-9月份，全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。1-9月份，房地產開發企業房屋施工面積738065萬平方米，同比增長3.1%，增速與1-8月份持平。1-9月份，房地產開發企業土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1-8月份提高2.1個百分點。1-9月份，商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。

中共中央總書記、國家主席習近平在10月18日的十九大報告中也強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

全德健指出，房價漲得太快，工作收入追不上，永遠都買不到房子，會造成社會問題，「比如說我大學出來工作，再怎麼努力都買不起房子，那就會絕望，走其他捷徑，增加社會風險。」

中國房地產的香港模式

具體分析中國房地產問題，全德健稱，中國房地產開放是1990年代，採取的模式就是香港模式，香港漲成那樣，大陸也是同樣的問題，它採取的都是半市場化，不是說沒有干預，是在操縱。

「為什麼香港房價漲個不停？新加坡房價已經連續跌了四年，把兩個地方放在一起比較，能同樣是小地方，人口也不是很少，可是為什麼一個地方漲個不停，一個地方還在跌？新加坡80%的居民住在政府的公屋，商品房只佔20%。也就是說，政府的政策會影響商品房，香港是反過來的，政府的公屋是非常少的，所以，政府的政策根本影響不了商品房。」

全德健還說，中國房地產如果不控制住的話，一定是不停地漲，跟香港的情況相似。二十年前，IMF已經告誡新加坡，房子超過你所需要的呢，對社會就帶來了很低效的投資，就是尋租的行為。

在他看來，中國的需求是非常旺盛。但房子投資，是不可以過渡去鼓勵，只需要買自己需要的就行了。就算沒有泡沫，投資在房地產方面，是一個非常低效低回報的行為，比如一個人買一個房子，或一個人買10個房子，買了之後，是沒有創造價值，創造不了價值，就是一個投機的投資，等於買了一堆磚頭。這樣怎麼得到回報？就是從租金了。這對全社會是沒有價值的。就是將財產從一方到另一方，類似一種尋租行為。

新加坡制度規劃

全德健舉例新加坡說，年收入和房價比，在新加坡政府的公屋，年收入和房價比是3倍到4倍左右，商品房新加坡在7倍左右。「如果我們回頭再看，一個中國普通員工，正常收入可能要20倍30倍才買得起。這個差距也看出需求非常強盛，所以價值往上走，但主要因素還是供應不足，在供應不足的情況下靠市場去調節，是無法調節的。」

他進一步分析，為什麼在中國的廉租房沒有很好效果，因為制度執行方面不完善。要怎麼去完善制度很重要。新加坡的三到四倍公租屋，執行效率是非常高的，只能以家庭為單位的夫婦購買，個人是買不了的，一個家庭只能買一個單位，只能一次而已，也就是說，我的家庭單位要賣的話，不可以再回頭向政府購買。「這就造成了沒有需要不賣，而且，也有限制，如果我住在公屋，去買商品房，要搬去那邊住，是不可以把現在住的地方租出去的，要向政府申請才可以。因為這是政府租屋，是政府的產業。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)