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加拿大樓市拉警報

2017-06-04 10:00 桌面版 简体 1
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【看中國2017年6月4日訊】幾天前,加拿大銀行行長馬克-卡尼發布了另一個令人震驚的警告,「加拿大房地產市場的狀態存在泡沫,某些物業的價值可能被高估」。

加拿大「次貸危機

房產泡沫的跡象非常明確。加拿大豐業銀行在最近的一份報告中指出,歷經13年,加拿大當前房地產市場的繁榮是在世界上持續時間最長的一個。根據加拿大房地產協會的報告,加拿大房產物業的實際價格自1998年以來平均已經增加了85%。雖然價格在2008年因為金融危機停滯不前,但是這項指數在2009年再次上升,又增長了近20%。

加拿大統計局的報告指出,加拿大家庭負債率在去年創下新高,債務負擔平均在可支配收入的153%,這一債務高度和美國家庭在泡沫高峰期時幾乎一樣。

租金與住宅價格的比例,反映了住戶與業主的心態,一邊想要多賺取租金來養房,而另一邊則儘可能的壓低租金價格。根據這種現象,Economist認為在加拿大市場上銷售的物業價值被高估超過70%。上個月,Merrill Lynch在一份報告中寫到:「我們的房產市場是一個正在受到價值被高估,吹噓和供過於求折磨的不健康的房產市場。」難怪在最近的國際住房負擔能力調查中溫哥華被排在了倒數第二!

據華爾街見聞此前介紹,目前加拿大的自有住房率為70%,是全世界最高水平,而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這個水平;目前房地產行業佔加拿大GDP的12%,在美國地產泡沫時期,房地產也是經濟的主要驅動力之一。

早在2015年7月,就有分析師指出,加拿大房地產市場中存在的巨大泡沫已經揭開了冰山一角。從2015年起就開始做空加拿大房地產市場的華爾街金牌沽空者柯霍德斯(Marc Cohodes)曾向媒體表示,加拿大的樓市泡沫不亞於美國次貸危機時期,他稱溫哥華樓市瘋狂的現狀,是一個洗錢、投機炒作和低利率的混合產物。柯霍德斯強調,房屋是給市民居住的,但在溫哥華有人卻把房屋當成「仙股」(Penny Stocks)一樣在炒作。柯霍德斯認為,溫哥華樓市泡沫化已經很嚴重,任何因素都可能把泡沫引爆。

此外,還有部分投機者預測,如果中國經濟增長大幅放緩,也會促使溫哥華樓市泡沫破裂。

當時,分析師預測,加拿大最大的非銀房地產按揭貸款機構Home Capital集團的經營業績中潛伏著較大風險,其中虛假房地產按揭貸款以及過於激進的貸款業務模型都會給這些不重視經濟基本面的房地產按揭貸款機構產生巨大的衝擊。

此後兩年中,包括華爾街知名做空機構柯霍德斯(Marc Cohodes)在內的多名投資分析機構紛紛指出,股票投資者應當謹慎評估Home Capital集團在業務經營中存在的巨大風險。

如今,這些股票分析師警示過的投資風險終於爆發。隨著加拿大最大房貸供應商Home Capital集團披露簽署一項緊急資金流動性協議後,本週三該集團股價一度暴跌超過60%以上,創下歷史最高跌幅記錄。這暴露出加拿大房市面臨的泡沫破裂危險。

根據加拿大房地產市場監管部門的定義,市場存在潛在風險意味著房地產市場存在供需不平衡,包括過度建造房地產建築、房地產估值過高、房地產市場過熱以及房價加速上漲等指標大幅偏離歷史平均水平。

多倫多3月份房價較前月上漲6.2%,創史上最大單月漲幅,與去年同期相較更飆漲近30%。加拿大投資公司Fairfax總裁上週在股東大會上警告,多倫多房市正處於泡沫,而提供這波泡沫膨脹資金的銀行將面臨痛苦結局。房價若腰斬,大部分銀行將無法存活。

美國要對加拿大剪羊毛

「剪羊毛(Fleecing of the Flock),簡單的說,就是國際金融資本勢力(美國)先向某國(加拿大)投入大量「熱錢」,炒高該國的房地產和股市,等泡沫吹大後再將熱錢抽走,該國(加拿大)股市、房市暴跌,引發經濟危機。然後這些金融資本勢力再以極低的價格收購該國的核心資產(軟木)。進而控制該國經濟,以達到間接控制該國政治的目的。

這麼一說是否一目瞭然,這一次加拿大樓市泡沫破裂似乎並不是偶然。

加拿大按揭及房屋公司作為加拿大的樓市監管機構,在最新的《房屋市場評估》(HMA)季報中表示,有強烈跡象顯示加拿大房地產市場整體處於問題狀態。儘管1月以來的加拿大房地產市場估值過高現象有所緩解,但全國房價仍有加速抬升和過熱跡象,導致了全國樓市整體仍存在問題。

此外,美加首腦2月的「尷尬」會面刺激了投資者對加拿大的看空情緒,加之樓市泡沫破裂危機浮現,疊加油價下跌影響,投資者對加拿大看空情緒愈演愈烈,達到歷史最高水平。市場數據顯示,投資者對加元的看跌押注已經超過金融危機以及歐債危機時期,升至歷史高位。

雖然加拿大發生系統性風險和次貸危機可能性還較小。但資本外逃已經資產減值是逃不掉了,羊毛出在羊年身上,因為加拿大擁有獨立的金融消費局,對次級抵押貸款實施嚴格限制。所以這波剪羊毛行動還沒達到讓加拿大傷其根本的地步。

然而即使如此,加拿大也拿美國沒辦法,誰讓美國財大氣粗,只能眼睜睜的看著美國把自己的羊毛剪走。


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