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刺破中國高房價的長效機制已經來了?(視頻)

原標題:刺破高房價的長效機制已經來了 開發商的思路變了

2017-06-11 20:18 作者:齊俊傑 桌面版 简体 2
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【看中國2017年6月11日訊】最近,很多人都在說一個事,6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中,萬科做出了一個艱難的決定,事情是這樣的,這塊地佛山史上起拍樓面價最高的地塊,達每平方米9,483元(人民幣,下同)。眼看就要出地王了,但是人家拍賣的規則變了:在達到最高限制地價每平米15,300元後,轉為競「自持面積」,起始報價為自持住宅年限10年,競報階梯為2%;當自持面積達到100%後,再轉而競自持年限,競報階梯為5年,最高為70年。而萬科最後的報價就是,自持面積100%,自持年限70年,換句話說,這本來應該是一個出新地王的消息,但結果卻成了萬科拿了一塊自持70年土地的事件。

其實,按說也不是什麼新鮮事,去年底萬科在北京海淀區拿了兩塊地也是100%自持物業,70年不賣。後來還引出了一個故事,說萬科要跟小米合作建房,然後便宜價格把這種房子賣給小米員工,但後來小米方面否認,說根本沒這麼回事,事情也就不了了之。至今這個自持物業怎麼開發,也沒有定論。那麼這種自持物業越來越多,開發商瘋了一樣高價拿了這麼多土地蓋房卻不能賣,這到底幾個意思,未來會對樓市發展有幾個影響呢?

首先,自持物業是對樓市回歸居住屬性的一種嘗試,沒有產權轉移,也就不會有價格炒作,這些房子也就沒有任何金融炒作的基礎。

其次,炒作的標的增量變少,大家普遍擔心以後房子會越來越貴。這個擔心有一定道理,但是只是那些炒作的房子越來越貴。換句話說,如果自持物業的模式跑通了,你以後未必需要去買房了?

第三,自持物業把開發商逼進了租賃市場,開發商自持物業的回收資金的唯一途徑就是租房,而如果想快速回籠資金,他的方法就是抵押式出租。也就是把房子壓給你,你給個差不多的錢。然後你就可以長期住下去。目前北京已經出現了這種房子。麗都壹號小區,一套價值1000萬的房子,押150萬,免費租給你3年,這期間只需要付每月1,000元的物業費。3年後150萬退給你。開發商通過這種方式快速回籠資金。這種房子對普通人很有誘惑力,好像免費住好房,但其實放在開發商角度,完全可以用這個房子代替融資了,現在開發商發債的利率也不會低於10%,那麼他拿你的錢,相當於把利息給你折算成房租了,而按照年化10%折算之後,利息其實比你直接去租房,其實還是要多一些。只是一般人覺得,錢在你手上,你未必能賺出來年化10%而已。

所以,綜合來看,開發商自持物業,就是在為以後的長租房市場打基礎了。越來越多的開發商或直接或間接的殺入租賃市場,拼價格比服務,將對本就已經極具價格優勢的租賃市場形成進一步的衝擊,未來的租約可能更長,像上面那個抵押租賃的模式,很可能會被全面的推廣,成為大開發商的現金流保證。

而有了開發商和中介當房東,你的租賃預期也會越發穩定,未來租賃的房子裡面所帶來的福利可能也會越來越多。現在比如一套租來的房子,能不能給你辦居住證?能不能讓你的孩子上學?只要房東配合完全可以,但問題是房東不願意配合,為什麼不願意?因為他覺得跟你就是臨時租賃關係,萬一以後影響他自己就麻煩了,比如他突然想賣房了,把你轉不出去會影響他的成交,突然有親戚的孩子或者自己的孩子要上學了,但指標卻給了租客,他也是不願意的。所以最後即使他的房子指標空著,他也不願意協助你,這讓租客很頭疼。而當有B端企業進入租賃市場之後,這個痛點將被徹底解決。你們已經是長期租賃關係了,而且B端企業在住房福利上,本身就跟租客是協同關係而不是對立競爭關係。換句話說,他要這指標也一點用都沒有。所以,必然成為住房租賃服務的一部分。

用發展的眼光看問題,住房租賃市場在布局,這可能是未來10年一個上百億的大生意,大量現在想買房的可能都會轉移到租賃市場去租房子,因為這樣更划算,更經濟。而對於開發商來說,也正在轉移思路,萬科這種龍頭頻頻的拿自持物業的土地,然後積極探索商業模式,這就已經是在布局了。而對於地方政府來說,似乎也很樂意,土地出讓金接著收,價格也不便宜。未來還能解決大家的居住問題,切實做到房子是用來住的,豈不是三全其美。

責任編輯: 辛荷 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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