剖析中國樓市：真相與趨勢 (上)
【看中國2017年3月4日訊】1、引子：瘋狂與衰弱
準備寫這篇文章的時候，北京知名媒體刊發了一篇題為《樓市拍案驚奇：房價無人看空，炒房遠勝實業》的報導，文中提到：今年房地產一個耐人尋味的現象是：雖然房價屢創新高，但鮮見有人對樓市做出有份量的預警。曾經的「空頭部隊」和「空軍司令」，幾乎銷聲匿跡。結果就是「房價繼續上漲已逐漸成為了共識」。
同時，《經濟觀察報》刊登了另一篇報導，題目是《當實業家遭遇高房價：努力十幾年，不如一幢樓（賺得多）》。裡面提及多位企業家的心聲，摘錄其中兩位企業家的言論如下：
江蘇潤山精密機械科技有限公司總經理鄭澤山：「如果房地產高，實體就難做；如果房地產便宜，實體就好做。實體經濟是中國的立國之本，中國離不開實體經濟。如果房地產價格太高，會造成實體（企業）沒辦法生存下去，一旦房地產價格太高，工人會承受不了這個房價，成本又都會間接地落在實體經濟上……因為他（工人）會要求加工資來應對高漲的房價。」
浙江臺州從事電動車製造的企業家應洪波：「我做企業十幾年，說得不好聽，中國經濟發展當中很多所謂創富的機會，其實是對實體企業，或者說製造業，是有打擊的，特別是對我們心靈上有打擊。做實業老老實實養活幾千號工人，創造就業，生產產品，為社會做貢獻，然而努力了十幾年，卻不如人家一幢樓賺得多。你說這弄得我們心態會不會產生變化？這肯定會弄得我們的心態不平衡。國家的競爭力不在房地產，必須在實業。但是改革開放這麼多年了，實業企業家還沒有真正地被社會認同，不被認可。」
2、追溯：那年發生了什麼
當我們越過眼前瘋狂的樓市，追溯到2014年，看看那時在發生什麼——這將有助於我們看清真相，看清未來。
中國官方的新華網2015年1月4日刊發的題為《2014年全國房地產市場持續低迷》的報導稱：2014年中國百城房價在連月下跌之中收尾，從漲跌城市個數看，同比下跌的城市有85個，比上個月增加了3個，接近九成的城市房價跌回了一年前。
中國社科院《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.12（2015）》指出：2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個百分點，商品房待售面積已經達到6.22億平方米，創歷史新高。2014年我國房地產市場出現了較大幅度的變化和調整，總體來說處於低迷狀態，主要表現在銷售面積顯著下降，待售面積達幅增加，一些大中城市的房價出現下跌。
是的，這正是2014年的現狀，房價的持續下跌與庫存的持續上升，形成鮮明的對比。
2014年，最被媒體關注的，是一生在商場上幾乎百勝百勝的傳奇人物李嘉誠拋售內地房產的報導：
2014年1月，李嘉誠旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3個寫字樓，累計套現金額達到97.8億元。
2月10日，李嘉誠旗下長江實業參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，買家為江蘇省最大的多元化民營企業之一三胞集團。
4月8日，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地產私募基金公司基匯資本。
8月12日，李嘉誠持股7.84%的亞騰資產管理擬15.4億元，出售位於上海虹口區北外灘四川北路商圈的甲級寫字樓盛邦國際大廈。
11月7日，李嘉誠旗下和記黃埔公司，以38.2億港元(4.93億美元)的價格，將旗下的房地產開發公司和記港陸有限公司71.4%的股權，出售給中國泛海控股集團。11月10日，李嘉誠旗下的香港匯賢產業信託宣布，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業，收購重慶大都會廣場全部權益。
許多人掛牌出售房屋，市場卻現有人問津。這就是2014年的真實狀況。這種狀況是房地產連年透支國民財富和實體經濟持續衰退共同導致的結果。
3、艱難的抉擇
房地產低迷，使得靠賣地維持財政收入的地方政府陷入困境，也讓許多銀行憂心忡忡。
2015年5月23日的《21世紀經濟報導》刊發了一篇題為《土地財政預警：地方政府賣地全盛時期已經結束》是報導，指出：過去10年來，土地出讓金一直是地方政府財政收入的主要來源之一（這在整個國際範圍內來看，也是非常絕無僅有的現象，因為在任何國家地方政府的財政收入都是稅收為主體。兩者的區別是：靠賣地是直接增加企業與居民負擔的，而稅收則主要源於企業與國民創造的財富。從1995年到2014年，地方政府的土地出讓收入從420億元，暴增到4.29萬億元）。
但2014年房地產市場疲弱卻大大抑制了拿地需求，4月土地使用權出讓收入下跌38.2%，而土地使用權出讓支出下降22.3%，持續維持大幅下跌態勢。財政部數據顯示，2014年1-4月份，國有土地使用權出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。俗稱「土地出讓金」佔地方財政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年這一數據曾接近60%。
顯然，如果地再賣不出去，地方政府的財政收入就難以為繼。
銀行的日子同樣不好過。2015年，中國銀行業的利潤增長放緩至10年低位。銀行不良貸款快速上升。根據官方數據，截至2015年9月底，中國銀行業的壞賬上升至1.2萬億元，創下七年新高。
與此同時，做實業的人到處借錢，整個國家做實業的人似乎都在缺錢，許多人不惜借高利貸來維持企業的生存。
這種情況下，政府面臨著兩大選擇：救房地產還是救實業。
如果要救實業，就需要向實體企業投放貸款，解決企業的燃眉之急，幫助企業艱難中求生，維持就業，維持民眾的收入，等民眾的收入增長上來，再帶動房地產需求的增長，並依此慢慢消除金融隱患。但是，這樣做，短期受煎熬的是地方政府、銀行與房地產中的強大利益集團。
如果救房地產，就需要把資金繼續投放房地產領域，從而，導致實業部門更加缺錢，實體企業倒閉增多，失業率上升，民眾收入下降，實體經濟更加凋敝。這樣做，受煎熬的，是普通民眾、實體企業。眾所周知，這些力量在決策中缺乏真正有力量的代言人，他們的聲音無法及時準確地傳導給高層。還有一種可能是，有關部門希望藉助房價上漲，盤活銀行，使其向實體企業貸款——假如是出於這種考慮，這種思路本身顯然是錯誤的，因為房地產賺錢，銀行更不願意向實體企業貸款，別網了，資本永遠是逐利的。事實也如此。
2016年8月14日的《21世紀經濟報導》指出：7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元。有網友給出以下神評論：7月的金融數據恐怖啊！新增貸款，幾乎全部都是房貸。企業已經不貸款了。最搞笑的是，老闆們不敢貸款了，他們的員工們卻在拚命貸款，難道，員工們認為企業前景好，不失業，還能漲工資，他們比老闆還有信心啊……
4、拯救房地產
最終，有關部門還是選擇了拯救房地產。
多部門聯合發布「330新政」。2015年3月30日，中國政府發布三大房地產政策：1.對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%；2.使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；3.個人將購買2年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
二套房首付比例的調整、門檻的降低、公積金首付降至二成，都是為了推動購房需求。
2015年3月27日國土部住建部聯合發文救市，嚴格控制供地規模，改善供求關係——實際就是強化土地的稀缺性。
也正是在「330新政」發布後不久，在政府拯救房價的決心越來越大的情況下，在股市漲到4500點後，我開始連續提示風險。在股市到達5000點後，我讓跟我學投資的學生全部清倉股票。因為，如果要救房地產，就不可能讓股市的賺錢效應如此明確地延續下去，這將對拯救樓市的核心政策產生釜底抽薪的效果。作為我當時判斷股市見頂的15個指標之一，當中國70個大中城市的房價開始企穩後，我們退出了股市。道理非常簡單，有關部門急需把資金驅趕向樓市！
2015年8月27日，住建部、商務部、發改委、央行、工商總局和外匯局等六部門聯合發布《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，通知稱境外機構在中國境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產的企業除外)，以及在中國境內工作、學習的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。
取消「限外令」，目的是進一步提振購房者的信心、刺激房地產需求。
組合拳中更重的拳出來了：
2015年11月10日，中國政府的財經領導小組第十一次會議強調「要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」。這是中國當局十八大以來首次提到房地產行業，並為房地產行業定調。11月20日，中國國務院法制辦公室發布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》。12月8日，房地產稅劃歸地方。作為未來的新增稅種，房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合併而成。房地產稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。
房地產稅劃歸地方是一個重大信號！在房價低迷的時候，增收房產稅勢必會遭到巨大阻力，而當房價上漲如火如荼，民眾爭相瘋搶房產的時候，才能真正推出房產稅，因為，在這種情況下，民眾就會失去痛感。就像高漲的房價會讓人們失去對貨幣持續貶值的痛感一樣。而且，房價一旦上漲，地方政府又可以名正言順地以天價拍賣土地，可謂一房多吃，從吃到骨頭到湯……
2015年，貨幣流動性持續釋放，央行5次降息4次降准，是金融政策利好樓市的最為直接的表現。連續5次降息，五年期以上貸款基準利率由6.15%下調到了4.9%，調整幅度達1.25個百分點。直接利好購房者月供下降、利息直減」，信貸成本已降至最低。同時，降准增加資金流動性，有助於推動房價。
2016年2月份以後，中國政府為了加快樓市的去庫存，密集出臺了一系列政策。2月2日，非限購城市首套房商貸最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2 月17日，政府出臺了提高住房公積金利率的政策，等於每年送給全國住房公積金繳納者160億元的收益；2月21日「買房減稅」新政再出臺，個人購買家庭唯 一住房，90平方米以下的契稅降至1%，90平方米以上的唯一住房契稅降至1.5%。
(待續)
(文章僅代表作者個人立場和觀點)