中國樓市：樓價會出現長週期調整嗎？(圖)
樓價會出現長週期調整嗎？（網路圖片）
【看中國2017年2月17日訊】 對於當前中國樓市，目前市場共識是，隨著2016年中國20多個熱點城市930房地產調控政策的出臺，這些城市的住房銷售急跌及住房按貸優惠利率上升，以及今年底房地產稅將推出，內地樓價將出現長週期調整或下降，即內地樓價將出現重大拐點，由以往十幾年來長期單邊上漲週期，逆轉為長期下降週期。
這種觀點能成立嗎？從2016年這些熱點城市來看，這些城市的樓價真的會進入長週期下降通道嗎？若這些城市不能，全國其他城市的樓價會進入長週期下降通道嗎？
2016年中央經濟工作會議及幾次中央政治局會議強調，「住房是用來住，而不是用來投機炒作」，並要求各地嚴遏樓市泡沫。有了這個原則，當然是內地樓價長週期調整的根本所在。前十幾年內地樓市問題，就在於沒有從根本界定住房的投資與消費，沒有讓樓市回到基本的居住功能，加上銀行住房信貸優惠政策及稅收優惠政策，最後內地樓市成了一個以投機炒作為主導的市場，房價愈調控愈高。
若內地樓市要進行長週期調整，首先要用稅收政策把住房的投資與消費區分開，讓其成為消費市場。惟就目前內地樓市的930調控政策來看，儘管通過住房按貸首付比例提高，比如把購第二套房的首付比例提高50至70%以上，並禁止用按貸購第三套房，對住房投資有所限制，但這些房策僅對住房的投資及消費事前上有點區分，而沒有對住房的投資與消費進行事中及事後區分。
在這種情況下，只要房價還在漲，不僅購首套住房者可能通過買樓進行投資或投機，且不使用銀行信貸者也可能進行投資或投機。故當前的調控政策想限炒是不可能。若樓市不打炒，如何回歸到居住功能？這也是為何當前20多個房地產熱點城市住房銷售急降而房價不跌的根本原因所在。對於這些房地產調控政策，當前這些城市持有多套住房者會理解為政府的房策根本就不想讓房價出現長週期向下調整。若樓價預期不變，內地樓價根本不可能進入長週期調整。
可笑的是，有分析人士認為，這次內地樓價將進入長週期下降調整，就在於住房按貸的優惠利率由以往的8折、85折已上調為9折、95折，讓買家購買成本上升，投資收益下降，從而減少投資者進入的意欲。住房按貸利率變化對樓市影響是非常大，特別是對30年以上的住房按貸來說，利率少許變化都會增加負擔。惟目前住房按貸利率不僅處歷史最低水平，且不少銀行為搶生意，往往把住房按貸優惠利率下調，令住房按貸利率更低。這也是近年來投資者蜂擁入市的關鍵。
住房按貸優惠利率一向由銀行自主決定，銀行會基於市場因素而調整。若今年幣策有所收緊，內地商業銀行也會隨之調整住房按貸利率。惟其上調幅度暫料十分有限。比如上調10%，由8折優惠上調為9折優惠。若貸款200萬元，期限20年，貸款利率4.14%變為9折的4.41%後，買家者每月只是多還款290元。可見這種住房按貸優惠利率上調，對買家支出成本影響甚微。
問題在於樓價變化，只要樓價還在漲，買家就不會計較這種利率上漲對其購房成本的影響。故在當前全國樓價還處上漲態勢下，住房按貸優惠利率上調，對房價影響不會太大，更不會讓樓價出現長週期調整。更何況就當前中國樓市政策，除20個熱點城市外，其他城市都沒有變化，由此更無法影響房價。
開徵房地產稅會影響樓價重大調整嗎？要做到這一點，對房地產稅就得有個限定。若房地產稅在今年出臺，它同時是一種公平公正的稅收政策，那對樓價及市場預期肯定會產生重大影響，因這種房地產稅收政策能嚴格限制住房投資炒作。
總之，若不用房地產稅收政策對住房投機或投資和消費進行事前、事中及事後嚴格區分，內地樓價能否出現長週期調整，只能看信貸政策，只能看即將要公布的一月份銀行信貸增長。若銀行信貸增長，特別是住房按貸增長，還是與2016年四季度一樣，內地樓價長週期調整還得有長路要走。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)