中国楼市：楼价会出现长周期调整吗？(图)

楼价会出现长周期调整吗？（网络图片）

【看中国2017年2月17日讯】 对于当前中国楼市，目前市场共识是，随着2016年中国20多个热点城市930房地产调控政策的出台，这些城市的住房销售急跌及住房按贷优惠利率上升，以及今年底房地产税将推出，内地楼价将出现长周期调整或下降，即内地楼价将出现重大拐点，由以往十几年来长期单边上涨周期，逆转为长期下降周期。

这种观点能成立吗？从2016年这些热点城市来看，这些城市的楼价真的会进入长周期下降通道吗？若这些城市不能，全国其他城市的楼价会进入长周期下降通道吗？

2016年中央经济工作会议及几次中央政治局会议强调，“住房是用来住，而不是用来投机炒作”，并要求各地严遏楼市泡沫。有了这个原则，当然是内地楼价长周期调整的根本所在。前十几年内地楼市问题，就在于没有从根本界定住房的投资与消费，没有让楼市回到基本的居住功能，加上银行住房信贷优惠政策及税收优惠政策，最后内地楼市成了一个以投机炒作为主导的市场，房价愈调控愈高。

若内地楼市要进行长周期调整，首先要用税收政策把住房的投资与消费区分开，让其成为消费市场。惟就目前内地楼市的930调控政策来看，尽管通过住房按贷首付比例提高，比如把购第二套房的首付比例提高50至70%以上，并禁止用按贷购第三套房，对住房投资有所限制，但这些房策仅对住房的投资及消费事前上有点区分，而没有对住房的投资与消费进行事中及事后区分。

在这种情况下，只要房价还在涨，不仅购首套住房者可能通过买楼进行投资或投机，且不使用银行信贷者也可能进行投资或投机。故当前的调控政策想限炒是不可能。若楼市不打炒，如何回归到居住功能？这也是为何当前20多个房地产热点城市住房销售急降而房价不跌的根本原因所在。对于这些房地产调控政策，当前这些城市持有多套住房者会理解为政府的房策根本就不想让房价出现长周期向下调整。若楼价预期不变，内地楼价根本不可能进入长周期调整。

可笑的是，有分析人士认为，这次内地楼价将进入长周期下降调整，就在于住房按贷的优惠利率由以往的8折、85折已上调为9折、95折，让买家购买成本上升，投资收益下降，从而减少投资者进入的意欲。住房按贷利率变化对楼市影响是非常大，特别是对30年以上的住房按贷来说，利率少许变化都会增加负担。惟目前住房按贷利率不仅处历史最低水平，且不少银行为抢生意，往往把住房按贷优惠利率下调，令住房按贷利率更低。这也是近年来投资者蜂拥入市的关键。

住房按贷优惠利率一向由银行自主决定，银行会基于市场因素而调整。若今年币策有所收紧，内地商业银行也会随之调整住房按贷利率。惟其上调幅度暂料十分有限。比如上调10%，由8折优惠上调为9折优惠。若贷款200万元，期限20年，贷款利率4.14%变为9折的4.41%后，买家者每月只是多还款290元。可见这种住房按贷优惠利率上调，对买家支出成本影响甚微。

问题在于楼价变化，只要楼价还在涨，买家就不会计较这种利率上涨对其购房成本的影响。故在当前全国楼价还处上涨态势下，住房按贷优惠利率上调，对房价影响不会太大，更不会让楼价出现长周期调整。更何况就当前中国楼市政策，除20个热点城市外，其他城市都没有变化，由此更无法影响房价。

开征房地产税会影响楼价重大调整吗？要做到这一点，对房地产税就得有个限定。若房地产税在今年出台，它同时是一种公平公正的税收政策，那对楼价及市场预期肯定会产生重大影响，因这种房地产税收政策能严格限制住房投资炒作。

总之，若不用房地产税收政策对住房投机或投资和消费进行事前、事中及事后严格区分，内地楼价能否出现长周期调整，只能看信贷政策，只能看即将要公布的一月份银行信贷增长。若银行信贷增长，特别是住房按贷增长，还是与2016年四季度一样，内地楼价长周期调整还得有长路要走。

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