只需一招，樓市立即崩潰

【看中國2016年06月07日訊】價的過快上漲，將中國社會撕裂為兩個階層：買了房子的和沒有買房子的。

對於沒有買房子的人來說，最大的希望是：樓市崩潰，給自己一次抄底的機會。

但問題是，中國樓市會崩潰嗎？關於樓市泡沫的爭論，最遲從1988年就開始了，當時的報紙就討論房價過高和下跌風險問題。當時北京上海的商品房房價，不過2000元一平方米。

到2016年，關於中國樓市泡沫的爭論已經持續了將近30年，但樓市沒有崩潰，房價依然高歌猛進。所有曾經唱空樓市的經濟學家，無不落荒而逃；很多人在堅持看空樓市多年之後，已經沒有臉出來混了。比如……，算了不說了，做人要厚道，人艱不拆呀。

其實，想讓中國樓市崩潰非常簡單，一件事就夠了。而且這件事不是戰爭、自然災害、瘟疫等不可抗力。

這就是：讓人民幣自由兌換。

自由兌換的含義非常簡單，取消外匯管制，企業和個人可以自由兌換外幣，資本可以自由進出中國（洗錢的除外）。

由於人民幣匯率被顯著高估，人民幣計價的資產（A股、中國境內的房產等）更是貴的離譜，所以如果人民幣可以自由兌換，很多人會賣了國內的房子到國外購房。想想看，北、上、深好一點位置的90平米的普通住宅，現在售價為100萬美元，這個價格可以在美國中部的大城市買5套左右的花園別墅，即便是到房價昂貴的舊金山，也可以買到過得去的別墅。

正因為如此，雖然外匯管制存在，仍然有大量中國投資成功「出逃」，進入歐美澳等地的樓市。

美國羅森諮詢集團和亞洲協會一項報告顯示，過去幾年裡（2010年到2015年）中國人在美國房地產市場的投資已經超過3000億美元。其實，中國人在美國房地產市場投資最大的還不是現房，而是「住房抵押貸款支持證券」。統計顯示，2010年到2015年中國人在美國購買了1100億美元的房子、土地、商業地產，但買了2080億美元的「住房抵押貸款支持證券」。所以，投資、避險的特徵非常顯著。

當然，如果人民幣自由兌換，人民幣對美元會快速貶值。因為市場不會允許北上深的一個蝸居，一直有機會兌換美國中部大城市的5棟花園別墅。

話說回來，中國也不會允許人民幣自由兌換，至少10年內沒有戲。

那麼，中國資產價格的泡沫最終將如何解決？辦法只有兩個：要麼通過深化改革，激活全社會的創造力，創造更多的財富，填充這個泡沫；要麼通過匯率劇烈貶值，調整中外資產價格的比率。當然，以中國目前的體制，靠關著門來維持這個泡沫，仍然可以維持一些年。

除了人民幣自由兌換，還有什麼方法或者指標可以判斷樓市會不會崩潰？

1、只要「廣義貨幣M2增速」比「GDP增速」快，大城市的房價就會繼續上漲

廣義貨幣M2增速，可以被看做是央行印鈔的速度；GDP增速，是財富增長速度。兩者的差距，可以粗略地看做人民幣現金的貶值速度，或者是真實通脹率。自改革開放以來，中國的M2增速一直是GDP增速兩倍以上，個別年份達到3到4倍。兩者差距越大，樓市上漲越有動力。

比如這波房地產牛市啟動之前（2015年4月或者5月），M2增速只比GDP增速快大約4個百分點。但到了2016年1月份，差距超過了7個百分點。現在，央行又開始踩剎車，兩者差距在收窄。但從以往的歷史看，當M2增速低於GDP增速的1.5倍時，錢荒就會發生。也就是說，現行體制下，貨幣超發是常態。

2、只要強調國有經濟的主體地位，房價就不可能大跌

在這種背景下，中國的投資主體將繼續是地方政府和國有企業，這其實就是過去10多年的一個常態。而最近的新聞報導說，大量的數據統計證明，地王多是國企、上市公司製造的。

地方政府和國企最熟悉的投資領域就是大基建和房地產，以及為房地產服務的鋼鐵，為鋼鐵服務的煤炭等等。這個鏈條往往產生過剩產能，最終倒逼M2增速快過GDP增速。

3、只要股市沒有搞出真正的註冊制，房地產就依然安全

註冊制的實質，就是把企業上市的權利交給企業和市場，把股市波動的權利交給市場。到那時，企業上市將變得非常容易，中國將真正進入「印股票的時代」，金融市場會急劇擴大，成為新的資金池。當然，前提是真正實現法治社會。到了那個時候，金融市場的信用就會大大增加，躲在房地產裡的錢才敢出來，高昂的房價才能逐步下降。

事實上，目前中國大城市房價高的一個重要原因是：中國缺乏安全的、可以長期抗通脹的資產。股市、債市、期市都不是，裡面有太多的內幕，太多的行政干預。

最後想說的是，之前每一次經濟危機都是中國房價的一次上漲機遇，因為每當這時候就會提高貨幣供應量。當然，這是從人民幣計價模式下做出的結論，美元模式下是很難持續的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)