【看中国2016年06月07日讯】价的过快上涨，将中国社会撕裂为两个阶层：买了房子的和没有买房子的。
对于没有买房子的人来说，最大的希望是：楼市崩溃，给自己一次抄底的机会。
但问题是，中国楼市会崩溃吗？关于楼市泡沫的争论，最迟从1988年就开始了，当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价，不过2000元一平方米。
到2016年，关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年，但楼市没有崩溃，房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家，无不落荒而逃；很多人在坚持看空楼市多年之后，已经没有脸出来混了。比如……，算了不说了，做人要厚道，人艰不拆呀。
其实，想让中国楼市崩溃非常简单，一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。
这就是：让人民币自由兑换。
自由兑换的含义非常简单，取消外汇管制，企业和个人可以自由兑换外币，资本可以自由进出中国（洗钱的除外）。
由于人民币汇率被显著高估，人民币计价的资产（A股、中国境内的房产等）更是贵的离谱，所以如果人民币可以自由兑换，很多人会卖了国内的房子到国外购房。想想看，北、上、深好一点位置的90平米的普通住宅，现在售价为100万美元，这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅，即便是到房价昂贵的旧金山，也可以买到过得去的别墅。
正因为如此，虽然外汇管制存在，仍然有大量中国投资成功“出逃”，进入欧美澳等地的楼市。
美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示，过去几年里（2010年到2015年）中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实，中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房，而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示，2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产，但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以，投资、避险的特征非常显著。
当然，如果人民币自由兑换，人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居，一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。
话说回来，中国也不会允许人民币自由兑换，至少10年内没有戏。
那么，中国资产价格的泡沫最终将如何解决？办法只有两个：要么通过深化改革，激活全社会的创造力，创造更多的财富，填充这个泡沫；要么通过汇率剧烈贬值，调整中外资产价格的比率。当然，以中国目前的体制，靠关着门来维持这个泡沫，仍然可以维持一些年。
除了人民币自由兑换，还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃？
1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快，大城市的房价就会继续上涨
广义货币M2增速，可以被看做是央行印钞的速度；GDP增速，是财富增长速度。两者的差距，可以粗略地看做人民币现金的贬值速度，或者是真实通胀率。自改革开放以来，中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上，个别年份达到3到4倍。两者差距越大，楼市上涨越有动力。
比如这波房地产牛市启动之前（2015年4月或者5月），M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份，差距超过了7个百分点。现在，央行又开始踩刹车，两者差距在收窄。但从以往的历史看，当M2增速低于GDP增速的1.5倍时，钱荒就会发生。也就是说，现行体制下，货币超发是常态。
2、只要强调国有经济的主体地位，房价就不可能大跌
在这种背景下，中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业，这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说，大量的数据统计证明，地王多是国企、上市公司制造的。
地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产，以及为房地产服务的钢铁，为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能，最终倒逼M2增速快过GDP增速。
3、只要股市没有搞出真正的注册制，房地产就依然安全
注册制的实质，就是把企业上市的权利交给企业和市场，把股市波动的权利交给市场。到那时，企业上市将变得非常容易，中国将真正进入“印股票的时代”，金融市场会急剧扩大，成为新的资金池。当然，前提是真正实现法治社会。到了那个时候，金融市场的信用就会大大增加，躲在房地产里的钱才敢出来，高昂的房价才能逐步下降。
事实上，目前中国大城市房价高的一个重要原因是：中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是，里面有太多的内幕，太多的行政干预。
最后想说的是，之前每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇，因为每当这时候就会提高货币供应量。当然，这是从人民币计价模式下做出的结论，美元模式下是很难持续的。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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