【觀點】三大預期共振下的中國樓市（下）

【看中國2015年04月11日訊】（接前文）

可以看出，刺激改善性需求、穩定投機性群體心理預期，是中共此輪救市政策考慮的重點。然而，改善性需求更多分布在一、二線城市，另外，二手房市場也主要集中在發達城市。相關數據顯示，二手房成交總額前18個城市，佔全國二手房成交總額的60%，越是發達城市，二手房佔當地市場的比重越高。例如，北上廣深二手房成交量已超過新房，而武漢、青島這些二線城市，二手房交易量僅佔新房的20%出頭，其餘三四線城市二手房成交比重微乎其微。然而，二、三、四線城市是住房庫存積壓最為嚴重的地區，這些地方人口，收入增長遠遠不如一線城市。

另外，根據瑞銀發佈的《地產泡沫之憂》報告稱，中國居民的自住房比例已達88%，在城鎮地區約為75—78%。通過這一數據可以看出，中國城市具有購買能力的剛需群體在很大程度上已經「被滿足」，至於改善性需求，作為大多數群體缺乏購置意願。據中青輿情檢測室抽樣統計分析，中國25%的網民認為此輪樓市新政策是為房地產商解套，為出臺新政策點讚較好的網民只有7.3%。

「降首付真能救樓市？自娛吧！鼓舞一批低收入群體或者沒有買房的群體去接樓市高價格的盤子，以消化房地產市場嚴重過剩的庫存，避免經濟急速下滑導致「硬著落」。這個政策，獲利最大的是開發商，幫他們清庫存與解套。」

針對中共此輪救市，一部分房奴群體也反應出心聲：「樓市新政策首付可以少付一成，貸款就得多貸一二十萬元，10年至20年貸款期限連本帶息又要多還多少錢？該買的早就買了，買不起的降首付刺激也是沒有多大用處，因為他們的工資收入水平不足以支撐高房價，有些人連月供還貸都還不起。」

如果說中國網友和一部分房奴情緒很消極，對此次中共救市政策抱有悲觀預期，那麼中國很多專家所持有觀點也同樣不很樂觀。中國民建中央經濟委員會主任，中央電視臺財經頻道評論員馬光遠認為：「今天中國的房地產市場，面臨三個和過去完全不同的變化：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產市場最大的變化，看不到這個變化的，都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢；其二，80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市，住房庫存的消化週期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的價值就和大白菜一樣；其三，社會資金正在撤離房地產市場，2013年房地產火爆的時候，房地產行業的到位資金高達12.2萬億，佔全社會融資額的比重超過70%，增速高達26%，而在2014年，房地產到位資金的增速是負增長，這是中國房地產市場化以來前所未有的。這三大變化是當地產當前的基本面，這個基本面和08年完全不同。」

甚至，作為中國房地產龍頭企業之一的萬科總裁郁亮也表示，中國房地產的黃金時代已經過去，中國政府政策無法改變這個趨勢，萬科的目標是在樓市拐點到來之前完成轉型，確定新的商業模式。

其實，繁榮和蕭條是經濟運行規律的內在特徵。任何刻意抗拒經濟週期的外在行為，最終只能招致市場規律的無情懲罰和報復。2008年一場國際金融危機，對於體積臃腫、運轉僵化的中國經濟來說，本來是極為有利的調整契機，但是由於中共政府體制利益和慾望主導驅使，讓中國經濟喪失這次機遇，從而被基建投資和房地產所捆綁，在烈火燃燒的戰車上疾馳狂奔，愈行愈遠。

任何國家經濟穩健發展的關鍵，在於社會整體性心理預期。如果市場資本和和社會民眾，對該國社會經濟未來發展持有不確定性的悲觀心理，作為政府任何政策舉措的出臺，其效果也將大打折扣甚至朝相反方向逆轉。中共此輪樓市新政也是如此，中國房地產市場維穩，關鍵取決於三大預期：市場需求預期、體制內部預期、市場投機預期。

從市場需求預期看，作為城市中產階層和中低收入階層，對自身職業前景和經濟未來發展的判斷，以及支付能力和居住狀況，構成此輪中共救市能否成功的重要因素。然而綜上所述，無論作為已購房的剛需群體，還是由於缺乏購房能力的潛在需求群體，基本都已看清中國房地產的回落頹勢，另外在中國實體經濟劇烈滑坡背景下，考慮到自身職業前景的不確定性，因此普遍缺乏購房意願，從這一點上來說，中共政府「請君入瓮」的策略恐怕很難成功。即使中共此舉在某種程度上能夠奏效，充其量也只能緩解一線城市房地產的庫存壓力，至於二三四線城市將成效甚微，無法扭轉中國樓市整體回落局面。

市場需求預期配合上宏觀經濟環境，也直接左右著市場投機預期。眾多市場投機者其實並不愚蠢，2008年中共政府救市之所以成功，關鍵取決於當時人口紅利下血汗工廠所創造的財富效應，另外結合上人民幣升值預期和中共政府大規模廉價貨幣刺激下的基建工程的拉動，同時，當時美國經濟由於金融危機爆發被打入谷底，大量國際資本出於避險和套利因素湧入中國，在幾大合力助推下，中國樓市由此展開「逆勢狂奔」。如今，支撐中國樓市輝煌的外部因素已經消失，市場投資（投機）預期完全逆轉。相比處境艱難的中國經濟和的房地產市場，作為復甦的美國經濟以及美元資產，對於中國市場投機資本來說更具誘惑力。

更重要的是，中國市場投機資本中也摻雜著大量體制腐敗資本，與純粹的市場投機者相比，這些體制腐敗資本的嗅覺更具敏感性。當前，習近平的反腐風潮愈演愈烈，以周永康、徐才厚為代表的眾多大老虎接連落馬，中共體制內部官員可謂兔死狐悲、人人自危，另外，中國30多年的改革紅利已消耗殆盡，中共體制內部預期已經悄然逆轉。多年來，中國腐敗資本持續外流，中共官員及家屬集體移民海外，就可以清晰說明一切。

可以預計，隨著中國接下來經濟形勢持續惡化、中共政局進一步動盪，更大規模腐敗資本外逃的情形不可避免，那樣一來，將對中國瀕臨崩塌的房地產和極端脆弱的實體經濟，產生更為深遠的嚴重影響。（全文完）

（中國經濟文化研究所供稿）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)