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樓市泡沫摧毀了中國經濟活力(圖)

2014-05-16 11:26 作者:易憲容 桌面版 简体 0
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【看中國2014年05月16日訊】中國房地產市場泡沫已經持續多年了。北京市二環內的住房在十幾年時間裏由3000元左右上漲到6萬元以上,上漲幅度20倍以上。在世界房地產市場發展史上,這些都是絕無僅有的事情。即使是上個世紀90年代日本的房地產泡沫破滅,2008年美國的房地產泡沫破滅,與當前中國房地產泡沫相比,仍然是小巫見大巫。當前中國的房地產泡沫不僅規模無限大,而且持續時間如此長,十多年的時間裏房價飈升又是如此之快。儘管當前國內樓市的週期性調整已經開始,但是這種調整要持續多久、樓市泡沫破滅到什麼程度仍然是十分不確定的。

對於中國的房地產泡沫有多大,目前用一般性的衡量指標已經意義不大了,比如房價收入比、房價租金比、房價水平等,因為中國房地產市場泡沫早就完全偏離了一般性估值體系。比如說,有研究者測算出,當前中國的住房有三分之一為中國1%的富人持有;中國的住房空置率估計達到18%以上的水平;還有,中國每4年生產的住房,就夠一半國人換一次房。而中國每年生產的住房,如果以每人36平方米計算,可以滿足3800萬人的需求(也有人計算可滿足8600萬人的需求)。以全國而言,住房嚴重過剩已經是不爭之事實。

中國的房地產泡沫如此之大,為何這個巨大樓市泡沫就是不破滅呢?當然,首要的原因是政府的房地產政策一直陷入嚴重的誤區:允許住房嚴重的投機炒作,允許住房成為賺錢的工具。因為,政府一直在把房地產業作為經濟增長和宏觀調控之工具,房價越高,當然是GDP增長越快。表面上,政府一直在說要遏制房地產的投機炒作,保證居民的自住需求,但實際上多以「出口術」,即言至而實不惠。在高房價下,由於支付能力有限,自住性需求早就遠離這個市場了。比如說,如果要真正的遏制房地產的投機炒作,只要經濟槓桿即信貸及稅收政策出手,住房的投機炒作立即會逐漸退出市場。比如說,中國的住房稅收政策如加拿大一樣,那麼國內房價早就爬在地上了。但是國內政府就是不這樣做。即使是現任政府,GDP對房地產業的依賴性的觀念同樣沒有改變,只不過由以往的極力主張改變為現在對以往房地產政策的默許。可以說,如果中國經濟的「房地產化」不改變,那麼要改變經濟增長方式,要提高GDP的增長質量是根本不可能的。這就是當前中國經濟一直處於困境的根源所在。

當然,中國樓市的泡沫還沒有破滅,與地方政府的土地財政有關。從政府公布的數據可以看到,地方政府對土地財政的依賴越來越嚴重,2013年地方政府國內土地使用權出讓金收入達到4.1萬億元(而全國公共財政收入也只有12.91萬億元),創歷史新高。地方政府為了獲得更高收入的土地出讓金,不僅要讓房地產泡沫不破滅,而且也要讓當地房價持續上漲。這樣才能讓地方政府手上持有土地的價格越賣越高。

為了當地的房價持續上漲而不下跌,地方政府不僅會採取各種刺激政策來增加住房需求,比如對購買住房者的補貼、發放藍印戶口等。最為重要的是不准當地市場的房地產企業降價。哪家房地產企業降價,就可能面臨各種各樣的巨大風險。比如,2008年萬科因樓盤降價被南京市政府罰款4000萬元。對於房地產企業降價,不僅地方政府可以處以罰款,而且也可用查稅等方式來處罰降價的房地產企業。

還有,國內的「房鬧事件」之所以在全國各地一而再、再而三地發生,這既與國內住房投資者的心態有關,也與地方政府不允許房地產企業降價有關。這些投資者估摸到了地方政府不允許房地產企業降價,因此一旦房地產企業降價,他們表面上把這種降價稱之為「價格欺詐」而打砸搶,要奪回所謂的「交易公平」。但實際上,如果沒有地方政府的默許,這些「房鬧事件」哪一件能夠如此猖狂?


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