陳志龍：市場信號印證樓市崩盤危在旦夕(圖)

市場信號印證樓市崩盤危在旦夕

【看中國2014年05月13日訊】京滬深等一線城市房價詭異的波動迅速傳導到上游開發企業。市場演變到今天，無論是信貸支持還是市場內在動力都近乎衰竭，房地產市場高位出現的情況，與上世紀80年代後期的日本及此輪危機前美國非常相近，住宅類資產價格持續沖高到信貸無法支撐甚至枯竭的程度。

北京的超級豪宅直降千萬求出手，普通住宅開口就降一百萬，這是本週來自北京樓市的消息。隨著多個地方不動產登記機構掛牌消息頻見報端，上海、深圳過去一向惜售「非富即貴」的高端人群集中的樓盤，二手房放量出貨，用萬科毛大慶的話說，反腐成了樓市一個意外的「擾亂因子」，對高端樓市的影響很大。那些信誓旦旦說「一線城市房價無泡沫不會降」的專家們，此刻鴉雀無聲。

這是一場超級大戲的序幕，京滬深等一線城市房價詭異的波動迅速傳導到上游開發企業。新京報5月8日的消息說，4月份剛以21億元拿下豐臺長辛店地塊的中筑置業旗下公司，目前正在積極尋求退回該地塊，當時出讓時競買保證金為4.23億元。業內人士認為，如果沒有充分理由退地，這筆競買保證金可能將扔下水。

衝動是魔鬼。類似中筑置業這樣在高位「撐桿跳」躍起來拿地的公司，在2008年的「俯臥撐」中倒下過一批，幸運的是，許多命懸一線的房企，又在此後「打雞血式」的救市中死裡逃生，躲過一劫。發改委說4萬億一分錢都不會進房地產，而後果是大量的錢進入了房地產。許多人成了幸運兒，而這次，他們顯然不再那麼幸運，系統性風險的骨牌已經輾倒了一批小開發商。

浙江奉化的一個小開發商，捅出30多億的窟窿，跑路後扔下大把爛尾樓給政府來善後；南京的一個郊縣，三個開發商扔下項目跑路。所謂「三人成虎」，跑路成風；過去政府招商引資進來的中小開發商開始讓地方政府頭皮發麻，一位縣委書記告訴我，他們現在對未交付項目，開發商享受縣裡五套班子待遇——護照上交，離境要申請報告。

「都是錢多惹的禍」，房地產的持續癲狂是全社會充裕的流動性驅動的結果。價格不僅取決於供給成本的上升，更重要的是由投機性需求來決定。弗裡德曼有句名言：「無論何時、何地，物價都是貨幣現象」。在人民幣持續升值的預期下，全球熱錢加速匯聚到中國房地產市場，2008年，市場本已進入一個調整週期，但次貸危機改變了一切，天量貨幣刺入、投資渠道狹窄相互疊加，使房地產無可爭議地成為中國資產泡沫和結構性通脹的源頭。

價格快速上漲與天量貨幣刺激互相促進，不斷強化人們的預期。三年前，隨著一二線城市的限購，狠奔矢突的的資金大舉向三線城市集結，短時間拉高價格窪地的房價，中國經濟已深陷房地產的地雷陣，調控達到預期效果，必須有強有力的手段削弱滋生房地產泡沫的貨幣基礎，這一時刻已經臨近。

發揮市場即供求關係對資源配置的決定性作用。一多年來，最高層信守承諾，對房地產未作任何表態，這甚至被不少大佬們視為利好，市場博弈進入空前複雜的階段。從桂林到銅陵，一些地方伸頭探腦「放氣球」，偵測風向。有的暗度陳倉，用各種不顯眼的手段「鬆綁」調控，希望政策轉向。

當然，任何時候都不了專家學者赤膊上陣，捍衛高房價，說中國的房地產泡沫「是鋼做的」，「房地產是國家財富積累的大倉庫，原則上房地產的價格越高越好」，「房價越高，老百姓的滿意度越高，下跌對老百姓沒好處」，「如果現在不買，30年以後再買」，這都讓市場信息空前迷亂，普通百姓無所適從。

於是，房地產市場持續單邊上漲，參與者都像注射了荷爾蒙，到去年的峰值出現時，中國房地產市場出現驚人的「三八二十四」現象——當年土地出讓超過8萬億、銷售額超8萬億，投資額達到8.6萬億，在地王飛天，「沒有最高只有更高」，市場沸騰時，少數先知先覺者卻選擇不管「三七二十一」，清倉離場。

這份「少數派報告」是由久經沙場的李嘉誠父子聯手寫就的，經歷過多次房地產崩盤的「李超人」高位大舉套現內地物業，轉手抄底歐洲市場，被稱為房地產市場的敦克爾刻大撤退。「屁股指揮腦袋」的業內大佬有人認為過度解讀這消息「不是別有用心就是唯恐天下不亂」，但也有大佬十分警惕地提醒業界：「這是一個信號，小心了！」

王石在接受哥倫比亞廣播公司「新聞60分鐘」節目中曾公開表示，「中國房價過高，房地產市場存在泡沫，一線城市普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上……如果中國式地產泡沫破滅，那將是一場災難。」

今年2月19日，他再次用「非常不妙」來表達他的看法，並稱「不改變我的觀點」。

房地產的超級盛宴讓社會充斥賭性和投機屬性。當汗流浹背勞動一輩子不及炒一套房的收益時，當繼承先人不動產就可年紀輕輕一輩子玩鳥鬥雞時，當辦一個企業不如炒幾套房，誰還有心思去勤奮工作？房地產癲狂助長全社會的投機之風，它之於當下的中國，已不再是一個簡單的經濟問題，而在演化為社會問題和經濟安全問題。

實際上，市場演變到今天，無論是信貸支持還是市場內在動力都近乎衰竭，中國房地產市場高位出現的這種情況，與上世紀80年代後期的日本及此輪危機前的美國非常相近，住宅類資產價格持續沖高到信貸無法支撐甚至枯竭的程度，「尾部風險」已經顯現，銀行對涉房貸款畏之如虎，避之唯恐不及。

5月5日，高盛高華證券發布的報告稱，110家A股房地產財務狀況惡化，並將影響二季度房價。其監測分析顯示，開發商一季度來自房地產銷售的現金流入季環比下滑了35%，資本開支佔房地產銷售現金流的比例卻從去年四季度的88%上升至117%，創下2010年一季度以來的四年最高水平，2010年一季度這一數值達到130%。

2014年一季度開發商負經營性現金流佔總資產的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是當年度房價「走軟」的開始。開發商的經營性淨現金流顯著惡化。一季度僅28%的開發商經營性淨現金流為正。對比發現，這與2008年一季度的情況相當，當時27%的開發商公布了正經營性淨現金流，為歷史最低水平。

興業證券的報告也顯示，上市房地產企業一季度末有息負債率為33.2%，接近歷史高位。行業淨負債率由上季度末的78%大幅上升到93%，達到歷史峰值。中信證券的報告稱：開發企業中悲觀情緒開始佔據上風。報告指出，2014年一季度地產上市企業經營性現金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企業的有息負債率達到33.7%的歷史新高。企業經營性現金流季度淨額出現了歷史以來最大的負值。

與銀行業普遍恐高性的惜貸、慎貸相伴的，是基金業集體用腳投票，今年一季度公募基金從51家上市房企清倉。用王石的話說，這時要注意了，市場正在起變化。基金業和「李超人」的離場都給了市場一個清晰的信號，如果懷疑他們的智慧，可能會鑄成歷史性大錯。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)