陈志龙：市场信号印证楼市崩盘危在旦夕(图)

市场信号印证楼市崩盘危在旦夕

【看中国2014年05月13日讯】京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。市场演变到今天，无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭，房地产市场高位出现的情况，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度。

北京的超级豪宅直降千万求出手，普通住宅开口就降一百万，这是本周来自北京楼市的消息。随着多个地方不动产登记机构挂牌消息频见报端，上海、深圳过去一向惜售“非富即贵”的高端人群集中的楼盘，二手房放量出货，用万科毛大庆的话说，反腐成了楼市一个意外的“扰乱因子”，对高端楼市的影响很大。那些信誓旦旦说“一线城市房价无泡沫不会降”的专家们，此刻鸦雀无声。

这是一场超级大戏的序幕，京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。新京报5月8日的消息说，4月份刚以21亿元拿下丰台长辛店地块的中筑置业旗下公司，目前正在积极寻求退回该地块，当时出让时竞买保证金为4.23亿元。业内人士认为，如果没有充分理由退地，这笔竞买保证金可能将扔下水。

冲动是魔鬼。类似中筑置业这样在高位“撑杆跳”跃起来拿地的公司，在2008年的“俯卧撑”中倒下过一批，幸运的是，许多命悬一线的房企，又在此后“打鸡血式”的救市中死里逃生，躲过一劫。发改委说4万亿一分钱都不会进房地产，而后果是大量的钱进入了房地产。许多人成了幸运儿，而这次，他们显然不再那么幸运，系统性风险的骨牌已经辗倒了一批小开发商。

浙江奉化的一个小开发商，捅出30多亿的窟窿，跑路后扔下大把烂尾楼给政府来善后；南京的一个郊县，三个开发商扔下项目跑路。所谓“三人成虎”，跑路成风；过去政府招商引资进来的中小开发商开始让地方政府头皮发麻，一位县委书记告诉我，他们现在对未交付项目，开发商享受县里五套班子待遇——护照上交，离境要申请报告。

“都是钱多惹的祸”，房地产的持续癫狂是全社会充裕的流动性驱动的结果。价格不仅取决于供给成本的上升，更重要的是由投机性需求来决定。弗里德曼有句名言：“无论何时、何地，物价都是货币现象”。在人民币持续升值的预期下，全球热钱加速汇聚到中国房地产市场，2008年，市场本已进入一个调整周期，但次贷危机改变了一切，天量货币刺入、投资渠道狭窄相互叠加，使房地产无可争议地成为中国资产泡沫和结构性通胀的源头。

价格快速上涨与天量货币刺激互相促进，不断强化人们的预期。三年前，随着一二线城市的限购，狠奔矢突的的资金大举向三线城市集结，短时间拉高价格洼地的房价，中国经济已深陷房地产的地雷阵，调控达到预期效果，必须有强有力的手段削弱滋生房地产泡沫的货币基础，这一时刻已经临近。

发挥市场即供求关系对资源配置的决定性作用。一多年来，最高层信守承诺，对房地产未作任何表态，这甚至被不少大佬们视为利好，市场博弈进入空前复杂的阶段。从桂林到铜陵，一些地方伸头探脑“放气球”，侦测风向。有的暗度陈仓，用各种不显眼的手段“松绑”调控，希望政策转向。

当然，任何时候都不了专家学者赤膊上阵，捍卫高房价，说中国的房地产泡沫“是钢做的”，“房地产是国家财富积累的大仓库，原则上房地产的价格越高越好”，“房价越高，老百姓的满意度越高，下跌对老百姓没好处”，“如果现在不买，30年以后再买”，这都让市场信息空前迷乱，普通百姓无所适从。

于是，房地产市场持续单边上涨，参与者都像注射了荷尔蒙，到去年的峰值出现时，中国房地产市场出现惊人的“三八二十四”现象——当年土地出让超过8万亿、销售额超8万亿，投资额达到8.6万亿，在地王飞天，“没有最高只有更高”，市场沸腾时，少数先知先觉者却选择不管“三七二十一”，清仓离场。

这份“少数派报告”是由久经沙场的李嘉诚父子联手写就的，经历过多次房地产崩盘的“李超人”高位大举套现内地物业，转手抄底欧洲市场，被称为房地产市场的敦克尔刻大撤退。“屁股指挥脑袋”的业内大佬有人认为过度解读这消息“不是别有用心就是唯恐天下不乱”，但也有大佬十分警惕地提醒业界：“这是一个信号，小心了！”

王石在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示，“中国房价过高，房地产市场存在泡沫，一线城市普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上……如果中国式地产泡沫破灭，那将是一场灾难。”

今年2月19日，他再次用“非常不妙”来表达他的看法，并称“不改变我的观点”。

房地产的超级盛宴让社会充斥赌性和投机属性。当汗流浃背劳动一辈子不及炒一套房的收益时，当继承先人不动产就可年纪轻轻一辈子玩鸟斗鸡时，当办一个企业不如炒几套房，谁还有心思去勤奋工作？房地产癫狂助长全社会的投机之风，它之于当下的中国，已不再是一个简单的经济问题，而在演化为社会问题和经济安全问题。

实际上，市场演变到今天，无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭，中国房地产市场高位出现的这种情况，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度，“尾部风险”已经显现，银行对涉房贷款畏之如虎，避之唯恐不及。

5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。其监测分析显示，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。

2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史最低水平。

兴业证券的报告也显示，上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。中信证券的报告称：开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出，2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

与银行业普遍恐高性的惜贷、慎贷相伴的，是基金业集体用脚投票，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。用王石的话说，这时要注意了，市场正在起变化。基金业和“李超人”的离场都给了市场一个清晰的信号，如果怀疑他们的智慧，可能会铸成历史性大错。

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