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房價泡沫破裂的導火索已經點燃

2014-03-29 06:50 作者:朱大鳴 桌面版 简体 0
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【看中國2014年03月29日訊】陝西省府谷縣的房地產市場正在經歷一場複製鄂爾多斯的慘烈危機。媒體報導稱,3月20日17時左右,府谷東江國際酒店西側寫字樓10層,宏昌鑫的辦公室裡坐滿了人,樓道裡、電梯間也散佈著三三兩兩的人群,這些全部是上門討債的債主。從2012年開始,府谷的民間借貸鏈條就開始全面斷裂,而其根源在於當地經濟支柱——煤炭行業的走低。民間借貸崩盤,也造成了府谷全縣的信用危機,並由此帶來資金鏈的普遍收緊。

房地產行業本身屬於資金密集型產業,而很多開發商過度依賴銀行信貸進行房地產開發。隨著這些年來房價暴漲,進入房地產市場的門檻越來越高。房價暴漲影響是全面的:一方面,由於房價泡沫快速擴張會引起經濟發展成本大幅度躍升,老百姓住無所居,泡沫破裂又會威脅金融系統與實體經濟,因此,政府對於房地產市場調控事實上都是不遺餘力的,比如進行信貸控制;另一方面,隨著信貸控制的升級以及市場波動,很多開發商的資金鏈在某一時段會出現緊張,影子銀行正是瞄準了這個機會,進行了大規模的「金融創新」。現代金融衍生品從本質上來說,比古代高利貸還要凶猛,原因在於槓桿性操作要比復利增長所要推動的泡沫擴張厲害。

這種高利貸式金融創新只能是飲鴆止渴,但為什麼很多開發企業還要去借高利貸呢?2008年房地產市場大危機,大量的開發商通過借高利貸的形式躲過了危機,隨後房價上漲的幅度至少要抹平高利貸的成本,於是,2009年房價從五六月份展開大反彈,很多樓市一下子上漲50%還不止。有了這種經歷,大量開發商在房地產出現危機之時,就想到了各種各樣的高息融資的辦法,有的通過理財產品形式,有的通過民間借貸的形式,甚至很多銀行都參與了這種高利貸循環的遊戲,大量信貸資金通過各種形式進入了房地產市場。

更重要的是,開發企業相信政府不會讓房價跌,因為房價跌了地方財政就會出現危機,經濟可能會大幅度滑坡;也不可能總是控制信貸,因為既然房地產市場已經成為各方利益的共同體的樞紐,在危機時刻還是要大規模的擴張信貸資金。這種如意算盤從整體上來說是得逞了,但是,並不是每個開發商都能等到黎明還能存活下來。於是,不少地方房地產企業破產案件如同爆米花一樣一個一個地爆炸開來。

對於投資者來說,為什麼要通過各種途徑介入這個風險極大房地產高利貸領域?府谷縣的案例說得很清晰,最高的時候,府谷民間借貸的利息達到3分5,也就是年利率42%,而同期的銀行整存整取一年期存款利率只有3.5%左右,民間借貸的利率已經遠超央行規定的4倍限額。面對著這樣的高息誘惑,有多少人能夠hold住呢?貪婪與冒險不僅僅支撐著開發企業大規模地高息借款與融資,也驅動著每一個投資者前仆後繼地深入這個邏輯循環裡去。

府谷縣高利貸崩盤的另外一個原因是煤炭價格下跌,讓府谷縣大量因煤炭發家的投資者不得不另尋出路。這個出路全國都在做的事情,就是炒房與介入高利貸。然而天下無不破的泡沫,信用大破裂,導致了民間借貸崩潰。這當然也影響了房價變化,就府谷縣而言,開發商為回籠資金降價促銷了,並且力度還很大,有的樓盤跌幅將近一半。

2008年金融危機直接導火索是貝爾斯登與雷曼倒閉。在評論貝爾斯登事件時,某位國際著名分析師指出,在信貸緊縮的危機中,一夜破產的噩夢的確能降臨到借貸人身上,「若債權人要回收資金,借貸人別無選擇,只能出售資產,並收縮他們的現金平衡表。在某種程度上,流動性資產全消失了,公司也不能出售非現金部分。」此時金融危機尚未正式引爆,這位分析師所分析的極為到位。然而人們在反思2008年金融危機時,總是抱有這樣一種觀念,即緊縮信貸導致了金融危機。問題在於,為什麼人人都知道緊縮信貸會製造大麻煩,還必須要緊縮信貸?金融危機真正禍根在信貸寬鬆,寬鬆造成了資產泡沫以及人心過度膨脹,如不進行干預,就會因高燒不退燒死人,緊縮信貸雖然會讓病人難受,但畢竟能夠活命,還能為下一輪經濟增長提供有利的基礎。

如今我們雖然不能說全國房價都處於高位泡沫狀態,但有一定是難以否認的,相對於居民實際收入而言,房價這些年確實上漲太快了。導致房價泡沫迅速擴張的重要根源就是信貸大規模地擴張,新增長貨幣大量介入房地產市場,不僅僅導致房價幾乎年年上台階,還導致了地方債務、影子銀行等風險急劇放大。府谷雖是滄海一粟,然這一顆粟米能夠折射整個全局的某些風險正在醞釀爆發,這一點需要值得我們警惕並為之做好準備。

 


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