中國房價為什麼升得這麼快

【看中國2014年02月05日訊】新世紀以來，中國最大的通貨膨脹，其實發生在消費者物價指數統計範圍以外的房地產市場。這些年來，在缺乏成熟投資消化渠道的情況下，海量超發貨幣持續湧入房地產業。儘管極大地改善了人民的居住條件，但在貨幣供給下，掀起了一波又一波的投機熱潮，不斷推高房價，競逐巨額利潤，過度征地開發，以無與倫比的狂熱驅動國民經濟畸形增長，房價一路狂飆又進一步帶動了貨幣增發，如此形成了一場「追尾」式循環發展的金融泡沫遊戲。

房價上漲速度最快的幾個時段，基本上就是外匯儲備伴隨M2激增的2002－2003、2006－2007、2009－2010以及2012-2013年。

根據2012年11月中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的樣本調查數據，全國100個城市新建住宅平均價格為8791（元/平方米）。從高到低前十五名為：1.深圳：25 906，2.北京:23 500，3.上海：23 234，4.杭州：20 194，5.三亞：18 300，6.溫州 ：15 777，7.廣州：15 628，8寧波：13 305，9.福州：13 125，10.廈門：12 480，11.南京：12 187，12.大連：11 579，第13名：天津11 571，14.蘇州：11 003，15.紹興：10 952。當下深圳、北京和上海等地每平方米房價均值超過居民平均月工資的5倍。

現在中國房價究竟高到了什麼程度，可用房價收入比(HousingPrice-to-Income Ratio)作一考察。

房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8∼5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3∼6之間。比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0 之間波動。2001年之後隨著美聯儲執行過度寬鬆的貨幣政策，房價的上升速度明顯快於收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比最高達到5左右。隨後發生次貸危機，房地產泡沫破裂。

對比中國的情況，截至2008年3月，平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，已經遠高於合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭需要30多年的儲蓄才能購買一套住宅。

2012年3月22日，清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的《房地產買賣行為與房地產政策》調研結果推算，中國城鎮房價收入比已進一步提高到了12.07；一線城市房價收入比高達25.25，意味著一個普通家庭平均需要七八十年的儲蓄才能購買一套住宅。作為對照，倫敦房價收入比6.9，首爾為7.7，紐約為7.9，悉尼為8.5。可見相比其他國際大城市，中國房價高到離譜。

有人根據「2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米」，計算了各地的「合理房價」。得出北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。對照上述大城市當前的房價，哪怕下降一大半，仍遠高於「合理房價」，一般工薪階層還是買不起。因此，今天中國追逐自有房產的普通人群，自嘲、互嘲為痛苦煎熬著的「房奴」。

那麼，是什麼人能夠承擔越來越高昂的房價呢？通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以看出，貧富差距過大，富人集中了過多財富，可以不在乎房價，並且拉高房價從中得利。

中國第一波房貸高潮，大體上發生在20世紀開始到2003年前後，當時房價和租售比都相對合理，正常出租所得應能補償月供，而且收入的持續上漲使得在購房者壓力不致過大。那時的住房貸款期限以10∼15年居多，如今10年即將過去，「首代房奴」即將「翻身得解放」，他們中的絕大多數已經提前還完貸款，進入無債一身輕的狀態，也享受到了資產爆炸式增長帶來的財富，無疑是中國最幸運的「房奴」。

2003年開始房價加速上漲，此時先富起來的「高收入」和「最高收入」人群房價收入比分別約為4和6.8；他們比較寬鬆的房價收入比和充實的購買力，成為這此後快速推高商品房交易邊際價格的主要人群。目前這部分人群的居住需求已經得到了基本滿足，轉化成了投機囤積房地產的主力。

此後中國各階層收入差別不斷擴大。北京國際城市發展研究院於2012年9月14日聯合中國社科文獻出版社發布了首部《社會管理藍皮書——中國社會管理創新報告》稱，中國行業之間職工工資最高與最低相差15倍左右；上市國企高管與一線職工收入差距在18倍左右，國有企業高管與社會平均工資相差128倍。收入最高的10%人群與收入最低的10%人群的收入差距，已從1988年的7.3倍上升為2007年的23倍。

同時，由於貧富差距過大和低工資，佔人口絕大多數的普通民眾購買力偏低，加之社會保障不足，更不敢放手消費，造成內需不足、產能過剩和產業利潤低下（除房地產外），致使富人或一切具有一定集資能力的投資人，在貨幣政策寬鬆，銀行利息很低，股票、期貨風險太大的情況下，不想投資實業，而城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，於是就集群地投資或者說投機房地產。

胡潤研究院和群邑智庫聯合發布的2011財富報告顯示，中國千萬富豪已達 96萬人，相比上年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比上年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產佔據主導地位。

近年來，城市化發展和經濟發展推高房價預期，提供了抬高房價的環境條件。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足，基礎設施特別是人文設施匱乏，經濟要素集聚能力不強，而大城市集中了大量產業、就業崗位和個人發展機會，導致人口和經濟主體過度向少數大城市尤其是大城市中心地帶集中。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，特別是在大城市炒房子，因為他們相信有人會接手他們的房子。

那麼，現在中國房地產市場的供需結構究竟處於什麼狀況呢？

新中國成立後，城鎮居民住宅全部由國家包下來，實行無償分配和低租金製。1949年人口約4.5億，30年後增長為8億，但此期間，房屋供給幾乎沒有任何增長；到1978年，中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比剛剛建國時少了0.9平方米，全國的城鎮人口中，近一半是缺房戶。

又過了20年，1998年，中國人口增為12億，房屋供給雖有增加，但比例上遠低於人口之增長。「擁擠」是城鎮居民最普遍的最真實的居住體驗，意味著中國房屋需求已蓄積了50年的巨大潛能。

1991年11月，國務院決定在全國推進房改；鼓勵職工買下公有住房，在房價上採取補貼、優惠等措施，從此，城鎮居民開始普遍擁有住房。1998年開啟了以「取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化」為核心的住房制度改革，中國房地產行業進入了商品化時代。基於讓多數人都買得起住房的考慮，1999年，中國人民銀行首次提出了「積極開展個人消費信貸」的概念，提前消費、貸款買房、按揭等陸續登臨中國大地。大批居民還在舊房拆遷中，獲得了自有新房或改善了居住條件。於是，廣大城鎮長期租屋的居民，轉進了居者有其屋的時代。

如今中國城市居民住房擁有率（持有住房的當地戶籍人口數/全部當地戶籍人口數）表面上已經接近90%的高位。

2012年6月29日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在北京金融街發布全國首份《中國家庭金融調查報告》。該報告基於全國25個省、80個縣、320個社區共8438個家庭的抽樣調查數據匯總分析形成。報告按照2011年採集的數據稱，目前中國自有住房擁有率高達89.68%（其中城市自有住房擁有率為85.39%，農村為94.60%。），遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處於世界前列。

報告還指出，城市家庭擁有兩套以上住房的佔19.07%，其第一套房平均收益率在300%以上。

該報告還稱稱：2010年中國全國家庭淨總資產值69.1萬億美元，美國全國家庭淨總資產值57.1萬億美元；中國城市戶口家庭的平均資產達到247萬元。

如此高的自有住房擁有率一旦被誤讀，被當作住房保障的指標來解讀，將是件很可怕的事。

2011年的第六次全國人口普查顯示，中國平均每個家庭戶的人口為3.10人，亦即由父母及未婚子女兩代人組成的「核心家庭」佔絕大多數。就是說，大批現在最熱切於購房的年輕待婚人群是算在有房戶口裡的，這正是自有住房擁有率奇高的原因所在。而同樣是2011年的數據，全美「核心家庭」所佔比率僅為19%。因此，審視中國的自有住房擁有率，必須考慮家庭結構這一「核心」要素，否則，就失去了意義。

統觀世界各國自有住房擁有率的水平，可見越發達的地方越低，越窮困的地方越高。究其原因，發達國家的住房供應充足，買房和租房都比較容易；社會遷徙自由，人才流動機制暢通；人們為了順應不同的發展傾向，實現人生價值和享受生活，不願意為一套固定的房子所累；不像國人多以擁有自有住房作為成婚必要條件，或寧可放棄生活質量為之奮鬥終生。

政府在公租房建設和供應方面的缺陷也加劇了國人對自有住房的渴求。到目前為止，還沒有一個城市在公租房建設和供應上能夠做到有效滿足、足量供應。甚至連生活在城市的常住人口，也很難得到一套可以替代自有住房的公租房。

該報告關於家庭總資產的數據說明瞭什麼？目前中國房產佔家庭總資產的比例達到71%，而美國則只為32%。也就是說國人總資產中七成以上是房產，財富價值很大程度上來自當前不勝高企的房產估值，以至一個人均GDP不到美國人均GDP的1/10的國家，其家庭淨總資產值超過了美國21%。

這種演算法忽略了一個基本事實：對於擁屋棲身的業主而言，房子不賣，增值的利益根本無從體現；大多數普通早期購房者的賺頭只是無法兌現的紙上富貴。

對於廣大中等收入、中低收入、低收入這三類群體來說，房價持續快速上漲，使他們越來越被邊緣化，生活幸福指標越來越低。

據估計，現在投機客和開發商手中掌握的存量房和空置房，已超過國內生產總值的100%。有些人手上竟然有十幾套、幾十套，甚至成百上千套房子。空置率估計已逾30%，產能超過了實際需要的兩倍。

一般來說，商品房空置率在5%∼10%之間為合理區，空置率在10%至20%之間為空置危險區，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

2011年新屋供應量達到33億平方米左右。估計2012年的在建面積已經達到100多億平方米。

如果繼續保持年供應量33億平方米，按每套100平方米計，年供3 300萬套，5年供應1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納 4.95億人，超過了目前城市戶籍人口總數，也大於農民工流動人口的總和2.5億，既遠過於80後、90後、00後和10後的總和，也遠過於未來20年的城市人口增量。但是，對於新生一代，以及需要換房的人群，還有為建造城市華廈勞苦功高、常居底層的農民工，有多少人能負擔得起時下的房價呢？

中國社科院發布「2011年房地產藍皮書」稱，從全國來看，近幾年中國城市化速度已經開始下降，新增家庭數量的峰值已於近年完成，每年帶來的住房需求正在減少，所謂剛性需求對房價長期上漲的動力已不復存在。短期的市場走勢將取決於資本市場對投機性購房需求的轉換。從2008年開始，城鎮新增住房套數已經超過了新增的家庭數，加上存量房，整體戶均住房已經達到或者超過了一套。與此同時，房地產投機未得到有效抑制；房地產稅費制度不合理，單方面提高了土地與商品房的成本，助長了囤房囤地，造成了房地產資源的閑置和浪費。

在這種供需結構現狀下，房價之所以能夠居高不下，原先公眾一直認為，私人房地產商和投機客是哄抬房價的罪魁禍首，如今矛頭指向了政府和國企。究其根源，則是一系列制度因素和市場條件共同作用下的必然結果。

一個重要的原因是土地被壟斷了。

中國土地為國家所有制，地方政府擁有土地實際壟斷權力。在追求GDP政績，以及快速創收的驅動作用下，地方政府通過高價拍賣土地，致使土地資本化率越來越高。2009年全國土地出讓收入達到1.4萬億元，2010年則達到2.9萬億元，而2011更達到了驚人的3.3萬億，佔地方政府財政收入的70%以上。土地升值是地方融資平臺運作的前提，房價拉動地價，地價又推高房價。

關於土地對房價的影響，一方面是土地價格直接推高了房價，不同的省份房地產企業項目開發中土地成本佔的比例有30%多的也有超過50%的（最高的為上海，達52.80%）；而拆遷補償費用也是水漲船高、漫天要價，通通轉嫁到了無限攀高的房價上去。另一方面，土地壟斷限制了土地供應規模，往往成為奇貨可居的稀缺資源，形成了烘托高房價的特定背景條件。

華遠地產上市公司董事長，大地產商任志強直指：「是政府高昂的土地出讓金極大加大了住房建設的成本，老百姓不敢罵政府，只好拿開發商來出氣！」

很多人開始反省，如果沒有政府的縱容，開發商敢這樣肆意妄為嗎？房地產最大的炒家其實是地方政府，與追求暴利的開發商形成了利益共同體？

在開發商當中，國有地產企無疑擁有強勢地位；更有甚者，許多本來主營業務與地產風馬牛不相及的大型國企，如中化集團（Sinachem Group）、中冶集團（Metallurgical Corporation of China）和中國電子（China Electronics Corp）等，從經濟振興計畫和銀行新增貸款獲得了巨量資金，不顧風險地紛紛大舉進軍樓市，與中央政府避免房地產市場成為債務驅動的投機泡沫的努力背道而馳，充當了地產界的新興勢力，活躍在中國主要城市的各個土地拍賣會上。它們在全國範圍內製造了一系列「地王」神話。

財大氣粗的國企，以「地王」雄姿拍下珍缺的土地資源後，甚至囤積居奇，長期不予開發利用。例如2010年9月19日，中冶集團以200.34億元的天價拿下南京市下關區總體量67萬平方米的NO.2010G32以及G33號地塊。按照預期規劃，中冶應於2011年上半年開工。然而該地王項目僅在2012年7月份舉行了一場開工儀式後就再無進展，原因可能與該集團淨利潤急速下滑有關。

國有地產企業巨頭任志強，也痛感這樣的國有企業與市場經濟不相容。他說：「國有企業肯定走向壟斷，壟斷就是與民爭利。」喊出了「消滅國有企業」的口號。

中國的房地產業已經與各種利益集團牢牢捆綁在一起。其所以能夠假市場經濟之名，行壟斷經濟之實，並且愈演愈烈，權力腐化、以權牟利、權錢交易是必要條件；與房地產業相關的官員腐敗潛規則橫行。最近在反腐鬥爭中揭露的案例顯示，貪官幾乎無不擁有大量房地產，動輒兩位數，甚至上百套。

各地房價高企的今天，折射出來的貧富分化，更導致仇官仇富情緒。

2010年以來中國政府為抑制房地產過度投資和投機、實施限購令，加強保障房建設，改善低收入階層住房條件，推動房價合理回歸的措施，是必要的和合理的。如果不能堅決抑制非理性漲勢，主動有序地釋放樓市天量泡沫，不僅不可能建立起健康的公正的社會消費結構，那曾經發生在日本以及美國房地產市場的危機就勢必在中國重演。

儘管當前過高的住房價格使得80%以上的民眾沒有支付能力進入住房市場，2012年第四季一些城市的樓市價格上漲，京滬廣等地再次出現恐慌性購房潮。在這種情況下，國內地產股表現搶眼，不少企業紛紛進入土地市場。這種現象說明，多年來房地產宏觀調控效果十分有限，說明高昂的房價不僅沒有下跌，反之又開始上漲，以投機炒作為主導的房地產市場性質根本就沒有改變。

2013年2月20日，國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計畫單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計畫單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。

在3月1日公布的實施細則中，規定二手房交易按差額所得20%徵收個人所得稅。

儘管中國國務院希望打擊房地產投機行為，但也給予地方政府更多治理本地市場的迴旋餘地。面對地方政府如何執行相關措施存在的不確定性，遏制房地產投機的計畫恐怕同已往那樣，往往雷聲大雨點小。

當下控制力主要來自限購，而不是革除積弊以及充分發揮市場作用。實踐表明，沒有一系列制度上的革新，不經脫胎換骨的手術，不足以徹底撥亂反正，卻會產生不良的副作用。

為控制房價，對非戶籍人口等進行限購、提高首付比例等措施，會把很多原來買得起房的人逼入租房市場，結果反而推高租金價格，更加不利於低收入人士解決住房問題。政府在加大保障性住房、公租房建設的同時，也應制定更加傾向租房人的政策和法律法規，讓更多的人願意去租房，而不是買房。

其實，對於高價豪華大型房產，何不在不予銀行貸款的情況下，讓有錢人自由採購，予以消化，又何必實行限購？

如果要有效抑制房屋投機，就要強力增加課徵交易稅、房產稅、增值稅；對多套房產和空置屋徵收高額稅；並提高購置多套房產的貸款門檻，直至不予放貸。

如果要制止開發商追逐暴利，不必扼住融資渠道以限制其發展，宜是通過稅務政策，例如利潤超過一定百分數的部分高額或全額徵稅，促使開發商降價銷售，並通過政策引導，強化誘因，吸引開發商積極加入保障房的建設計畫。

如果要從制度上以保障土地平價充分供應，就要限制地方政府壟斷土地資源的特權，但同時要為地方政府建立健全的稅制，獲得穩定的稅收，從根本上消除依賴土地財政的強大誘因。

如果要終結國有企業一窩蜂投機房地產業的亂象，就應取締國企的特權地位，限定國有企業的投資邊界，造成一個平等的合理的競爭環境。

如果要讓貪官顯形，把存量房逼出市場，就須在《公職人員財產申報法》立法基礎上，推行陽光法案。

早在自1987年，國內首次提出官員財產申報與公開制度；1994年《財產申報法》被列入全國人大立法規劃，但未進立法程序，至今尚未實現。據報導，25年來，曾有27個市縣先後試點官員財產公開。很多試點熱鬧一陣後就改弦更張，退步到原來的只申報不公開了。

事實上，如果只申報不公開、不核查，申報就容易變成毫無意義的「盲人眼睛、聾子耳朵」。

去年底，廣東省決定在珠海市橫琴新區、韶關市始興縣，對領導幹部家庭財產公開制度進行試點，這一反腐新舉措，引發社會強烈關注。例如，被稱為「房叔」的廣州市城市管理綜合執法局番禺分局原政委蔡彬，個人房產在網上曝光之後，紀檢部門只用了半天時間，就核實到「蔡彬擁有21套房產，卻只申報兩套」。

最近中央反腐力度日漸增強，一些擁有大量房產的「房叔」、「房姐」案件不斷暴露，官員拋售房產傳聞不斷，成為輿論的一大熱點。某位官員若被引起關注，財產的蓋子被揭開，由此可能引來紀檢機構乃至司法部門的調查，進而被「雙規」，成為階下囚。但如此個案式的曝光，無法從根本上抑制權力的腐敗。

因此，官員財產申報和公開制度應盡快從試點階段向更廣的面上鋪開，而且申報必須與公開並舉，方有足夠震懾力和真實效果。對此，實際上早已成為社會共識。

如果要滿足普通民眾的社會性購房需求，政府必須大量增加保障房（經濟適用房），尤其是廉租房，讓房地產投機或投資價值大幅縮水。2010年推出的5年3 600萬套的保障房政策即可視為是中國房改政策的重大修正，可視之為意義深遠的第二次房改。

如果要問房地產市場長期健康蓬勃發展的最大潛在支持力量是什麼？答案無疑是「推進城市化」。而「推進城市化」的最大障礙在於戶籍制度。現行以出生地確定戶籍的制度，大分為農村戶籍和城市戶籍。農村出身者即使被容許進入城市「暫住」，也仍然是農村戶籍，在就業和醫療、教育和養老金等等公共服務和社會福利方面，以至購房許可和信貸待遇等方面遭受不公平待遇。當然，改革戶籍制度，對於社會發展進步的正面意義，遠不至於房地產行業一隅。

以上討論，回歸貨幣政策原點，可見過度依賴貨幣注水和投資驅動的嚴重危害性，已經體現在通貨膨脹和非理性的房價狂飆，在造成多種行業產能過剩的同時，積聚了巨量不可持續的投機性資產泡沫。堪稱是繼20年前的日本之後，全世界規模最大的房地產市場泡沫，成為攸關經濟命運大局的宏觀癥結。

在房地產逐利的這10年裡，高價扭曲下的樓市，過度佔有了社會積累的大部分財富，各種各樣的資源都湧入了住房市場，各種不同的企業都湧入了房地產市場，中國經濟可以說變成了一個「房地產化」的經濟。這種以「房地產化」為主導的經濟，抑制了內需消費的增長，也不利於實體經濟的健康發展，不僅嚴重阻礙了國家經濟產業結構的調整和經濟發展戰略的轉型，也引發了一系列嚴重的社會問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)