中國外儲投資美國樓市不靠譜

近日，建議用中國外匯儲備投資美國樓市的報導，不斷見諸媒體。這種建議值得商榷。

過去一年，美國房市的確有見底回升的跡象，但美國樓市真正回春還有待時日，我敢斷言，美國房價甚至很快將跌回原來的價位。其主要原因是：

首先，這次房市復甦是由投資者（甚至是投機炒房者）引導的，他們利用了當前的低利率和低房價，一旦利率和房價一齊上漲，這部分投資者就會退市。

在過去的兩個世紀中，美國已經完成了城市化的進程。目前，有五分之四以上的美國人居住在城市地區。所以，美國不存在所謂住房「剛需」的先決條件。

其次，從100多年來美國房價的走勢圖可以看出，美國房價僅僅和通脹呈正相關，而不會隨著經濟增長和股票收益一起上漲。

第三，美國的持房成本巨大，僅房產稅平均每年2%以上，還需加上其它的費用。而且，在美國投資房產即便賺錢了，也要打很多折扣。

且舉一例：假如2010年7月，我在邁阿密花16萬美元買到一棟獨立大洋房，再花費4萬美元把老舊的廚房裝修一新，這樣，我買房的實際成本是20萬美元。

再假設2012年9月，美國房價反彈，經紀人幫我以25萬美元賣掉了洋樓，由此我獲得了5萬美元的名義收益。但是，扣除資本利得稅、中介費和律師費之後，淨得所剩無幾。而賣房所得的資本收益，只有同時滿足以下條件，才可享受聯邦免稅（若無特殊情況，資本利得稅為15%）：

1、我或者我太太是這棟洋樓的屋主；2、我和太太在這棟洋樓裡5年內居住時間超過24個月；3、我或者我太太並沒有在兩年之內出售過其它任何房子。

否則，當你出手獲利時，就不能享受免稅優惠，炒房的資本收益就不如想像的豐厚了。

第四，目前美國的按揭利率非常低，30年期僅為3.5%，這個利率遲早會升的，一旦升起來人們買房的負擔壓力就會增加很多，到那時很多人又會交不起按揭了。2008年的次貸危機就將有可能重演。

最後，還有一大關鍵原因，由於房價低，其實有大量待售的房子根本還未進入市場，如美國的金融機構還有140萬套法拍屋，當樓市穩定後就會陸續推上市，從而限制房價的進一步回升。

對於美國來說，樓市的復甦將是美國從經濟危機走出來的關鍵點，而用中國人的血汗錢去投資美國樓市，顯然幫助了美國，但是對於中國的外儲，其結局就將好似肉包子打狗很可能有去無回！20多年前，日本就曾發出豪言「買下美國」，大肆投資美國樓市，結果深陷泥潭，以巨虧而告終。前車之鑒，不可不察！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)