萬科無奈揭真相：房價的80%是稅費！(圖)
【看中國2014年01月05日訊】（看中國記者靖曄綜合報導）近日，大陸一資深媒體披露了一個令人震驚的事實：目前，中國國內房地產價格中的80%是上繳給政府的！事件的起因是中國央視指責房地產業巨頭深圳萬科2012年底欠繳巨額土地增值稅44億人民幣。同日，萬科迅速回應央視指責，明確表示不存在應繳未繳情況。並披露，近三年萬科計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅144億，而其2010∼2012三年來淨利潤不過294.53億。
那麼，真實情況到底是怎樣的呢？該文對此進行了專門分析，而僅僅通過這種簡單的分析就吃驚地發現：構成房價的開發成本是房地產公司首先想要收回的，這部分成本中最大的一塊就是上繳給各級政府的部分。
大陸房地產價格中的稅費到底有多高，令人震驚！（看中國配圖）
文章指出：「首先是針對房地產方面的稅收，其中就包括此次央視大做文章的土地增值稅。具體的與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等。根據萬科所稱，其繳納的稅收比自身的淨利潤高兩倍的比例，而2013年前三季度，A股的132家房地產上市公司，剔除虧損企業，整體淨利潤率為13.03%，可以看出房地產稅收所佔成本約佔20%左右。」
除稅之外，另一部分是行政性收費（主要是地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用）已達到了多如牛毛的地步，而且「極不規範」。這些收費項目包括征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。
眾所周知，房地產開發最大的一塊費用還是土地出讓金。目前中國大陸房地產開發企業要想取得土地只有一種方式：必須在政府那裡通過招標、拍賣和掛牌才能得到。令人擔憂的是，目前的城鎮商品房住宅價格構成中（尤其是在房價高企的重點城市），土地費用已佔30-60%，並且還有進一步上升的趨勢。
除此之外，房地產因開發週期長，需要投資數額大，必須藉助金融機構，特別是銀行的信貸資金。這樣，支付的利息也成為開發企業的一個沈重負擔。文章披露，雖然銀行對外列出的開發貸款名義利率並不高，但銀行會以各種名義「巧立名目，向開發商收取各種費用，比如財務顧問費、公證費、保險費、手續費等等」。
於是，這一切的一切都最終加到了房價裡，佔到了最終房價的80%左右。
由此可以看出，儘管由於稅費主要集中在開發環節，買房人自己感覺不到稅重，但其實在買房時，繳納的房款中有相當一部分就已經包含了稅費，基本都是由購房者承擔的。
其實，早已有人分析過政府的行為，而那些已經發生過的事實也在不斷地提醒人們，政府部門是存在謀利衝動的。「一旦涉及到利益，有「錢圖」的話，相關的部門都會爭先恐後要來插一腳。如果沒利益就消極怠工，甚至拒絕去做。」
文章一針見血地指出：「在中國，還有一個問題是：誰也不知道收上來的那部分錢都干了什麼，用到了什麼地方? 更令人驚訝的是，很多稅收還是打著抑制房價的幌子收上來的。」文章接著分析道：「很可能這些收上來的稅費成了某些官員吃喝的菜金，也可能被以各種名目增加了機構的人手，擴大了編製——中國的吃飯財政其實就是這樣養成的——只要有多餘的錢收上來，有錢花了，各級政府官員就會想法子增加吃飯的人手。實際上，真需要養活這麼多公務員，還有很多名義上似乎不是公務員，但是仍然名目繁多官名的官員、事業編製人員，此外還有政府僱用的大量編外的臨時人員。」
文章還列舉了一些關鍵數據來證明，中國的稅負實際上已經相當重了，「根據近年《福布斯》的資料，中國內地的‘稅負痛苦指數’位居全球第二，中國社科院財政與貿易經濟研究所2010年發布的《中國財政政策報告2009/2010》指出，中國目前的宏觀稅負是32.2%。高稅負已經成為中國經濟發展最大的瓶頸。」
最後，文章列出了房地產公司在開發時還需繳納的大量稅費。這些部分整理的有關房地產的收費，主要根據房地產開發的九個流程階段，分為九大項：
一、房地產立項階段：編製可行性研究報告書費。
二、房地產辦理用地階段；征地管理費；土地權屬登記費；土地出讓金等。
三、房地產房屋拆遷階段：房屋拆遷管理費；房屋拆遷補償安置費；房屋拆遷費等。
四、房地產勘察設計階段：工程監理費；工程地質勘察費等。
五、房地產項目報驗階段：工程報建手續費；市政公用設施配套費；建築工程質量監督費；建築工程安全監督費；人防方案審核費；人防工程異地建設費；施工臨時用電佔用費；永久供電設施安裝費；供水管徑基本費；供水管道施工安裝費；消防方案審核費等。
六、招投標階段：工程招標或登記費；工程招標公告費等。
七、房地產施工階段：建築工程施工費；工程保險金；施工污水排放費；建築施工作業時間許可證費；建築噪音超標費等。
八、房地產竣工銷售階段：房屋建築面積測量費；房屋評估費用等。
九、房地產企業相關費用：行政管理費；各團體協會年會員費；法律顧問諮詢費；財務年審計或法人審計費等。
從這些費用可以看出，當前針對房地產行業的各種稅費達到了多麼變態的地步。「如果這些規定還不被稱為是惡法，那就真的不存在惡法了。而某些無良媒體在這樣的情況下還在幫助做壞事，的確已經到了令人髮指的地步。」
綜上所述，萬科的回應無疑是在一種相當憤怒的情況下做出的。也正因為萬科的回應，不僅讓人們看到了當前房價如此之高的真相，也同時讓人們真正看清了誰才是高房價的最大受益者：拿走了房價80%的政府部門，才是其中的最大受益者，而這也是房價居高不下的真正原因！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)