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万科无奈揭真相:房价的80%是税费!(图)

2014-01-05 09:37 作者:靖晔 桌面版 正體 12
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【看中国2014年01月05日讯】(看中国记者靖晔综合报道)近日,大陆一资深媒体披露了一个令人震惊的事实:目前,中国国内房地产价格中的80%是上缴给政府的!事件的起因是中国央视指责房地产业巨头深圳万科2012年底欠缴巨额土地增值税44亿人民币。同日,万科迅速回应央视指责,明确表示不存在应缴未缴情况。并披露,近三年万科计缴纳税金约620亿元,其中土地增值税144亿,而其2010~2012三年来净利润不过294.53亿。

那么,真实情况到底是怎样的呢?该文对此进行了专门分析,而仅仅通过这种简单的分析就吃惊地发现:构成房价的开发成本是房地产公司首先想要收回的,这部分成本中最大的一块就是上缴给各级政府的部分。


大陆房地产价格中的税费到底有多高,令人震惊!(看中国配图)

文章指出:“首先是针对房地产方面的税收,其中就包括此次央视大做文章的土地增值税。具体的与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等。根据万科所称,其缴纳的税收比自身的净利润高两倍的比例,而2013年前三季度,A股的132家房地产上市公司,剔除亏损企业,整体净利润率为13.03%,可以看出房地产税收所占成本约占20%左右。”

除税之外,另一部分是行政性收费(主要是地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用)已达到了多如牛毛的地步,而且“极不规范”。这些收费项目包括征地管理费,商品房交易管理费,城市建设配套费、人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。

众所周知,房地产开发最大的一块费用还是土地出让金。目前中国大陆房地产开发企业要想取得土地只有一种方式:必须在政府那里通过招标、拍卖和挂牌才能得到。令人担忧的是,目前的城镇商品房住宅价格构成中(尤其是在房价高企的重点城市),土地费用已占30-60%,并且还有进一步上升的趋势。

除此之外,房地产因开发周期长,需要投资数额大,必须借助金融机构,特别是银行的信贷资金。这样,支付的利息也成为开发企业的一个沉重负担。文章披露,虽然银行对外列出的开发贷款名义利率并不高,但银行会以各种名义“巧立名目,向开发商收取各种费用,比如财务顾问费、公证费、保险费、手续费等等”。

于是,这一切的一切都最终加到了房价里,占到了最终房价的80%左右。

由此可以看出,尽管由于税费主要集中在开发环节,买房人自己感觉不到税重,但其实在买房时,缴纳的房款中有相当一部分就已经包含了税费,基本都是由购房者承担的。

其实,早已有人分析过政府的行为,而那些已经发生过的事实也在不断地提醒人们,政府部门是存在谋利冲动的。“一旦涉及到利益,有“钱图”的话,相关的部门都会争先恐后要来插一脚。如果没利益就消极怠工,甚至拒绝去做。”

文章一针见血地指出:“在中国,还有一个问题是:谁也不知道收上来的那部分钱都干了什么,用到了什么地方? 更令人惊讶的是,很多税收还是打着抑制房价的幌子收上来的。”文章接着分析道:“很可能这些收上来的税费成了某些官员吃喝的菜金,也可能被以各种名目增加了机构的人手,扩大了编制——中国的吃饭财政其实就是这样养成的——只要有多余的钱收上来,有钱花了,各级政府官员就会想法子增加吃饭的人手。实际上,真需要养活这么多公务员,还有很多名义上似乎不是公务员,但是仍然名目繁多官名的官员、事业编制人员,此外还有政府雇用的大量编外的临时人员。”

文章还列举了一些关键数据来证明,中国的税负实际上已经相当重了,“根据近年《福布斯》的资料,中国内地的‘税负痛苦指数’位居全球第二,中国社科院财政与贸易经济研究所2010年发布的《中国财政政策报告2009/2010》指出,中国目前的宏观税负是32.2%。高税负已经成为中国经济发展最大的瓶颈。”

最后,文章列出了房地产公司在开发时还需缴纳的大量税费。这些部分整理的有关房地产的收费,主要根据房地产开发的九个流程阶段,分为九大项:

一、房地产立项阶段:编制可行性研究报告书费。

二、房地产办理用地阶段;征地管理费;土地权属登记费;土地出让金等。

三、房地产房屋拆迁阶段:房屋拆迁管理费;房屋拆迁补偿安置费;房屋拆迁费等。

四、房地产勘察设计阶段:工程监理费;工程地质勘察费等。

五、房地产项目报验阶段:工程报建手续费;市政公用设施配套费;建筑工程质量监督费;建筑工程安全监督费;人防方案审核费;人防工程异地建设费;施工临时用电占用费;永久供电设施安装费;供水管径基本费;供水管道施工安装费;消防方案审核费等。

六、招投标阶段:工程招标或登记费;工程招标公告费等。

七、房地产施工阶段:建筑工程施工费;工程保险金;施工污水排放费;建筑施工作业时间许可证费;建筑噪音超标费等。

八、房地产竣工销售阶段:房屋建筑面积测量费;房屋评估费用等。

九、房地产企业相关费用:行政管理费;各团体协会年会员费;法律顾问咨询费;财务年审计或法人审计费等。

从这些费用可以看出,当前针对房地产行业的各种税费达到了多么变态的地步。“如果这些规定还不被称为是恶法,那就真的不存在恶法了。而某些无良媒体在这样的情况下还在帮助做坏事,的确已经到了令人发指的地步。”

综上所述,万科的回应无疑是在一种相当愤怒的情况下做出的。也正因为万科的回应,不仅让人们看到了当前房价如此之高的真相,也同时让人们真正看清了谁才是高房价的最大受益者:拿走了房价80%的政府部门,才是其中的最大受益者,而这也是房价居高不下的真正原因!

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