「京七條」暗示中國樓市調控新思路

【看中國2013年12月16日訊】新一屆中國政府終於打破對樓市調控的緘默。北京市政府本週出臺「京七條」，引發廣泛關注，各參與方都希望從中揣摩上層意圖。如果說「京七條」代表了新一屆政府的調控方向，那麼與此前幾輪調控相比，最明顯的差異在於，重點從「調需求」轉向「調供給」。

10月23日，北京市住建委召開發布會，出臺「京七條」，其核心內容是「自住型商品房」政策。這一政策限定此類住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%，建築面積以90平方米以下為主，五年內原則上不允許轉讓，五年後轉讓所得收益30%上繳政府。北京市計畫今年向市場投放2萬套這類商品房，明年投放5萬套。

近十年來，中國政府幾乎每年都要出臺樓市調控政策，但效果甚微。無論是2005年的「國八條」還是2006年的「國六條」、2010年的「國十條」，都貫穿著一個思路——通過抑制需求來控制房價。抑制需求的辦法無非是增加交易環節的稅收、提高投機性需求的貸款首付比及利率，更激進的手段就是「限購」。同樣，為了抑制土地價格上漲的速度，上一屆政府的主要思路是控制房地產開發商的資金來源，迫使房地產開發商在資金壓力下減少囤積土地，並加速出售已經完工的房子。

事實表明，通過抑制需求來控制房價，難以奏效。尤其是控制房地產開發商資金來源的做法，雖然在短期內能抑制土地價格，但中長期看此舉減少了住房供給數量，加劇了房價上漲的壓力。

從「京七條」看，新一輪房地產調控借鑒了這些教訓，把重點轉向了增加供給。

新一輪房地產調控的又一特色，是關注地區間差異，發揮地方政府作用。過去的每一次房地產調控，都是國務院或建設部出臺政策，然後由各地制定細則。而新一輪調控主要由地方政府唱主角。最先出臺政策的城市是深圳，北京次之，估計上海、廣州等幾個房價上漲較快的城市也會有相應動作，而大多數二、三線城市則預期不會有新政出臺。

不部署全國統一的調控政策，是由當前樓市形勢決定的。儘管從統計數據看，房價仍呈現全國普漲態勢，但北京、上海等一線城市的上漲速度和幅度明顯高於其他城市。截至三季度末，「北上廣深」的新建商品住宅價格同比都超過了20%，而大多數二、三線城市的新建商品住宅價格的同比漲幅大多為10%左右。從銷售情況看，「北上廣深」出現了「日光碟」，而不少三、四線城市的住宅出現了滯銷。可見，地區間的差異決定了出臺全國統一的調控政策已無必要。

儘管此次調控借鑒了過往經驗，但我仍然對其成效抱謹慎態度：

一是，中國貨幣擴張仍然過快，這在一定程度上是由美國政府左右的，不是中國政府能夠主宰的。只要美國量化寬鬆貨幣政策持續，中國貨幣快速擴張的勢頭就難以結束，房價當然難以控制。

二是，不合理的土地出讓制度。房價上漲與土地財政有直接關係。現行的土地出讓制度規定農村集體所有制的土地不能進入市場，只有地方政府才有資格出讓土地。此項不合理制度導致地方政府成為土地的超級壟斷者，土地價格一定是易漲難跌，房價當然就是水漲船高了。

美國的貨幣政策仍然充滿變數，中國土地出讓制度變革同樣充滿變數。中國房價當然也存在變數。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)