中國房地產調控一招制勝(圖)

【看中國2013年08月02日訊】國際貨幣基金組織(IMF)發布報告稱，從供應角度，中國地方政府靠賣地金融、靠房地產發展會導致超額供給。現在面臨的挑戰是避免超額供給或政策失誤，否則將最終投資劇減或(甚至同時發生)房價激烈回調。

中國房地產行業已經到了一個非常危險的境地。集中表現在，區域性泡沫瀕臨破滅可能帶來的系統性經濟金融風險。這種泡沫如果通過宏觀經濟政策調控去主動刺破，那麼，由此引發的經濟金融風險將是可控的、可慢慢稀釋和消化的。反之，如果繼續聽之任之、放任泡沫繼續被吹大，那麼，泡沫將自行破裂，由此必將造成突如其來的經濟金融風險，這種風險是不可控、難預防的。

中國國家統計局剛剛公布6月份70大中城市新房價格數據顯示，雖然有69個同比上漲，有63個城市環比上漲，甚至北京新建住宅商品房價格指數同比上漲幅度高達16.7%，但是，民眾以及購房者似乎已經麻木。這就出現了一個現象：有價無市。

標價再高，購買者寥寥。這是房地產泡沫破滅的徵兆和信號，說明高房價正在做最後的負隅頑抗，高房價已經進入窮途末路了。同時，從5、6月份的數據比較看，70個大中城市中，6月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數比5月份分別減少了2個和9個，環比下降的城市個數比5月份分別增加了2個和5個。

在一線城市房價數據表現為上漲外，二三線城市房價正處於僵持拉鋸狀態，一些三四線城市房地產崩盤跡象凸顯，區域性房地產泡沫正在漸漸消退和破滅。溫州、鄂爾多斯以及貴陽等城市房地產泡沫已顯露出破裂跡象。特別是鄂爾多斯房地產泡沫已經破滅，呈現在人們面前的是人走樓空、人走城空的慘景。留下的是金融風險爆發的後遺症。一些二線城市房價已經顯出回頭端倪。近日，南京中心城區一樓盤已經降價銷售。

十年來，房地產行業畸形發展，房價畸形暴漲，雖然原因有很多。但主要有兩大原因。一是地方政府肆意妄為推行賣地金融、賣地財政，靠房地產拉動GDP、增加稅收。地價被無限度、無底線拉升，口頭上執行中央調控精神，暗地裡操縱推高房價。地方政府在樓市調控上口是心非、消極抵抗、耍兩面派的做法是房地產行業膨脹和高房價的元凶之一。

二是十年來的貨幣信貸大投放，是房地產行業無節制膨脹、高房價節節走高的元凶之二。我們簡單回顧一下。

2007年在房地產調控稍有起色時，遭遇到了美國的次貸危機，接著爆發了2008年的金融危機。這期間4萬億元大投資支撐住了房地產泡沫和高房價，使得這一輪房地產調控徹底淡出。

金融危機過後，2009年底房地產調控開始「加壓」時，又遇到了2010年我國經濟的二次探底，地方主導的大投資又開始爆發，貨幣信貸加上地方融資平臺再一次大放水，而大部分都進入到了房地產領域。房地產泡沫繼續吹大，房價再次攀升，調控政策再次失效。

2011年後，加大調控力度，受到限購限貸政策影響商業銀行籠子裡的資金進入房地產受到了一定程度的限制。但是，房地產繞過金融籠子直接融資比重不斷攀升，已成為房地產開發企業重要的資金來源之一。特別是信託房地產融資大量進入房地產領域。這再一次吹大了房地產泡沫、繼續推高著房價。

央行數據顯示，截止今年6月底，廣義貨幣(M2)餘額105.45萬億元，是去年全年GDP總量的200%。在實體經濟不景氣，難以吸引信貸資金和股市嚴重低迷下，貨幣嚴重超發都進入到了房地產領域，「保護」掩蓋吹大了房地產泡沫。籠子內外貨幣信貸一輪又一輪投放，使得房產泡沫一輪又一輪被吹大，房價一輪又一輪被推高。

只要能夠管住地方政府土地財政和房地產稅收的黑手，只要能夠管住貨幣信貸，堅持不放水，必將擊中高房價的軟肋，必將是遏制高房價的釜底抽薪之舉。

進入二季度後，經濟遭遇明顯減速困境，6月中下旬銀行業「錢荒」又瞬間突至，在這種考驗下，中央仍然堅持不放水貨幣信貸，倒逼轉型，逼迫金融機構盤活存量。這種思路無比正確。財政部長樓繼偉已經表示今年不出臺財政刺激計畫，央行也不會放水貨幣信貸。只有證監會受利益集團左右，蠢蠢欲動鼓動著要放開房地產企業融資。

筆者認為，只要財政部、央行不放水財政貨幣信貸資金，證監會不放開房企融資，那麼，房地產行業裡的流動性將很快緊缺，房企資金鏈條將瀕臨斷裂，房企就不得不降價促銷手中捂盤囤房，以求盡快回籠資金，高房價將很快回頭，房地產泡沫將開始消退，經濟金融風險也將慢慢減緩。這種就是筆者始終堅持「房地產調控不放水貨幣一招制勝」的原因。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)