誰誘發了中國房價上漲？

近期引爆中國樓市熱點新聞，莫過於北京房價上漲需要副市長來審批。媒體報導稱，在北京房價連漲背景下，北京市高層控房價的壓力很大，已多次研討如何降溫。

目前經北京住建委審批的預售證，還需提交至市長辦公室，由分管副市長陳剛親自過目，審批劃鉤後才能最終確定能否給批。

市長們公務繁忙，還要日日審批樓價，批條批到手軟是可以想見的情景。有人認為，北京調控房價的決心非常大，也有人質疑，難道沒有更好的辦法來控制房價暴漲了嗎？

各種數據已經證實，中國房價上漲與土地價格上漲存在顯著相關關係，也證實了土地價格上漲，往往會誘發房價上漲的預期，以及提供充足的現實推力。如果明白了其中的關節，就會明白開發商漲價也不是順心所欲的。

昔日房價上漲，開發商被指身上沒有流淌著道德的血液，然而，最簡單的道理是，當麵粉貴過麵包，麵包不漲價，麵包商人豈不是要虧血本，難道只有麵包商人將麵包價格定在麵粉價格之下，身上才流淌著道德的血液嗎？這是一個嘗試性問題，卻被很多人忽視。

從宏觀統計數據來看，一線城市土地成交十分火熱。上海土地市場表現尤為搶眼，土地交易55宗，土地出讓金143億元，創下了2013年以來新高。

與上海相比，北京4月份的土地市場略顯清淡，但前4個月北京土地出讓金接近550億元，同比漲幅超過300%。土地市場上漲，可能會是樓價上漲導火索。

一線城市房價不斷刷新此前的歷史記錄，從根本上來說，一線城市集中了全國優質資源，從而製造了剛性需求與投機性需求都很剛性的需求局面，在此基礎上，地價的飆升成為房價飆升的主力推手。很多人或許會狡辯稱，既然地價很貴，開發商可以不去拿地。

對此，我們應當承認，開發商拿地開發賺錢，從本質上來說也是一種經濟行為，開發商既不高尚，也不是天生罪惡，只要開發商不違背法律，其逐利行為也是正當的行為。既然市場有需求，房地產產業鏈循環就要循環下去。

問題的關鍵在於，中國的房地產市場體制很弔詭：房產市場隸屬市場經濟，而土地市場則隸屬行政壟斷，行政壟斷對於房地產市場價格扭曲非常顯著。

在行政壟斷的條件下，供應建設土地用地不能順暢流入市場，這就造成了世界罕見的現象：土地轉化成為房產的時間越快，所獲得利潤越少。因為地價不斷上漲，在某種意義上超過了售樓所得。這就是中國開發企業喜歡囤地和捂盤惜售的重要原因。

近日最顯著的一個案例是，上海青浦一地塊在終止出讓四個月後又重新掛牌出讓，但與前一次的掛牌價格相比，重出江湖的身價飆升了31億元。這樣的土地上漲速度，是產生房價上漲預期的重要支撐。

地王效應的一個重要特徵是，地王出現，將拉動周邊地價和房價的價格，甚至能夠拉動一個城市甚至一個地區的房價上漲。

5月6日，位於白雲山東麓、廣州大道北沿線的白雲區同寶路地塊經過200多輪的激烈爭奪，被佳兆業以18.68億地價並配建66800平方米保障性住房的報價收入囊中。

剔除配建保障房面積後，成交地價高達25600元/平方米，成為繼2010年保利地產）以20605元/平方米樓面地價拿下的白雲新城地王后，廣州住宅樓面地價「新地王」。

這些地王，顯著成為廣州樓市的風向標，地王一出，往往是樓市暴漲的先兆，這也是最近七八年來市場運作的一個重要的結論。

從5月3日起到5月10日期間，上海、廣州以及長沙三地出現3個年內地王，數字與現實這麼赤裸裸，如果沒有從土地上想辦法，地王效應將會在貨幣氾濫期急劇放大，無藥可救。

如果沒能從土地上解決樓市上漲的動力機制，那麼，市長們批准漲價效果不會很好，因為沒有從根子上解決房價上漲的內在機制，沒能改變房價上漲的外在基礎。

從這個角度來看，要想找到替代市長們批准才能漲價的工具，最重要是降低地價，否則，很多措施都將淪為空談，空談不僅僅誤了樓市，也會誤了經濟。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)