香港樓市泡沫就要破裂了嗎？

週一，香港股市地產板塊股價承壓，因為市場還在消化特區政府為了給香港房地產市場降溫而意外出臺的嚴厲樓市新措施。

通過實施一項針對外地購房者的新稅，香港特區政府終於承認外地購房人的需求在香港過熱的房地產市場所起到的作用。關鍵的措施是引入對外地購房者以及購買住宅物業的企業徵收15%的買家印花稅。

這一新稅有違香港自由市場的風氣，並有可能傷及一些意想不到的目標，比如在港居住的外籍人士。但這項措施看起來像是經過精心設計的，原因在於它應該能改變買家的行為，並立刻降低部分住宅物業的外部投資需求。

此前出臺的兩輪措施主要是對不到一定時間就轉售房屋的業主進行徵稅，以及對抵押貸款的分配實行配給制。這些措施不會對最大的一個買房群體造成影響，這就是富裕的中國內地購房人，他們想利用香港這一避稅港灣分散所持有的資產。

但這一稅收新政也會帶來一些潛在風險。最明顯的就是，它可能顛覆香港的房地產市場。

由於香港政府一直等到今天才開始將目標瞄準海外買家造成的影響，現在需要應對的房地產泡沫要大得多。特區政府早在2009年就在告誡不斷上漲的房價，但卻始終忽略市場有關限制海外買家購房行為的呼聲。

雖然新任香港特區行政長官梁振英今年7月就職時曾談到要嚴厲打壓房價過快上漲，但此後房價卻出現進一步反彈。

今年以來香港房價累計上漲20%，目前已經超過1997年樓市泡沫期間的高位價格。1997年樓市泡沫破裂後，香港房價跌幅高達70%，導致香港陷入長達五年的通貨緊縮。

如今，香港房價同香港居民的負擔能力已經脫節到完全不合理的地步。巴克萊資本(Barclays Capital)認為，這是因為市場槓桿率的降低以及近年來自住購買人數的降低。

這造成的結果就是，香港房地產市場已經不再履行提供住房的職能，轉而提供類似「保險箱」的職能，以便投資者在一個主要受淨資產而非抵押貸款驅動的市場上持有投資。

這種區別非常重要。以淨資產為基礎的房地產市場往往波動比較大，因為它主要受投資需求變動以及對未來房價預期的驅動，而不是受人們關於將在哪裡居住的決定影響。

如果這是對香港房地產特點的一個公正描述，那麼最重要的問題是高房價背後的投資需求。基本面真的已經發生了變化嗎？

投資者可能將開始重新考慮政治風險和政府進一步干預的可能。香港特區政府財政司司長曾俊華上週五說，政府準備好推出更多的措施，這些措施可能將包括進一步增稅。

不過，對於中國內地投資者來說，支持投資香港房地產的理由有很多，其中包括將資金從內地轉移出來以及香港更吸引人的稅收制度。

另外一個不容忽視的問題是匯率。香港的聯繫匯率制一直是內地人投資的一個重要原因。

首先，在人民幣近年來相對美元累計升值逾30%後，香港的聯繫匯率制意味著香港房地產顯得沒有以前那麼貴。

此外，在香港保存一些資金或資產，也可以給所有投資者一個借可能的貨幣升值而大賺一筆的選擇。

長期以來存在的一種想法是，港元最終應該與人民幣或一籃子貨幣掛鉤。不過，在中國準備好使人民幣實現完全可自由兌換之前，預計港元不會與人民幣掛鉤。但這可能不止要取決於北京。

最新舉措的另外一個風險是，它向國際投資者再次顯示出實施了29年的聯繫匯率制在「熱錢」流入之際所面臨的壓力。聯繫匯率制可能是香港當地資產價格上漲的根源，因為聯繫匯率制將美國的低利率和疲弱的幣值強行輸入到香港。

過去10天，香港金管局不得不一再介入，通過出售港元阻止港元走強。

一些投資者將把新稅解讀為這些壓力正在升級的一個跡象。

人們已經在質疑新稅對遏制更多的資本流入將產生多大的效果。一些房地產專家預測，新稅將只會使投資轉向商業和工業房地產。隨著投資者努力避開政府提高住宅房地產市場印花稅對轉售進行限制的措施，已經出現了投資轉向商業和工業房地產的一些跡象。

此類房地產價格上漲也將是個問題。這將意味著，在出口、零售額和股市成交量均紛紛下滑之際，企業成本上升。

總之，在解決資產泡沫方面，香港將難以找到一條輕鬆的道路。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)