住房限購令：誰被「逼上樑山」？

2011-12-10 13:06 作者:崔宇

限貸、限價和限購，是中國此輪房地產調控實施的行政色彩極濃的「三限方針」，由於限貸和限價受商業銀行和地方政府人為操縱的空間較大，所以限購才是真正的殺手口。

然而，限購令實施一年多以來，目前僅約有46個城市實施了限購令，並沒有達到中央政府的預期，而且，其中又有11個城市的限購令將在今年12月31日到期，三個城市的限購令將在明年2-4月份期間到期，這可能會讓「決不可有絲毫動搖」的房地產調控面臨動搖。於是，住房和城鄉建設部最近表示，地方政府須在到期後對限購政策進行延續。

限購令的延續，對於中央政府、地方政府以及房地產開發商而言，都有被「逼上樑山」的無奈之感。

中央政府已經意識到了限購令行政色彩過重，不可長期倚重，只能是過渡性措施，卻一步步迫不得已地將其長期化和擴大化。住房和城鄉建設部部長姜偉新在今年10月底曾表示，「限購令只是不得已而採取的辦法，未來將更多地考慮財稅的手段進行調控」。但未來什麼時候來，還是未知數。因為財稅手段主要指的就是房產稅，即使住房和城鄉建設部在著手進行全國範圍內個人住房信息聯網的建設，但從上海和重慶等地房產稅的試點情況來看，由於遵循增量改革的思路基本對存量住房網開一面，再加上計稅依據過於寬鬆，所以房產稅的效力有可能被大打折扣。

此外，由於本輪房地產調控的目標是「使房價回歸到合理價位」，既然說到「回歸」，或許意味著房價必須要下跌，而限購是最快最直接的降低房價的辦法。從國家統計局公布的70個大中城市的房價走勢來看，雖然環比下降的城市在10月份大幅增加了17個至34個，但整體來看，房價只是出現了不到0.2%的環比跌幅，同比漲幅只是縮小還沒有下降，而且，70個大中城市中，10月份同比下降的城市僅有兩個。儘管房價是滯後指標（10月房屋銷售和新開工面積等領先或同步指標同比已經開始下降），但行政調控一般缺乏前瞻性，特別是在政府即將換屆之際，具有「不見兔子不撒鷹」的特點，因此，現階段限購令在中央政府眼中仍會被視為珍寶，直至房價出現明顯下降為止。這或多或少會讓房地產調控有超調的風險，而且也會給已經受到外部經濟形勢惡化影響的中國經濟增加新的不確定性，但為了兌現最後的承諾中央政府不得不背水一戰。

對於地方政府來說，由於限購令一直並非其所願，而限購令的長期化和擴大化更是會將其「逼上樑山」。從目前出臺限購令的46個城市來看，其中約有40個城市屬於國家統計局認定的70個大中城市之列。儘管今年7月12日國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要進行限購，但目前僅有浙江臺州、衢州、紹興和舟山以及廣東的佛山等出臺了限購政策，二三線城市的限購熱情並不積極。值得一提的是，佛山在10月11日還上演了早上發文放鬆限購、深夜迫於壓力發文暫緩執行的鬧劇。而且，在70個大中城市中，10月份房價同比漲幅依然較大的一些城市，比如洛陽、韶關、桂林、遵義和襄陽等，至今還沒有出臺限購令。

可以看出，目前地方政府對於限購或者推諉或者敷衍，而住房和城鄉建設部限購令延續的表態，必將讓地方政府面臨更大的政治壓力。再加上三季度以來，土地市場流拍現像在各地頻繁上演，地方政府的財政壓力也在不斷上升。特別是對於一些逐漸轉向依靠土地財政發展經濟的中西部二三線城市來說，本來大中城市的限購將資金引向了當地，但剛嘗到甜頭的它們又要被斷奶，會讓其左右為難，也會導致更大的阻力。被「逼上樑山」的地方政府，或者會為了講政治而出臺嚴厲的限購令，或者會選擇出臺寬鬆版的限購令，或者將推出限價令以迴避限購令，不管怎樣，中央政府和地方政府的博弈將進一步深化。

對於房地產開發商來說，限購令的延續更似潑了一盆冷水，被「逼上樑山」的它們或許在未來一兩個季度將更多採用打折促銷策略來應付眼下的危機。從房地產上市公司的三季報可以大致看出，除了個別房地產龍頭企業外，大多數房地產企業出現了資產負債率升高、短期債務佔比升高、經營性現金流入增速下滑、償債能力減弱以及去庫存週期延長等不利的財務狀況，甚至個別指標已經比2008年金融危機時期更為惡化。當然，與之相伴的則是開發商土地儲備和開發投資熱情的減退，這勢必將影響未來房地產的供給，從而給未來政策放鬆後房價的報復性上漲埋下了伏筆。

綜合來看，儘管限購令是具有明顯短期行政干預色彩的政策，而且會面臨來自地方政府的阻力，但由於中央政府暫時沒有更有效的辦法以及為了凸顯政治決心，限購令或將走向長期化和擴大化。儘管這一政策對短期房價的影響或許是立竿見影的，但長期來看，由於人為扭曲了需求結構、使房地產市場更加依賴政策干預以及擾亂了開發商正常的經營週期，難免會造成房價的大起大落。雖然被「逼上樑山」的中央政府、地方政府和開發商心中都打著各自的小算盤，但無一能夠從房價的大落中倖免，採用更加市場化的前瞻性的政策或是當務之急。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)