住房限购令：谁被“逼上梁山”？

限贷、限价和限购，是中国此轮房地产调控实施的行政色彩极浓的“三限方针”，由于限贷和限价受商业银行和地方政府人为操纵的空间较大，所以限购才是真正的杀手口。

然而，限购令实施一年多以来，目前仅约有46个城市实施了限购令，并没有达到中央政府的预期，而且，其中又有11个城市的限购令将在今年12月31日到期，三个城市的限购令将在明年2-4月份期间到期，这可能会让“决不可有丝毫动摇”的房地产调控面临动摇。于是，住房和城乡建设部最近表示，地方政府须在到期后对限购政策进行延续。

限购令的延续，对于中央政府、地方政府以及房地产开发商而言，都有被“逼上梁山”的无奈之感。

中央政府已经意识到了限购令行政色彩过重，不可长期倚重，只能是过渡性措施，却一步步迫不得已地将其长期化和扩大化。住房和城乡建设部部长姜伟新在今年10月底曾表示，“限购令只是不得已而采取的办法，未来将更多地考虑财税的手段进行调控”。但未来什么时候来，还是未知数。因为财税手段主要指的就是房产税，即使住房和城乡建设部在着手进行全国范围内个人住房信息联网的建设，但从上海和重庆等地房产税的试点情况来看，由于遵循增量改革的思路基本对存量住房网开一面，再加上计税依据过于宽松，所以房产税的效力有可能被大打折扣。

此外，由于本轮房地产调控的目标是“使房价回归到合理价位”，既然说到“回归”，或许意味着房价必须要下跌，而限购是最快最直接的降低房价的办法。从国家统计局公布的70个大中城市的房价走势来看，虽然环比下降的城市在10月份大幅增加了17个至34个，但整体来看，房价只是出现了不到0.2%的环比跌幅，同比涨幅只是缩小还没有下降，而且，70个大中城市中，10月份同比下降的城市仅有两个。尽管房价是滞后指标（10月房屋销售和新开工面积等领先或同步指标同比已经开始下降），但行政调控一般缺乏前瞻性，特别是在政府即将换届之际，具有“不见兔子不撒鹰”的特点，因此，现阶段限购令在中央政府眼中仍会被视为珍宝，直至房价出现明显下降为止。这或多或少会让房地产调控有超调的风险，而且也会给已经受到外部经济形势恶化影响的中国经济增加新的不确定性，但为了兑现最后的承诺中央政府不得不背水一战。

对于地方政府来说，由于限购令一直并非其所愿，而限购令的长期化和扩大化更是会将其“逼上梁山”。从目前出台限购令的46个城市来看，其中约有40个城市属于国家统计局认定的70个大中城市之列。尽管今年7月12日国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要进行限购，但目前仅有浙江台州、衢州、绍兴和舟山以及广东的佛山等出台了限购政策，二三线城市的限购热情并不积极。值得一提的是，佛山在10月11日还上演了早上发文放松限购、深夜迫于压力发文暂缓执行的闹剧。而且，在70个大中城市中，10月份房价同比涨幅依然较大的一些城市，比如洛阳、韶关、桂林、遵义和襄阳等，至今还没有出台限购令。

可以看出，目前地方政府对于限购或者推诿或者敷衍，而住房和城乡建设部限购令延续的表态，必将让地方政府面临更大的政治压力。再加上三季度以来，土地市场流拍现象在各地频繁上演，地方政府的财政压力也在不断上升。特别是对于一些逐渐转向依靠土地财政发展经济的中西部二三线城市来说，本来大中城市的限购将资金引向了当地，但刚尝到甜头的它们又要被断奶，会让其左右为难，也会导致更大的阻力。被“逼上梁山”的地方政府，或者会为了讲政治而出台严厉的限购令，或者会选择出台宽松版的限购令，或者将推出限价令以回避限购令，不管怎样，中央政府和地方政府的博弈将进一步深化。

对于房地产开发商来说，限购令的延续更似泼了一盆冷水，被“逼上梁山”的它们或许在未来一两个季度将更多采用打折促销策略来应付眼下的危机。从房地产上市公司的三季报可以大致看出，除了个别房地产龙头企业外，大多数房地产企业出现了资产负债率升高、短期债务占比升高、经营性现金流入增速下滑、偿债能力减弱以及去库存周期延长等不利的财务状况，甚至个别指标已经比2008年金融危机时期更为恶化。当然，与之相伴的则是开发商土地储备和开发投资热情的减退，这势必将影响未来房地产的供给，从而给未来政策放松后房价的报复性上涨埋下了伏笔。

综合来看，尽管限购令是具有明显短期行政干预色彩的政策，而且会面临来自地方政府的阻力，但由于中央政府暂时没有更有效的办法以及为了凸显政治决心，限购令或将走向长期化和扩大化。尽管这一政策对短期房价的影响或许是立竿见影的，但长期来看，由于人为扭曲了需求结构、使房地产市场更加依赖政策干预以及扰乱了开发商正常的经营周期，难免会造成房价的大起大落。虽然被“逼上梁山”的中央政府、地方政府和开发商心中都打着各自的小算盘，但无一能够从房价的大落中幸免，采用更加市场化的前瞻性的政策或是当务之急。

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