中國房市已不僅是泡沫(圖)

2011-03-17 15:39 作者:陳思進

對中國房地產是否有泡沫，國內專家各執一詞，分成了兩派。

什麼叫泡沫？泡沫指的是一種商品價格高出了其合理的價位。那麼房子的合理價位是什麼，該如何計算？對此，國際上有很多計算尺度，如「收入房價比」，「月收入每平米價格比」，以及「租售比」等等。由於中國居民的收入來源繁雜，比較難於得出準確的金額，這裡就用租售比來衡量房子的價位吧。

所謂租售比，就是房價和月租金的比值。比如一棟市值100萬的房子，假如月租金為5000元的話，那麼其租售比就是200。而國際上通用的租售比值為160。也就是說，當租售之比為160時，房價就是合理的，當租售之比高於160的時候，房價則有泡沫的嫌疑了。

有人忍不住會質疑，為何租售比要定在160這個節點上？這一數據從何而來？

這是因為歐美房價的上下起伏，在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似。也就是一旦除去通脹因素，長期來看房價是不變的。

舉一個具體的實例。這裡有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子，假設他們口袋裡都有100萬。甲君以100萬買下了房子，乙君以6250元一個月租了下來。

以歐美每年平均2%的地產稅來計算(按當年的房價徵收)，為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個月之後，甲君擁有的房子升值了，但扣去所付的地產稅、房子的維護費、保險費、管理費等等，他實際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財，他的投資(按歐美過去100年的保守的理財方式，平均回報至少8%)的回報率，正好支付房租。

在租售比160的情況下，甲君和乙君在房子上最後所擁有的財富正好相等。這一例子說明從金融的角度來看，在房價沒有泡沫的時候，其實租房和買房沒有優劣之分。這也正是為何歐美的大城市，長期以來租房和買房的比例相當。

由於中國目前不用支付地產稅，所以160的租售比，可以提高至200。如果還是以市值100萬的房子為例的話，假如月租金為5000元，那麼從金融角度上來看，房價就不存在泡沫，而一旦房租低於5000元，房價就有泡沫之嫌了。

但事實上，當今中國房價的租售比，已經普遍超過了200，特別像「北上廣」那樣的大城市，租售比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。按先前那個甲乙二君實例來看，那在中國租房簡直太合算了。

在這種情況下，如果還有專家堅稱中國房價毫無泡沫，我倒同意，因為再以泡沫來形容中國的房價，已經不準確。

有泡沫又怎樣？國內好些專家說，中國國情不同，我們這兒的房價只會漲，不會跌，即使有泡沫也不會破。這句話，30多年前南美人說過；20多年前香港人說過、臺灣人說過、東南亞人說過，日本人也說過；幾年前美國人說過、愛爾蘭人說過、俄國人說過、迪拜人也說過……大家往往都真心的堅信，即使其他地方的房價會跌，可他們那兒的房價只漲不跌，絕對不會跌！

但遺憾的是，結果都有那麼一天，那兒的房價突然掉頭向下……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)